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2025年是碧桂園控股有限公司（2007.HK）發(fā)展歷程中具有標(biāo)志性意義的一年。公司全年業(yè)績(jī)呈現(xiàn)“賬面扭虧為盈，但核心業(yè)務(wù)承壓；債務(wù)重組收官，但財(cái)務(wù)安全根基仍弱；保交付任務(wù)收尾，但經(jīng)營轉(zhuǎn)段挑戰(zhàn)猶存”的復(fù)雜特征，標(biāo)志著公司從風(fēng)險(xiǎn)化解階段向經(jīng)營修復(fù)與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型階段過渡。

2025年碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1549億元，權(quán)益合同銷售金額約330.1億元，權(quán)益銷售面積約402萬平方米；債務(wù)重組后，有息負(fù)債較2024年底大降約1055億元；截至2025年底，總資產(chǎn)約8121億元，凈資產(chǎn)約443億元。同時(shí)，2025年期間交付房屋合計(jì)約17萬套，自2023年至2025年三年間累計(jì)交付近115萬套房屋，交付量在第三方榜單上持續(xù)位居行業(yè)榜首。

步入2026年，碧桂園經(jīng)營逐步向正常經(jīng)營轉(zhuǎn)段重啟，這一轉(zhuǎn)變不僅將顯著提振民營房企的發(fā)展信心，更將系統(tǒng)性修復(fù)購房者、上下游產(chǎn)業(yè)鏈乃至資本市場(chǎng)的信心，為房地產(chǎn)在政策支持下的企穩(wěn)復(fù)蘇注入關(guān)鍵動(dòng)力，加速“預(yù)期回暖”進(jìn)程。市場(chǎng)信心修復(fù)的關(guān)鍵信號(hào)亦在資本層面顯現(xiàn)，今年2月與3月，碧桂園先后被納入MSCI中國小盤股指數(shù)、富時(shí)羅素全球股票小盤股指數(shù)兩大全球主流指數(shù)，獲得國際資本市場(chǎng)認(rèn)可。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)：賬面扭虧為盈，凈利潤約16億元

歷時(shí)逾四年的行業(yè)深度調(diào)整期，當(dāng)前房企盈利水平已跌至歷史低位。房地產(chǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)具有明顯滯后性，2025年結(jié)轉(zhuǎn)多源于兩年前甚至更早時(shí)期市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)獲取的高地價(jià)項(xiàng)目，疊加當(dāng)前下行市場(chǎng)環(huán)境因素，導(dǎo)致結(jié)算毛利大幅下降。

在此背景下，2025年碧桂園實(shí)現(xiàn)凈利潤16億元，成功扭虧為盈，釋放出關(guān)鍵破局信號(hào)。其核心驅(qū)動(dòng)力，源于債務(wù)重組落地所帶來的系統(tǒng)性財(cái)務(wù)修復(fù)。若剔除債務(wù)重組收益，碧桂園經(jīng)營層面仍處于階段性虧損狀態(tài)，其中最主要因素是受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情影響而導(dǎo)致資產(chǎn)減值較多。

根據(jù)公告，碧桂園對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的存貨（土地、在建項(xiàng)目）全年計(jì)提金額約445億。同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及合作方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響，碧桂園對(duì)金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保也計(jì)提了減值損失105億。針對(duì)存貨、應(yīng)收往來款項(xiàng)分別計(jì)提了減值及壞賬準(zhǔn)備，是基于會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則所作出的穩(wěn)健處理。碧桂園2025年毛虧擴(kuò)大，主要是由于其對(duì)存貨計(jì)提了大額減值。此外，減值計(jì)提亦提升了其財(cái)報(bào)的“含金量”——由于減值計(jì)提的實(shí)質(zhì)是將未來可能面臨的虧損提前到當(dāng)下反映，當(dāng)后續(xù)市場(chǎng)回暖、售價(jià)回升時(shí)，毛利回升的彈性空間將會(huì)更大，此舉有助于更快推動(dòng)后續(xù)報(bào)表的利潤修復(fù)。

財(cái)務(wù)狀況：有息負(fù)債大降1055億元，凈資產(chǎn)443億元

碧桂園境外重組已于2025年12月30日正式生效，新債務(wù)與權(quán)益工具均已完成發(fā)行；境內(nèi)重組方案也已順利通過，將按順序啟動(dòng)現(xiàn)金購回、股票和一般債權(quán)選項(xiàng)。

隨著債務(wù)重組落地，碧桂園實(shí)現(xiàn)了債務(wù)規(guī)模、期限與成本的三重改善，標(biāo)志著其財(cái)務(wù)層面完成了從“風(fēng)險(xiǎn)緩釋”到“結(jié)構(gòu)升級(jí)”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。從負(fù)債來看，截至2025年底，碧桂園總負(fù)債為7679億元，較2024年底的9846億元，顯著減少2167億元。需要指出的是，其中包含的合同負(fù)債在房地產(chǎn)行業(yè)中有其特殊屬性，屬于已預(yù)收但尚未確認(rèn)收入的房款，后續(xù)隨著房屋交付即可結(jié)轉(zhuǎn)為收入，并非需用現(xiàn)金償還的真實(shí)負(fù)債。更值得關(guān)注的是有息負(fù)債的大幅下降。截至2025年底，碧桂園有息負(fù)債1480億元，較2024年底的2535億元銳降1055億元，降幅高達(dá)42%。

圖：2021-2025年碧桂園總負(fù)債變化（億元）

碧桂園通過境內(nèi)外債務(wù)重組方案，大幅優(yōu)化了其債務(wù)結(jié)構(gòu)以及融資成本。碧桂園境外債務(wù)在重組后的期限已延長到最長11年，且大部分新債務(wù)工具融資成本大幅下降至1%-2.5%。這一系列的調(diào)整構(gòu)建了“低息+長期”的債務(wù)結(jié)構(gòu)，為碧桂園未來五年輕裝上陣贏得關(guān)鍵窗口。

系統(tǒng)性資產(chǎn)整合優(yōu)化,亦是碧桂園“資債重構(gòu)”的另一核心支柱。截至2025年底，碧桂園總資產(chǎn)規(guī)模為8121億元，凈資產(chǎn)為443億元，據(jù)悉后續(xù)仍會(huì)有少量負(fù)債隨著強(qiáng)制轉(zhuǎn)股債執(zhí)行轉(zhuǎn)股而轉(zhuǎn)入權(quán)益科目從而增厚權(quán)益。

圖：2021-2025年碧桂園總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)變化（億元）

聚焦資產(chǎn)盤活，碧桂園自2022年起積極推動(dòng)各類資產(chǎn)處置，累計(jì)回籠超700億元。從核心資產(chǎn)到非核心資產(chǎn)，從股權(quán)投資到公務(wù)車輛，碧桂園幾乎動(dòng)用了所有可動(dòng)用的資源來回籠資金。這些資金都優(yōu)先注入“保交樓”項(xiàng)目，形成“處置-回款-交付”的良性循環(huán)。

碧桂園“資債重構(gòu)”展現(xiàn)出顯著的系統(tǒng)性與執(zhí)行力，不僅保障其在“保交房”和債務(wù)重組兩場(chǎng)硬仗中取得決定性成果，更推動(dòng)其經(jīng)營邏輯從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”向“質(zhì)量驅(qū)動(dòng)”逐步轉(zhuǎn)變。

經(jīng)營變化：經(jīng)營轉(zhuǎn)段拐點(diǎn)將至，交付筑底線

2025年權(quán)益合同銷售金額約330.1億元，權(quán)益銷售面積約402萬平方米。銷售韌性在核心區(qū)域尤為明顯，廣東、河南、江蘇等省份成為重要支撐。其中，廣州、韶關(guān)、惠州、東莞、鄭州、洛陽、蘇州、西安、?？?、汕頭等多地項(xiàng)目，憑借產(chǎn)品力獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

2025年，碧桂園累計(jì)完成交付房屋約17萬套，累計(jì)交付面積約1982萬平方米，涉及28省204個(gè)城市。自2023年至2025年三年，累計(jì)交付總量近115萬套，交付量持續(xù)位居行業(yè)榜首。這表現(xiàn)出碧桂園即使在行業(yè)深度調(diào)整周期，仍具有強(qiáng)大的工程管理能力及供應(yīng)鏈整合能力。

組織與人員的重構(gòu)則以更大力度推進(jìn)。自2023年至今，碧桂園已實(shí)施了五輪組織架構(gòu)改革。國內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域由60個(gè)合并精簡(jiǎn)至10個(gè)，同比減少83%。員工規(guī)模持續(xù)精兵，同時(shí)推進(jìn)多輪降薪調(diào)整，尤其是高管人員帶頭大幅降薪且層級(jí)越高降幅越大。值得關(guān)注的是，三年以來，碧桂園核心管理層保持高度穩(wěn)定，更為其戰(zhàn)略執(zhí)行與經(jīng)營維穩(wěn)提供了重要支撐。

2026年是“十五五”開局之年，是碧桂園從“保交房”向正常經(jīng)營轉(zhuǎn)段最關(guān)鍵的一年，將全面壓實(shí)“高質(zhì)量交付、風(fēng)險(xiǎn)化解、資債修復(fù)與持續(xù)經(jīng)營”等核心工作。2026年初，北京、上海等一線樓市的率先回暖，一線城市的實(shí)質(zhì)性修復(fù)，已成為市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的信號(hào)。在政策底與市場(chǎng)底的“雙底共振”下，碧桂園基本面的修復(fù)拐點(diǎn)，幾乎與市場(chǎng)大環(huán)境的周期轉(zhuǎn)折同步顯現(xiàn)，有望加速進(jìn)入以“回穩(wěn)”為核心的新階段。

發(fā)展展望：“輕資產(chǎn)”布局漸顯，“一體兩翼”重構(gòu)增長邏輯

面對(duì)行業(yè)新周期，碧桂園正在加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以“一體兩翼”重構(gòu)增長邏輯，其“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)u顯其效。對(duì)于擁有全產(chǎn)業(yè)鏈能力的碧桂園而言，碧桂園自2021年提前布局“一體兩翼”戰(zhàn)略，以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，科技建造和代管代建兩項(xiàng)新業(yè)務(wù)，與政策導(dǎo)向高度契合，更是有望迎來協(xié)同發(fā)展的重大機(jī)遇，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L注入新動(dòng)能。

作為“兩翼”之一，騰越建科集團(tuán)深耕建筑業(yè)40余年，涵蓋施工板塊、租賃板塊、家裝板塊及機(jī)器人板塊四大板塊，業(yè)務(wù)覆蓋全國26省市及馬來西亞等海外市場(chǎng)，累計(jì)施工項(xiàng)目超過4000個(gè)。其中，旗下博智林在研建筑機(jī)器人近50款，目前已有28款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，智能建造服務(wù)在國內(nèi)已實(shí)現(xiàn)34個(gè)省級(jí)行政區(qū)全覆蓋，遍及全球13個(gè)市場(chǎng)（含中國大陸及港澳臺(tái)）超1600個(gè)項(xiàng)目，截至目前累計(jì)交付超5000臺(tái)次，應(yīng)用面積超4000萬平方米，在同業(yè)機(jī)器人市占率中表現(xiàn)出色，尤其是在香港、新加坡等地。

作為“兩翼”之另一翼，鳳凰智拓建管公司服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)、城投公司、資管公司等各類客戶，涵蓋居住物業(yè)、城市配套、園區(qū)基地與海外項(xiàng)目等，提供定制化的代管代建服務(wù)，已累計(jì)承接代管代建項(xiàng)目200多個(gè)，累計(jì)管理面積近2000萬平方米。鳳凰智拓憑借綜合能力及行業(yè)客戶的認(rèn)可，榮獲多項(xiàng)殊榮，3月中指研究院頒發(fā)“2026年中國房地產(chǎn)代建運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)”。鳳凰智拓將鴻蒙智慧生態(tài)融入項(xiàng)目全生命周期管理，推動(dòng)新建及城市更新項(xiàng)目中基礎(chǔ)設(shè)施、硬件設(shè)備的全面適配，實(shí)現(xiàn)建筑施工、園區(qū)運(yùn)營、城市配套等環(huán)節(jié)的設(shè)備互聯(lián)、數(shù)據(jù)互通。

值得關(guān)注的是，碧桂園旗下經(jīng)營性資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)碧桂園商管，已形成覆蓋購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、長租公寓、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園及寫字樓等多業(yè)態(tài)體系，并圍繞城市更新、老舊商圈煥新及社區(qū)商業(yè)提質(zhì)等方向，持續(xù)加強(qiáng)與地方政府及平臺(tái)公司的協(xié)同，逐步形成“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)營”的合作機(jī)制。

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