近日，北京市中恒信律師事務(wù)所段慧敏律師代理的一起商品房銷售合同糾紛案獲得勝訴判決。面對開發(fā)商以“不可抗力”為由主張免責(zé)、案件因“問題樓盤”一度無法立案的復(fù)雜局面，段慧敏律師憑借扎實(shí)的專業(yè)功底與精準(zhǔn)的訴訟策略，成功為當(dāng)事人爭取到“繼續(xù)履行合同+逾期交房違約金連續(xù)計(jì)算至房屋驗(yàn)收合格之日”的有利判決，充分維護(hù)了購房者的合法權(quán)益。

案件概述

交房遙遙無期，購房人維權(quán)受阻

本案源于一宗商品房預(yù)售糾紛。當(dāng)事人于2019年與開發(fā)商簽訂購房合同，約定交房日期為2021年11月30日。然而，直至2025年，房屋仍未達(dá)到交付條件，且因項(xiàng)目被當(dāng)?shù)卣袨椤皢栴}樓盤”，當(dāng)事人此前多次嘗試立案均未果。面對開發(fā)商長期違約、項(xiàng)目停工、訴訟無門的困境，當(dāng)事人最終委托北京市中恒信律師事務(wù)所段慧敏律師介入維權(quán)。

律師介入

從證據(jù)碎片中梳理關(guān)鍵線索

接受委托后，段慧敏律師第一時(shí)間對案件進(jìn)行了全面梳理。由于當(dāng)事人手中僅留存《補(bǔ)充協(xié)議》，主合同《商品房買賣合同》缺失，交房時(shí)間約定亦不明確，證據(jù)基礎(chǔ)較為薄弱。段慧敏律師沒有簡單依據(jù)現(xiàn)有材料推進(jìn)訴訟，而是結(jié)合當(dāng)事人另購?fù)?xiàng)目另一套房屋的相關(guān)文件，鎖定開發(fā)商曾以《告知書》形式明確預(yù)計(jì)交房日期為2021年11月30日的事實(shí)，并通過證據(jù)鏈補(bǔ)強(qiáng)，成功將交房時(shí)間這一關(guān)鍵事實(shí)固定于法庭審理之中。

精準(zhǔn)破局

以不可抗力免責(zé)范圍為核心突破口

案件審理過程中，開發(fā)商主張因大氣污染防治、新冠疫情等原因，項(xiàng)目累計(jì)停工超過432天，依據(jù)合同約定及不可抗力條款，交房期限應(yīng)相應(yīng)順延，且不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

面對這一抗辯，段慧敏律師并未一概否認(rèn)停工事實(shí)，而是采取精細(xì)化應(yīng)對策略：逐項(xiàng)核對政府停工文件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與范圍，剔除與案涉項(xiàng)目無關(guān)或重復(fù)計(jì)算的部分，最終將合理停工天數(shù)鎖定為306天。在此基礎(chǔ)上，段慧敏律師提出，超出該合理順延期限的逾期行為仍屬違約，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。該觀點(diǎn)最終獲得法院采納，交付日期被順延至2022年12月3日，開發(fā)商需自此日起按日支付違約金。

庭審交鋒

違約金標(biāo)準(zhǔn)與履行方式全面取勝

在違約金標(biāo)準(zhǔn)問題上，開發(fā)商主張合同約定的“日萬分之一”標(biāo)準(zhǔn)過高，請求調(diào)減至“日萬分之零點(diǎn)五”，并以“月租金不足500元”為由強(qiáng)調(diào)損失有限。段慧敏律師則指出，合同約定系雙方真實(shí)意思表示，違約金條款已綜合考慮利息補(bǔ)償與損失賠償，開發(fā)商作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立合同時(shí)對違約責(zé)任具有充分預(yù)見能力，不應(yīng)在違約后單方面要求調(diào)減。

法院最終未支持開發(fā)商的調(diào)減請求，維持了合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，在履行方式上，段慧敏律師爭取到“違約金連續(xù)計(jì)算至房屋驗(yàn)收合格之日”的有利表述，避免了因“實(shí)際交付”標(biāo)準(zhǔn)模糊可能引發(fā)的執(zhí)行爭議。

勝訴落地

繼續(xù)履行合同，違約金持續(xù)計(jì)算

法院判決明確：雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》繼續(xù)履行；開發(fā)商需支付自2022年12月4日起至房屋驗(yàn)收合格之日止的逾期交房違約金，按日萬分之標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。案件受理費(fèi)亦由開發(fā)商承擔(dān)。

這一判決不僅確認(rèn)了合同繼續(xù)履行，更通過違約金的持續(xù)計(jì)算，為當(dāng)事人后續(xù)維權(quán)保留了強(qiáng)有力的執(zhí)行依據(jù)，有效對沖了開發(fā)商拖延交房帶來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

從案件一度無法立案，到最終獲得具有強(qiáng)制執(zhí)行力的勝訴判決，段慧敏律師在本案中展現(xiàn)出卓越的證據(jù)組織能力、法律適用能力與庭審應(yīng)對能力。面對“問題樓盤”類案件常見的程序障礙與實(shí)體爭議，她沒有囿于常規(guī)思路，而是通過精準(zhǔn)界定不可抗力范圍、夯實(shí)關(guān)鍵事實(shí)、堅(jiān)守合同約定，為當(dāng)事人爭取到最大限度的合法權(quán)益。北京市中恒信律師事務(wù)所始終以專業(yè)、務(wù)實(shí)、負(fù)責(zé)的態(tài)度，為每一位委托人的合法權(quán)益保駕護(hù)航。