近日，阿里拍賣平臺上架了一套位于龍灣區(qū)海濱街道的私人民宅。

該民宅建筑面積約922.15 平方米，土地出讓面積2073.07 平方米（3.11畝），起拍總價(jià)約1.2億元，起拍單價(jià)約13萬元/㎡，土地出讓單價(jià)約5.79萬元/㎡，若成交，需另行支付1%的軟件服務(wù)費(fèi)和1%的傭金。

龍灣區(qū)居然還有如此驚人價(jià)格的豪宅？一起來看下這套房源的具體情況。

海濱街道河頭南路22號

位于龍灣區(qū)海濱街道河頭南路22號，也算是三面環(huán)水。周邊多是民房，整體形象面及出行體驗(yàn)感不佳，先天的自然資源加分不多。

該房源直線距離西南方向S1線永中站約1.2公里，直線距離東南方向機(jī)場綜合體約600米，考慮周邊的現(xiàn)狀環(huán)境，難以說是有交通配套資源加持，等到溫州東站建成，倒是能享受空鐵一體化的交通便利。

該房源所在地塊從早期海濱供銷社用地，到1993年經(jīng)土地管理部門批復(fù)轉(zhuǎn)給臺胞商人吳某轉(zhuǎn)為住宅用地，后經(jīng)由溫州市國土資源局辦理劃撥出讓手續(xù)，最終以不動產(chǎn)登記證確權(quán)至戴某及繆某（夫妻），權(quán)證清晰。

需注意的是，這里是出讓了兩宗土地，相關(guān)稅費(fèi)及手續(xù)會麻煩一些。其中，北地塊2014年的出讓總價(jià)為44.0426萬元，南地塊2012年的出讓總價(jià)為45.7213萬元。

這位原房主分別在2012、2014年把兩塊地買過來，總價(jià)也就花了約89.7639萬元，如今計(jì)劃轉(zhuǎn)手1.2億元賣掉，這中間的差價(jià)，可是讓人驚掉下巴，翻了整整134倍之多，就算需要扣除房源的建設(shè)、裝修、軟裝等費(fèi)用，也起碼翻了130倍以上。

目前房源內(nèi)部情況為簡單裝修，前后擁有尺度相當(dāng)闊綽的院子，西側(cè)及南面均有河流經(jīng)過，但實(shí)際景觀體驗(yàn)感較為一般。

房源實(shí)景圖

最為核心的好消息是，房源東側(cè)即將迎來拆遷，溫州東站就落在旁邊，并且從早期的效果圖來看，這套房源將會迎來拆遷，改建成商務(wù)、辦公或酒店配套。

壞消息是，溫州東站確實(shí)要建設(shè)，但溫州東站綜合體能落地幾分，有待觀察。如果僅建設(shè)溫州東站及站前廣場，類似動車南站，那么房源的價(jià)值就大打折扣，并且溫州東站的建設(shè)期間，還會極大的影響居住體驗(yàn)。

如果能順利啟動大手筆的溫州東站綜合體建設(shè)，根據(jù)已發(fā)布的海濱街道建新村部分房源的征收補(bǔ)償方案來看，是以不動產(chǎn)權(quán)證的建筑面積來計(jì)算。

來源：溫州至福州高速鐵路（海濱段）征收補(bǔ)償方案意見

而這套房源的建筑面積為465.69+456.46㎡，合計(jì)約922.15㎡，周邊安置房二手房成交價(jià)大致在5000-7000元/㎡。

房源產(chǎn)權(quán)證

目前比準(zhǔn)價(jià)大致也在這個(gè)范圍，哪怕再算上裝修補(bǔ)償、入戶評估獎勵、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)，貨幣補(bǔ)償大致在500-700萬元之間（或有誤差，以實(shí)際為準(zhǔn)），對比起拍價(jià)而言，也不算賺。

若考慮產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對應(yīng)安置房源或?yàn)椋河乐薪值烙腊l(fā)錦園、瑤溪街道樂都錦園、天河街道岙秀居，以合法房屋 1∶1 等面積確定應(yīng)安置建筑面積。

來源：溫州至福州高速鐵路（海濱段）征收補(bǔ)償方案意見

若考慮房票置換，模擬安置房（現(xiàn)房）的應(yīng)安置面積（含增購面積）為被征收房屋套內(nèi)面積根據(jù)套型差向上檔取整后的1.25倍，面積大大增加，可是需要補(bǔ)不菲的差價(jià)。

來源：溫州至福州高速鐵路（海濱段）征收補(bǔ)償方案意見

因此這套房源的未來預(yù)期存在很大的不確定性，1.2億元的起拍價(jià)不知道是怎么確定的？顯然，無論是位置、配套、現(xiàn)有建筑物價(jià)值及知名度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)對不起這個(gè)價(jià)格。

如果考慮拆除重建、改造一番自住或出租，倒是個(gè)可選項(xiàng)，但目前的起拍價(jià)過高，只會越拆越虧，重新報(bào)批、建設(shè)、裝修等方面，都還要一大筆錢，潛在的成本也不低。

接下來，就看會不會有真的有華僑或當(dāng)?shù)馗簧?，懷揣著情懷，勇于接手這套總價(jià)破億的民房。

房源南門實(shí)景圖