前不久，一家機(jī)構(gòu)關(guān)于代建研判在行業(yè)內(nèi)炸開了鍋。

該機(jī)構(gòu)指出，代建行業(yè)進(jìn)入洗牌期，未來能夠在市場(chǎng)持續(xù)活下去的代建企業(yè)將不超過40家。

而當(dāng)前各類大大小小的代建企業(yè)加起來早已超過100家。假如預(yù)判成真，將會(huì)有超過一半的代建企業(yè)將被淘汰。

這個(gè)推演，聽起來確實(shí)很殘酷。

而這樣擔(dān)憂，也并非空穴來風(fēng)。

當(dāng)前代建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化。一邊是入局企業(yè)不斷增多，另一邊代市場(chǎng)“價(jià)格內(nèi)卷 ”愈演愈 烈，嚴(yán)重?cái)D壓企業(yè)盈利空間。

這就迫使，代建企業(yè)不得不另辟蹊徑，謀求 破局之道。

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內(nèi)卷持續(xù)加劇，代建進(jìn)入微利競(jìng)爭(zhēng)階段

盡管整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模仍在縮水，但代建依然保持正向增長(zhǎng)。2025年代建整體新拓建面達(dá)到2.45億平方米，同比增長(zhǎng)14%；2026年第一季度的數(shù)據(jù)也顯示，代建規(guī)模扔在繼續(xù)上升。

其中，頭部陣營(yíng)地位穩(wěn)固，市場(chǎng)集中度始終維持在高位，TOP10企業(yè)的市場(chǎng)占比始終維持在七成左右。 戳這里，輕松管好工程質(zhì)量

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，TOP3企業(yè)新拓建面市場(chǎng)占比約為32%，TOP5為47%，TOP10則達(dá)到76%。

△2026年1-3月代建新增規(guī)模TOP10，來源：克而瑞

這個(gè)比例，與2025年相比沒有太大變化。

2025年新簽訂單有77%集中在規(guī)模TOP10企業(yè)的手里，同比2024年集中度又提高6個(gè)百分點(diǎn)。其中，TOP5企業(yè)就拿走了45%的份額。

TOP20企業(yè)新簽建面達(dá)21926萬平方米，占市場(chǎng)總量約78.3%。

如果將時(shí)間拉長(zhǎng)到最近幾年，可以發(fā)現(xiàn)，頭部房企，尤其是TOP10的市場(chǎng)份額一直維持在70%上下，可以說，行業(yè)頭部效應(yīng)顯著，且相對(duì)比較穩(wěn)定。

不過，TOP10之間的增速也呈現(xiàn)明顯分化。隨著企業(yè)不斷入局，前排企業(yè)的地位也面臨挑戰(zhàn)。

綠城管理是當(dāng)之無愧的行業(yè)一哥，連續(xù)多年 市占率超過20%。新簽規(guī)模長(zhǎng)年保持行業(yè)第一。2025年新簽建面幾乎達(dá)到第二名2倍，可謂斷層式領(lǐng)先。

除了綠城管理外，TOP榜單上其他企業(yè)這幾年座次變動(dòng)頻繁。

從走勢(shì)來看，TOP3和TOP5的市占比整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這也說明了，TOP6-TOP10這股后排勢(shì)力在強(qiáng)勁崛起。頭部企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)與分化持續(xù)加劇。

旭輝建管、龍湖龍智造等逆勢(shì)崛起，沖擊了原本前排企業(yè)的地位，尤其旭輝建管的 崛起勢(shì)頭最為迅猛，已連續(xù)兩年新增規(guī)模躋身行業(yè)第二，成為代建市場(chǎng)的新生力量；華潤(rùn)置地旗下的代建平臺(tái)潤(rùn)地管理，近幾年排名也穩(wěn)步上升，2025年新增規(guī)模位列行業(yè)第三；而作為代建元老之一的中原建業(yè)，受母公司危機(jī)影響，近年來嚴(yán)重失速。2021年上市時(shí)位列行業(yè)第二，到了2025年新簽規(guī)模已經(jīng)跌出行業(yè)前十。

可以說，即便代建仍然是為數(shù)不多的增量市場(chǎng)，但頭部陣營(yíng)市場(chǎng)份額穩(wěn)固，疊加入局者眾多，后來者恐怕已經(jīng)很難從市場(chǎng)中分到一杯羹。 戳這里，輕松管好工程質(zhì)量

此外，代建費(fèi)率日益“內(nèi)卷化”，正在大幅侵蝕企業(yè)的利潤(rùn)空間。

早在去年，就有代建高管指出，市場(chǎng)陷入“價(jià)格內(nèi)卷”，代建已從藍(lán)海變成紅海。

在2022年以前，頭部房企代建費(fèi)率通?？梢赃_(dá)到5%左右。而在最近幾年，代建費(fèi)率持續(xù)走低，企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷被削弱。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年超80%的項(xiàng)目代建費(fèi)率只有1%—3%，其中超過一半只有1%—2%，部分縣域項(xiàng)目的代建費(fèi)率甚至低至0.8%。

這個(gè)變化，也直接反映在企業(yè)的營(yíng)收數(shù)據(jù)中。去年頭部代建企業(yè)的凈利潤(rùn)出現(xiàn)明顯下滑，有的同比下降約一半左右。

曾經(jīng)因?yàn)檩p資產(chǎn)、前景好而被房企視為轉(zhuǎn)型首選的代建行業(yè)，已經(jīng)陷入僧多粥少、增收不增利的內(nèi)卷狀態(tài)。

今年的競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)還會(huì)更劇烈。

一方面，我們看到仍有企業(yè)繼續(xù)涌入代建市場(chǎng)。

另一方面，2026年代建市場(chǎng)面臨著又一個(gè)變數(shù)。

過去幾年，在“保交房”政策的推動(dòng)下，市面上涌現(xiàn)了大量的紓困代建需求，為代建企業(yè)開辟了一條增量賽道。

如，融創(chuàng)孵化出來的代建平臺(tái)而今管理，便重點(diǎn)聚焦不良資產(chǎn)領(lǐng)域，過去兩年，紓困代建業(yè)務(wù)占比超40%，主要承接AMC和地方政府委托的紓困項(xiàng)目。 戳這里，輕松管好工程質(zhì)量

而在2025年末，住建部宣布，全國(guó)層面的“保交房”基本完成。

包括碧桂園、融創(chuàng)在內(nèi)的多家房企紛紛宣布，“保交房”工作進(jìn)入收尾階段。碧桂園明確表示，2026年將是碧桂園“保交房”收官之年，將在年中完成大部分保交房任務(wù)。

這意味著，紓困代建這一市場(chǎng)將進(jìn)入縮量階段。隨著蛋糕縮水，原本重點(diǎn)押注紓困代建的企業(yè)，將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

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從競(jìng)爭(zhēng)到分化，企業(yè)積極拓展能力圈

現(xiàn)階段代建的主流模式主要包括三種：商業(yè)代建、政府代建、紓困代建。

這三條賽道，都有頭部企業(yè)完成卡位。

綠城代建是全能型選手，而潤(rùn)地管理在政府代建領(lǐng)域（尤其是文體場(chǎng)館代建代運(yùn)營(yíng)）方面具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)；而今管理、 金科金建管等后起之秀紛紛發(fā)力紓困代建……

賽道日益擁擠，代建企業(yè)都在尋求突圍，紛紛探索建立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。據(jù)明源君觀察，代建企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì)變化。

1、拓寬業(yè)務(wù)范圍，積極布局各類業(yè)態(tài)

商品房市場(chǎng)自2021年見頂之后， 規(guī)模 已經(jīng)連續(xù)5年下滑。近兩年的商品房銷售規(guī)模，僅有巔峰時(shí)期的大約一半。

商品房市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代。保障房建設(shè)、城市更新需求持續(xù)增長(zhǎng)，為代建市場(chǎng)釋放出新的機(jī)會(huì)。

可以看到，近年來頭部代建企業(yè)積極拓展能力范疇，布局保障房、產(chǎn)業(yè)園、城市更新等細(xì)分賽道。

例如，金地管理2025年首度涉足產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)覆蓋產(chǎn)業(yè)辦公領(lǐng)域，并中標(biāo)東莞大朗鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目； 龍湖龍智造簽約蕭山經(jīng)開區(qū)智能機(jī)器人及康養(yǎng)醫(yī)療科技研發(fā)基地項(xiàng)目，為委托方提供開發(fā)管理咨詢及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)；中海管理代建長(zhǎng)城資管上海八埭頭濱江園項(xiàng)目，該項(xiàng)目此前停工近10年，屬于典型存量盤活類城市更新項(xiàng)目……

2、從單一代建業(yè)務(wù)，向全周期服務(wù)延伸

過去，代建重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“建 ” 的能力。而今，企業(yè)不得不延伸出更多元的能力，形成“代建+”業(yè)務(wù)模式，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開差距。

有的選擇向前端延伸，從項(xiàng)目策劃階段介入，提供規(guī)劃咨詢、可行性研究、投資測(cè)算等前期服務(wù)。

有的向后端延伸，提供代運(yùn)營(yíng)、代管理服務(wù)。

有的則拓展到項(xiàng)目全生命周期，依托內(nèi)外部資源形成“投融管退”全鏈條服務(wù)，即打包策劃、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)乃至資產(chǎn)證券化等咨詢或支持服務(wù)。

另外，過去代建是純輕資產(chǎn)模式，直白點(diǎn)講就是“只出力不出錢”，而這兩年，一些代建企業(yè)會(huì)以少量資金參股項(xiàng)目，與委托方形成利益共同體。這種模式下，代建企業(yè)就不再是“管家”，而是變成“合伙人”。

3、 重視資源整合，高效補(bǔ)齊能力短板

隨著產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)，代建企業(yè)憑一己之力已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全覆蓋。這種情況下，資源整合便成為高效的突破路徑。

例如，綠城管理與中交體系深化合作，中交在城市更新與片區(qū)開發(fā)中提供基礎(chǔ)設(shè)施施工支持，綠城管理則發(fā)揮房地產(chǎn)代建開發(fā)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)。

旭輝建管去年推出了“同路人計(jì)劃”總包專項(xiàng)招募，邀請(qǐng)具備屬地化深耕能力、資金實(shí)力或全國(guó)化資源的總承包企業(yè)，共建政府代建、商業(yè)代建、AMC處置等多元業(yè)態(tài)工程。旭輝建管可在低成本低試錯(cuò)的情況下延展業(yè)務(wù)鏈條。

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小結(jié)

作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的延伸，多數(shù)代建業(yè)務(wù)本身并不具備太高的門檻。這也是房企扎堆做代建的一個(gè)原因。

而這也導(dǎo)致代建市場(chǎng)在短短幾年內(nèi)便從藍(lán)海走向紅海。

代建市場(chǎng)從野蠻生長(zhǎng)期，走向競(jìng)爭(zhēng)深水區(qū)。 規(guī)模不足以構(gòu)成企業(yè)的護(hù)城河，專業(yè)能力才是。能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中走下去的代建企業(yè)，不一定項(xiàng)目做得最多，但一定是成果好、服務(wù)好的代建商。

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