近日，保利下大垅項(xiàng)目，也就是保利星宸天奕，即將開發(fā)售樓部，一些詳細(xì)規(guī)劃信息逐步披露，今天針對(duì)戶型、小區(qū)規(guī)劃和優(yōu)缺點(diǎn)等方面進(jìn)行客觀測評(píng)！

一、戶型設(shè)計(jì)：格局正、得房率高

戶型方面，都是兩梯兩戶純板樓，私梯入戶，負(fù)公攤產(chǎn)品，整體設(shè)計(jì)比較優(yōu)秀，說明保利還是有做好產(chǎn)品的能力。

125平戶型，得房率107.4%，套內(nèi)面積134平，四房三衛(wèi)兩廳，四開間朝南，南向面寬14.6米， 客廳開間5米， 面積約37.8平， 主臥帶270度觀景窗戶。

如果要說缺點(diǎn)，就是沒有南向生活陽臺(tái)，北向生活陽臺(tái)不太實(shí)用，三個(gè)次臥都比較小，面寬在3米左右。北向次臥兩側(cè)都是衛(wèi)生間。南向父母房是暗衛(wèi)。

作為項(xiàng)目入門戶型，總價(jià)必然最低，125平戶型集中在東風(fēng)路上和潘家坪路上，都會(huì)有一定的噪音干擾，開發(fā)商拿捏死死的。

142平戶型，得房率110.5%，套內(nèi)面積156.9平，四房三衛(wèi)兩廳，四開間朝南，南向面寬16.45米， 客廳開間5.5米， 面積約45平， 主臥帶270度觀景窗戶。

與125平戶型相比，格局幾乎一模一樣，各個(gè)空間都會(huì)大一些，特別是餐客廳、主臥和南向父母套間，尺度升級(jí)明顯。父母房衛(wèi)生間升級(jí)為明衛(wèi)。

缺點(diǎn)是兩個(gè)次臥面寬還是3米，與125平戶型一樣，沒有升級(jí)。 北向次臥兩側(cè)都是衛(wèi)生間。

173平戶型，得房率108.5%，套內(nèi)面積187.7平，四房三衛(wèi)兩廳，四開間朝南，南向面寬19.25米，餐 客廳開間6.2米，面積56.3平，有4.8平米的南向生活陽臺(tái)，主臥面寬來到了5.7木， 帶衛(wèi)生間面積達(dá)到33.7平。

如果硬要說缺點(diǎn)的話， 入戶沒有玄關(guān)； 兩個(gè)非套間次臥尺度基本沒有變大， 還是3米和3.2米； 北 向次臥兩側(cè)都是衛(wèi)生間。

195平戶型，數(shù)量較少，分布在為樓王棟，南向是中央園林（長122米，寬64米），得房率11.36%，套內(nèi)面積221.6平。

五房三衛(wèi)兩廳，五開間朝南，南向面寬22.7米，餐 客廳開間7米，面積62.3平，有4.4平米的南向陽臺(tái)，5.1米的北向陽臺(tái)。父母房也是南向明衛(wèi)。

次臥面寬還是只有3米-3.2米，北 向次臥兩側(cè)都是衛(wèi)生間。玻璃采光太好，玻璃房子一樣，功耗較大。

不看價(jià)格的話，優(yōu)選142平戶型和173平戶型。195平可能溢價(jià)偏高，125平戶型不利因素較多。

二、項(xiàng)目規(guī)劃：市中心低密樓盤

保利下大垅地塊項(xiàng)目，地塊位于開福中心核心區(qū)，總面積約100.6畝，分A、B、C三個(gè)區(qū)域。

各地塊容積率：A 地塊 2.09、B 地塊 2.6、C 地塊 2.82，項(xiàng)目規(guī)劃 21 棟住宅，總戶數(shù)約 1133 戶，車位約 1034 個(gè)，車位比 1:0.91。

A地塊原來限高100-150米，實(shí)際操作過程中，保利將三塊進(jìn)行均衡，控高基本都在100米之內(nèi)，所有樓棟沒有超過30層的（除開架空層）。

項(xiàng)目規(guī)劃21棟高層住宅，B地塊配備下沉庭院會(huì)所，三個(gè)地塊通過天橋連接，基本每棟都做了架空層。預(yù)計(jì)2026年5-6月首開B地塊。

A區(qū)只有3棟樓，設(shè)計(jì)有120與135兩個(gè)戶型，小區(qū)大門開在精英路上，這個(gè)地塊偏小，南向樓間距其實(shí)做的蠻大，但是抵消不了南側(cè)超高層的壓抑感，價(jià)格可能會(huì)比較實(shí)惠。

A3# 朝東南方向做了一個(gè)側(cè)身，主要是避開富興時(shí)代御城180米的超高層，減少壓抑感，西側(cè)做了12平小戶型，下圖中左側(cè)超高層就是富興時(shí)代御城：

B區(qū)地塊面積最大，有10棟樓，戶型面積段120–135–160–185平，185平米戶型只有兩棟，B3棟和B6棟，位于小區(qū)中間，南向中央園林和會(huì)所，預(yù)計(jì)單價(jià)也會(huì)更貴。

C區(qū)有8棟樓，戶型面積120到160平，樓棟進(jìn)行了錯(cuò)列式排布，東側(cè)是東風(fēng)路，是一條主干道，噪音會(huì)大一點(diǎn)，所以東側(cè)全部是120平的小戶型。

三大地塊通過人行天橋互聯(lián)互通，社區(qū)園林景觀共享互通。 B 地塊專屬配置下沉庭院會(huì)所，提升高端居住體驗(yàn)。

三、樓盤優(yōu)缺點(diǎn)

主要優(yōu)點(diǎn)：

1. 市中心核心位置，雖然不像融華、綠城的位置那么多，但是周邊有湖南最大的金融中心（四大行總部）、最集中的醫(yī)療配套（湘雅省婦幼等）、最齊全的商業(yè)配套。周邊人群的購買力強(qiáng)。

2.成熟配套，幾乎沒有短板。

交通方面，市中心到哪里都不太遠(yuǎn)，不過距離地鐵略遠(yuǎn)，距1/6號(hào)線湘雅醫(yī)院站約850米。實(shí)際上這種小區(qū)業(yè)主坐地鐵的需求沒有那么大。

商業(yè)的話，400多米就到CFC富興時(shí)代，北側(cè)還有華創(chuàng)國際、天健城的商業(yè)，比較繁華。到湖南省博物館、湘雅醫(yī)院都在1公里左右。

教育方面，項(xiàng)目大概率配套九年制學(xué)校（規(guī)劃中），目前暫時(shí)沒有明確，大概率合作辦學(xué)委托管理的分校，不會(huì)是核心賣點(diǎn)。

3. 體量較大，百畝大盤，密度低，容積率2.59，是市區(qū)幾個(gè)純新盤中最低的，三個(gè)地塊方正，且未來會(huì)有廊橋連接，園林、功能區(qū)方面更加豐富。

4.新規(guī)產(chǎn)品，兩梯兩戶私梯入戶，負(fù)公攤得房率，產(chǎn)品力不錯(cuò)。

主要缺點(diǎn)：

1.項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，屬于老城區(qū)，東南北三個(gè)方向都有些老舊小區(qū)，不過這個(gè)市中心的通病。

2. 車位配比略低，1:0.91，改善家庭一般都有車，10戶只有9個(gè)車位，意味著如果是自住的最好是同時(shí)買車位。

3.保利在長沙近幾年交付的項(xiàng)目，交房口碑一般。據(jù)說保利為了打一場翻身仗，動(dòng)用了廣州原班人馬來打造星宸天奕，我們拭目以待。

保利下大垅樓面價(jià) 8497 元/㎡，目前對(duì)外放風(fēng)價(jià)20000/平，個(gè)人預(yù)測會(huì)低于這價(jià)，后續(xù)到底如何，我們將持續(xù)關(guān)注。

老左深耕長沙樓市十多年，見證了樓市起起落落，服務(wù)了上萬組客戶，獨(dú)家編寫《長沙學(xué)區(qū)房藍(lán)皮書》，幫大家避坑避雷，消滅信息差，提升認(rèn)知水平，大膽私信我，一定知無不言言無不盡，不負(fù)所托！

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