3月，中國樓市 終于熱了 。

中介在喊，小陽春來了，趕緊買吧，晚了就要漲價了。甚至一些知名的業(yè)內(nèi)專家也在說，房價大漲的時刻就要來了！

真相到底是什么？

1

如何看待數(shù)據(jù)大漲？

舉一個例子。

A樓盤，單價2萬，位置不錯，品質(zhì)不錯，配套不錯，上等盤，但是市場很一般， 一個月 只能賣10套 ， 加上小陽春、金九銀十、年底促銷，一年成交也就1、200套，太少了。

領導 很機智，從2萬降到1萬5 。

對于房地產(chǎn) 來說 ，所有手段綁一塊都比不上降價好使 。 一步到位梭哈到1萬5， 購房者 一看，喲呵，一口氣降5000，真狠啊，本來就想買，無奈價格太貴，現(xiàn)在好了，100平直接省了50萬，月供 還能 再少幾百，買買買，于是A樓盤月均銷量一下子提高到了100套，一年1200-1500套問題不大，2年 就能 清盤。

從這個案例中，你覺得市場好不好？

以前月均十來套，現(xiàn)在月均一百來套， 銷量翻了好幾倍，市場很好嗎？NO。

為什么呢？因為價格降了。

從2萬降到1萬5，降幅25%，非常大的降幅了。

成交量 ≠市場。

2

回到小陽春。

3月 ， 數(shù)據(jù)非常漂亮，甚至有點炸裂 。

比如二手房市場， 北京 2萬套，21年來最高；上海超過3萬套， 23年來最高 ； 深圳1萬套， 遠遠 超過6000榮枯線 ； 杭州 1萬套， 近5年來第三高 ……

這些城市， 不僅突破了榮枯線， 還 超出不少，環(huán)比同比 都 很炸裂 ， 今年小陽春應該非常不錯吧 ， 26年房價應該到底了吧？ 并非如此。

單看成交了多少套，意義 不大 。 真正值得關注的數(shù)據(jù)有2個，一個是 價格， 一個是 結(jié)構。

1、價格。

價格上肯定跌了。

我拉了一下杭州二手房成交榜單，第一名 還是我經(jīng)常研究的臨安大盤——越秀星匯城 ， 51套，但是價格比去年更低了，不到8000 。 要知道， 去年還能維持在1萬出頭，現(xiàn)在 不到 8000， 比腰斬更狠 。

2個原因 ： 遠郊、大盤。

遠郊，青山湖科技城位于臨安，典型的杭州主城外的近郊板塊，之所以非常熱，就是挨著未來科技城，未來科技城 非常堅挺， 新房限價3.6萬，二手房4 - 5萬，臨安多少呢？平價2萬、貴一點2.7萬 ， 能接受吧？未來科技 一半的價格 ，有 地鐵 ，有配套，有商業(yè)，性價比賊高，咋不行啊， 于是 大量的年輕人+炒房客涌入，搶房非常厲害。

再說說 大盤 。 一方面， 整個青山湖科技城本身樓盤 就 多，掛牌量大幾千套， 這還只是賬面數(shù)據(jù)，實際更多。另一方面，星匯城自己也是 超級大盤，掛牌大幾百套，加上 隱形數(shù)據(jù)， 超過1000套 輕輕 松松，因此掛牌量非常龐大 。 量大必然意味著價低，尤其是市場下行，價格 一路從 2萬多一路跌 到 1萬 出頭 ，現(xiàn)在跌破 8000 。

2、結(jié)構。

這個數(shù)據(jù)被很多人忽視了，因為這個數(shù)據(jù)是最不直觀的，因此很容易被忽視了，我用杭州和上海兩個大城市的數(shù)據(jù)分析一下。

上海。

一個是成交總價數(shù)據(jù)：

注：數(shù)據(jù)來源于太平洋房屋。

一個是成交面積數(shù)據(jù)：

注：數(shù)據(jù)來源于太平洋房屋。

1、好消息，議價空間小了，房東不用大幅降價拋售了，有人愿意買了。

2、但是與此同時，這次小陽春的主力卻是剛需，總價310萬以內(nèi)占比超過了75%，要么是老破小，要么是低總價+小面價，純剛需托底。

3、800萬以上占比僅有4%多一點，說明改善以上的中產(chǎn)+有錢人，還是觀望之中，不敢出手。

4、90平以下有6成，120平以上僅有12.1%，才1成多一點。

再看杭州。

3月成交的1萬套房源中， 300萬以內(nèi)占比77%， 幾乎達到了8成，反而是 800萬以上 占比僅有3.1%，這一點是讓我非常意外的。

因為去年杭州土拍市場可是非常熱，到處都是地王，樓面價非常高，濱江中心、蔣村、湖墅都是超過10萬以上的純改善豪宅，但是實際數(shù)據(jù)卻遠遠沒有達到預期?？赡苡芯W(wǎng)簽延遲的原因，但大概率不是核心原因。

說到底，樓市沒有逆轉(zhuǎn)。

3

北京有個樓盤，非常典型 。

在 通州 老城 ， 九棵樹板塊， 中海玖樹滿和， 賣了大幾百套，很不錯了。

為什么賣的好呢？ 品牌+價格+產(chǎn)品的降維打擊。

在通州市場中，之前的中建運河玖院算是改善天花板，面積大，位置好，就在運河商務區(qū)，價格區(qū)間是5.8-7.4，主力區(qū)間是6.3以上。通州老城呢，價格略低一點，中鐵建招商碧桂園之前都在5.7左右。

中海這個樓盤有幾個優(yōu)勢：

1、品牌。

別看周邊也都是國央企為主，但是中海在北京的名氣和話語權更大。 一是國央企，不缺錢， 但這個不是主要的， 二是中海在北京樹大根深， 以往開發(fā) 多是豪宅，亦莊豐臺海淀樹村都是， 雖然 最近幾年口碑稍微下滑了 ， 畢竟瘦死的駱駝比馬大， 普通購房者還是買賬的。

2、產(chǎn)品。

戶型門檻非常低，120 平 得房率100%， 不算太高， 但是相比二手房，至少 等于過往 140的面積 。 不僅如此， 最小才75平， 最低總價不到400萬，再次拉低了購房門檻。

3、最致命的是價格。

折后才5.2萬，我記得去年去北京調(diào)研，招商中鐵建碧桂園 還都是 5.7 左右 ，現(xiàn)在中海直接跌了5000， 擊穿了底價，甚至樓面價都比競品低1萬，你讓競品咋玩？

這是一個非常慘烈的信號。在當下的市場中， 即使是 財大氣粗、成本更低的中海，也必須 保持 足夠的冷靜，才能活下去。

同樣的價格戰(zhàn)，還發(fā)生在海淀、歇甲、未來科學城。春江水暖鴨先知 ， 市場好不好 ， 開發(fā)商比我們更清楚 。

如果連 房企 都必須降價才能活下去，那么以散戶為主的二手房市場，上海3萬套北京2萬套杭州1萬套的背后，是6萬戶家庭在以價換量， 且 絕大多數(shù)都是以降價換來的成交量。

4

從去年開始，頂層設計和市場層面都發(fā)生了變化。

之前政策為主 、 輸血為輔，現(xiàn)在輸血為主 、 政策為輔。

北京把五環(huán)內(nèi)的社保時間放寬了，最低首付干到了15%，房貸利率壓縮到3.05%，上海也給出了滬7條，限購公積金房產(chǎn)稅該松的都松了， 前幾天杭州也放松了公積金政策。

以前 也 放水，但 那 是大放水，老百姓不一定能拿到，現(xiàn)在貼息、降利率、降 稅 降費 、 降契稅 ，實打?qū)?地 給你優(yōu)惠 幾萬甚至十幾萬 ，本質(zhì)上都是精準滴灌 ， 政策力度和老百姓意愿，形成了完美閉環(huán)。

經(jīng)濟最重要的不是錢，而是錢的流動。

1、去年我的判斷，市場需要3-5年修復，不要著急，成交量很重要，但更重要的是價格，價格是最重要的信心指數(shù)。

2、 北上廣深杭成已經(jīng)拿到了結(jié)果，剩下城市會慢慢跟進，優(yōu)先在二手房市場拿到結(jié)果。

3、但也不要過于興奮，畢竟一線城市只有幾個，人口占比僅有7%不到，太少了，這也意味著，至少還有90%的人面臨著資產(chǎn)負債的困擾。

4、最近3年，托底市場的是剛需，好處是投資客、投機客水分很少了，市場很純粹，壞處是僅靠剛需走路是不行，改善必須跟上，適當投資必須跟上。

5、對了，還有一個好消息，針對純自住的朋友，大城市、核心片區(qū)、好房子，可以買了，不求升值，自住完全沒問題，價格到位了，產(chǎn)品到位了。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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