中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報道

“北京近幾年辦公樓新增供應有限，對市場供需平衡有積極影響。目前18.5%的空置率是我們監(jiān)測的所有一線和主要二線城市中最低的?！?/p>

4月9日，在世邦魏理仕的一季度分享會上，世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天如是說道。他同時指出，今年北京辦公樓市場將迎來供應小高峰，從第二季度開始，CBD以及酒仙橋區(qū)域部分體量大、品質(zhì)高的項目將陸續(xù)入市，未來三個季度業(yè)主面臨的壓力仍然較大。

內(nèi)生需求溫和修復

根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測，一季度北京辦公樓市場未錄得新項目入市，為連續(xù)第三個季度供應掛零。受春節(jié)假期及大面積交易活躍度回落影響，全市新租交易總面積環(huán)比與同比分別下降14%與16%，但凈吸納量維持在9.5萬平方米的穩(wěn)定水平。全市空置率環(huán)比下降0.6個百分點至18.5%，在一線城市及主要二線城市中保持最低。租金方面，業(yè)主以價換量策略持續(xù)，全市平均租金面價環(huán)比下降2.1%至每月每平方米223.5元。

從成交結(jié)構(gòu)看，搬遷活動以72%的面積占比成為市場核心驅(qū)動力。與此同時，擴租和新成立企業(yè)的交易數(shù)量錄得環(huán)比增長，顯示出市場內(nèi)生性擴張需求與初創(chuàng)動能正處于溫和修復軌道。

孫祖天分析稱，一季度總新租交易量不如去年同期或上季度，主要因今年春節(jié)時間較晚、假期跨度較長，影響了租賃談判進度。“一季度能談成的交易并不多，但這不代表市場上沒有需求?！彼A計，隨著二季度辦公樓招商工作全面展開，租賃需求將逐漸釋放，新項目入市也將對新增需求形成重要帶動。

行業(yè)需求方面，TMT板塊以38%的份額穩(wěn)居首位，其中系統(tǒng)解決方案、平臺互聯(lián)網(wǎng)及人工智能構(gòu)成核心增長引擎。金融行業(yè)在證券板塊大面積搬遷需求的帶動下，新租成交面積環(huán)比有所上升。專業(yè)服務業(yè)需求主要集中在1000平方米以下的小面積租賃，并持續(xù)滲透于CBD區(qū)域。此外，房地產(chǎn)和建筑業(yè)以及醫(yī)藥生命科學板塊分別在新興區(qū)域及成熟子市場維持了一定的租賃熱度。

孫祖天補充說，金融行業(yè)回暖主要體現(xiàn)在券商、財富管理等機構(gòu)的搬遷以及擴租。專業(yè)服務、房地產(chǎn)建筑、醫(yī)藥生命科學等行業(yè)分布較為平均，共同構(gòu)成了一季度的行業(yè)需求格局。

受部分企業(yè)經(jīng)營風險暴露、資源整合或策略性收縮影響，一季度中關(guān)村、燕莎和東二環(huán)等子市場錄得大面積騰退。其中，中關(guān)村自2023年第二季度以來首次出現(xiàn)負吸納量。

孫祖天指出：“中關(guān)村在近三年內(nèi)第一次出現(xiàn)負吸納，過去每個季度都有大面積去化，但本季度有個別大面積退租，導致短期內(nèi)空置面積增多?！辈贿^，中關(guān)村仍是全市空置率最低的商圈，稀缺的連層空間為業(yè)主提供了優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升資產(chǎn)韌性的契機。他預計從第二季度開始，這些空置面積會逐漸去化。

與此同時，望京與奧體子市場憑借成熟的科技產(chǎn)業(yè)集群，合計貢獻了全市54%的凈吸納量。金融街在大面積金融類租戶新租交易的帶動下，吸納亦有階段性改善，有效抵消了前述區(qū)域的負吸納影響。

新增供應激活置換需求

截至一季度末，全市甲級辦公樓空置率環(huán)比下降0.9個百分點，顯示出高品質(zhì)物業(yè)的虹吸效應。然而，鑒于年內(nèi)供應集中入市的預期，去化壓力較大的業(yè)主多通過以價換量策略提前鎖定優(yōu)質(zhì)租戶，導致全市平均租金面價持續(xù)承壓下行。

孫祖天解釋說：“雖然空置率不算很高，但考慮到今年接下來三個季度還有較多新項目，不少業(yè)主提前用優(yōu)惠的租賃條件鎖定優(yōu)質(zhì)租戶，包括在續(xù)租時挽留租戶。因此租金仍有2%多的跌幅?！?/p>

據(jù)世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租賃交易部負責人袁慧介紹：“未來六個月，北京辦公樓市場將迎來約35萬平方米的新增供應投放，且全部集中于CBD區(qū)域。短期內(nèi)核心商務區(qū)的租賃競爭與去化壓力將進一步加劇。然而，高品質(zhì)新項目的入市將有望打破成熟區(qū)域連層可租空間匱乏的瓶頸，有效激活置換和整合需求，從而提升市場的交易流動性。”

孫祖天進一步分析，之前在存量樓宇中，連層大面積空間非常稀缺且分散，對大面積租戶不友好。過去沒有新項目時，大面積租戶多選擇續(xù)租而非激進搬遷。今年高品質(zhì)新項目入市，為大面積租戶騰挪創(chuàng)造了機會，同時存量樓宇也會釋放新面積，為其他租戶提供更多選擇?！按蟾怕式酉聛砣齻€季度的租賃活躍度會比去年進一步提升?！?/p>

與此同時，袁慧指出，政策端亦在釋放積極信號，《北京市未來產(chǎn)業(yè)2026年工作要點》、科創(chuàng)金融政策松綁及15億元專項資金等多重利好疊加，將有效提振高精尖產(chǎn)業(yè)信心，激發(fā)科技與金融企業(yè)的增量需求。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：宛玲）