千萬(wàn)不要手賤去搜索“房地產(chǎn)”這三個(gè)字，你會(huì)看到大量專家、學(xué)者和自媒體告訴你，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，馬上就要一飛沖天，再不買房就沒(méi)機(jī)會(huì)了。

而他們鼓吹房?jī)r(jià)即將上漲的核心邏輯，全都來(lái)自自然資源部2026年出臺(tái)的38號(hào)文，里面有一句話：新增建設(shè)用地原則上不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。這些人直接把這句話解讀成：國(guó)家鎖死了房地產(chǎn)用地供應(yīng)，房?jī)r(jià)即將暴漲。

作為真正熟悉自然資源部門政策的業(yè)內(nèi)人，我來(lái)給大家把這句話講明白。

“新增建設(shè)用地原則上不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)”，先搞清楚什么是新增建設(shè)用地。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是一塊原本是農(nóng)田、耕地，被征收后新轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再拿來(lái)蓋商品房，這種屬于新增用地搞房地產(chǎn)，是被限制的。

但如果是舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)、低效閑置的存量用地，重新改造開發(fā)建樓盤，這屬于存量用地開發(fā)，是完全允許、甚至鼓勵(lì)的。所以這句話，根本沒(méi)有鎖死房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。

就算退一萬(wàn)步，完全按照這些所謂專家的解讀，就當(dāng)土地供應(yīng)被徹底鎖死了，我們?cè)倏戳硪粋€(gè)基本常識(shí)：土地不會(huì)消失、不會(huì)老化，總量長(zhǎng)期穩(wěn)定；可人會(huì)生老病死，更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在出生率持續(xù)走低，新生人口越來(lái)越少，總?cè)丝谡谙陆怠?/p>

買房的人在不斷減少，住房需求持續(xù)走低，而土地供給保持穩(wěn)定。一個(gè)不斷下降的需求，配上穩(wěn)定甚至還能通過(guò)存量盤活增加的供給，怎么可能推導(dǎo)出房?jī)r(jià)飛天的結(jié)論？

到底是我的數(shù)學(xué)有問(wèn)題，還是這些所謂專家的邏輯有問(wèn)題，大家心里應(yīng)該都有數(shù)。