中國(guó)人口數(shù)據(jù)與樓市數(shù)據(jù)，正迎來一場(chǎng)影響深遠(yuǎn)的交匯。

2022 年，全國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)六十多年來首次負(fù)增長(zhǎng)；2023 年人口縮減幅度擴(kuò)大至 208 萬(wàn)，2024 年再減少約 139 萬(wàn)。短短三年，全國(guó)累計(jì)流失的人口規(guī)模，已接近一座中型城市的總?cè)丝凇?/p>

不少人看到這組數(shù)字，第一反應(yīng)便是：人都在變少，房?jī)r(jià)怎么可能還會(huì)漲？

這個(gè)邏輯只對(duì)了一半。人口總量下行固然是事實(shí)，但人口的流向正在發(fā)生劇烈分化：成都常住人口已突破 2200 萬(wàn)，杭州連續(xù)多年保持?jǐn)?shù)十萬(wàn)級(jí)別的人口凈流入；而東北及中西部一大批地級(jí)市，早已步入常住人口持續(xù)外流的通道。

人口變少了，好城市卻更擠了 —— 這一現(xiàn)實(shí)，遠(yuǎn)比任何宏觀模型都更能解釋當(dāng)下樓市的真實(shí)邏輯。

而在供給端，還有一組被嚴(yán)重低估的數(shù)據(jù)：2021 年，全國(guó)房屋新開工面積仍處在近 20 億平方米的高位。

短短三年，一項(xiàng)核心指標(biāo)便驟降至不足 7 億平方米。開發(fā)商連續(xù)三年集體縮表的效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)：未來兩到三年，市場(chǎng)上可如期交付的新建住宅總量，遠(yuǎn)比大眾憑直觀感受預(yù)判的要少得多。

這三年間，大批出險(xiǎn)民營(yíng)房企退場(chǎng)后騰出的市場(chǎng)份額，基本被保利、華潤(rùn)、中海、招商蛇口等國(guó)央企房企接手。而這類房企拿地策略十分審慎，布局幾乎只鎖定一二線城市核心板塊，也讓優(yōu)質(zhì)地段的房源供給進(jìn)一步收窄。

2021 年全國(guó)土地出讓收入曾觸及近 8.7 萬(wàn)億元的峰值，此后便持續(xù)大幅下滑。地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴本就是既定事實(shí)，當(dāng)這部分收入大幅縮水，中央從制度層面重新構(gòu)建房地產(chǎn)支撐體系，早已不只是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，更是兼顧財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)與經(jīng)濟(jì)全局的必然舉措。

2025年的主旋律還是＂止跌回穩(wěn)＂，帶著明顯的應(yīng)急色彩。到了2026年，表述調(diào)整為＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)＂，重心從被動(dòng)救火切換到了主動(dòng)的制度性布局。在操作層面，專項(xiàng)用于回收存量閑置土地的資金已經(jīng)達(dá)到7700億元的量級(jí)，相當(dāng)于從水龍頭端直接擰小了過剩供給的流量。

眼下首套房商貸利率已經(jīng)普遍降至2.1%到2.6%之間。拿2016年那輪樓市啟動(dòng)時(shí)4.9%的基準(zhǔn)利率做對(duì)比，同樣貸300萬(wàn)、30年期，月供差額超過3000元。對(duì)剛需家庭和改善換房群體來說，這不是一個(gè)可以忽略的數(shù)字。

資金成本打了對(duì)折，土地供給在收縮，政策在持續(xù)護(hù)航——三股力量同方向施壓，積蓄的勢(shì)能遲早要找到出口。

樓市的出路究竟在哪？3 月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，給出了一個(gè)格外殘酷的答案。

全國(guó)百城新房均價(jià)僅微漲 0.05%，幾乎等同于原地橫盤。而這微弱的漲幅，幾乎全靠上海、杭州等少數(shù)頭部城市獨(dú)自支撐。二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)則更為直白：91 個(gè)城市價(jià)格仍在下跌，僅有 7 個(gè)城市勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格正增長(zhǎng)。

與此形成強(qiáng)烈反差的是，核心城市已然率先回暖。上海 3 月二手房成交量突破 3 萬(wàn)套，以舊換新的置換鏈條被徹底盤活；北京同期集中推出 14 個(gè)新盤，去化速度創(chuàng)下近一年來新高；深圳、成都的多個(gè)熱門項(xiàng)目重現(xiàn) “日光盤”，單個(gè)樓盤搖號(hào)排隊(duì)客戶甚至超過千組。

一邊是核心城市穩(wěn)步復(fù)蘇，一邊是大量中小城市仍在寒冬中僵持。這般懸殊的市場(chǎng)溫差，在中國(guó)樓市四十余年的發(fā)展歷程中，幾乎找不到先例。

購(gòu)買力在往哪里走？

觀察這些熱銷項(xiàng)目的客戶畫像就能發(fā)現(xiàn)，驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)不再是＂搏漲幅＂，而是在M2余額突破310萬(wàn)億的貨幣大環(huán)境里尋找能夠錨定購(gòu)買力的實(shí)物資產(chǎn)。核心城市好地段的好房子，正在從投機(jī)品演變?yōu)橐环N防御型的持有工具。

任澤平此前用＂二八分化＂來概括未來的市場(chǎng)格局：大概只有20%的城市和板塊還存在修復(fù)甚至上行的空間，剩余80%可能要在底部磨上很長(zhǎng)時(shí)間。這個(gè)框架大方向上沒什么問題，但我想多加一層——分化不僅僅是城市之間的事。

同一座城市內(nèi)部，內(nèi)環(huán)次新改善房和外環(huán)老舊小區(qū)之間的價(jià)格走勢(shì)，已經(jīng)像兩條各走各路的平行線。判斷對(duì)了城市，選錯(cuò)了板塊，持有五年的結(jié)果可能跟你的預(yù)期完全相反。

聶梅生此前有一個(gè)判斷被多方引用：房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)的壓艙石，底部已經(jīng)基本成形，系統(tǒng)性崩塌不會(huì)出現(xiàn)。這個(gè)結(jié)論在當(dāng)前的政策強(qiáng)度和資金面條件下是成立的。但＂底部成形＂指的是整個(gè)行業(yè)不會(huì)再出現(xiàn)2022年那種斷崖式失速，不等于每一套房子都已經(jīng)到了底。

所以＂明年的房子或?qū)⒊鱿胂螅⑦@句話，重音應(yīng)該落在分化的烈度上。好資產(chǎn)的修復(fù)速度，會(huì)超出那些還沉浸在悲觀慣性里的人的預(yù)判。而那些被人口和產(chǎn)業(yè)拋在身后的區(qū)域，價(jià)格的下沉深度同樣會(huì)擊穿很多人的心理防線。兩個(gè)極端之間不斷拉大的落差，才是真正超出想象的部分。

對(duì)普通家庭而言，當(dāng)下正是需要審慎決策的關(guān)鍵窗口。手握一線及強(qiáng)二線核心板塊房產(chǎn)的，不必因短期價(jià)格波動(dòng)焦慮，政策導(dǎo)向明確，市場(chǎng)修復(fù)邏輯清晰。

若房產(chǎn)地處人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)空心化的區(qū)域，不妨趁政策帶來的流動(dòng)性窗口尚未關(guān)閉，盡早評(píng)估置換調(diào)倉(cāng)的可能，這遠(yuǎn)比盲目苦熬更為務(wù)實(shí)。

樓市風(fēng)向已然轉(zhuǎn)變，只是此番并非全域普漲的狂風(fēng)，而是定向吹拂的季風(fēng)。身處核心賽道的已感受到暖意，而賽道之外的區(qū)域，寒意仍將持續(xù)。