北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

請幫我分析一下是否現(xiàn)在買房，我是在**工作，住海淀區(qū)的單位公寓，資歷尚淺不能排隊統(tǒng)建房，但也不能買保障房福利性質的，否則失去資格。現(xiàn)在是對象認為北京房價很低，想買套老破小收租金（受近期網(wǎng)絡文章影響），不知道是否合適？

Ps：挺不好意思說的，六個錢包只有100余萬。另外我收入1萬多點，對象收入7千多，全年下來兩人全部收入不超30萬。所以我們不想貸款太多，因為**收入不會大幅增加，也就沒有太高的預期，只是考慮保值而已。

章哥：

1、您可能對保障房的購買有所誤解。所謂保障房，是只有首批業(yè)主通過申請審批購買的，才有福利性質。而您指的應該是上市交易的二手房，此時保障房就轉成了商品房性質才能過戶，是可以在公開市場上購買的，也就不影響統(tǒng)建房資格了。

另外統(tǒng)建房一般得**級三年之后才能排隊吧？人多指標少，通常聽說至少40歲以后才差不多。而看您收入應該**或**級吧？那大概率還得十年以上呢，到時候指不定什么政策了。

2、買套老破小收租金，租金收益率對應現(xiàn)在的銀行存款利息是劃算的。當然海淀和東西城除外，這些都帶有學區(qū)溢價，租金收益低。

以朝陽區(qū)東五環(huán)沿線的為例吧，普通社區(qū)小戶型總價200萬左右，租金一般在4000多，扣除物業(yè)費取暖費和空置期之后的凈年化收益率，一般在2%以上，最高2.5%以上。而現(xiàn)在五大行存款利息最高1.5%，而且還有繼續(xù)降息的可能。所以老破小的收益率就有優(yōu)勢了，還挺明顯的。

不過買房收租也有劣勢。這參照投資品三要素吧：安全性，收益性，流動性。從安全性來講，房子跟銀行存款差不多，都很安全。收益性目前是老破小的租金占優(yōu)，而流動性就遠遠不如存款了。存款是可以隨時提前支取的，而老房要想套現(xiàn)不容易，掛牌期一般都挺長的，著急賣的話還容易吃虧呢。

3、所以考慮好吧，所有理財或投資品都有利弊，看自家更重視哪方面了。房子是適合長期投資的，尤其是老房，這就更適合長期持有了，短線的不合適。如果買的話看朝陽的吧，東四環(huán)東五環(huán)沿線有的是，收益率在北京各區(qū)算相對最高的。

僅供參考。

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