上海外環(huán)外最強(qiáng)板塊七寶，貌似已經(jīng)開始達(dá)到上限。

曾經(jīng)的七寶是外環(huán)外資源最強(qiáng)的地方，但是最近這些年，隨著外環(huán)大多數(shù)板塊的開發(fā)，資源的補(bǔ)齊，曾經(jīng)七寶的領(lǐng)軍地位大受沖擊：

商業(yè)地位、學(xué)區(qū)地位、居住改善地位，都開始下降。

七寶，是不是沒落了？

在外環(huán)眾多新板塊開發(fā)大潮中，七寶會(huì)不會(huì)完全被拋棄？

七寶，確實(shí)在相當(dāng)長一段時(shí)間里都是外環(huán)之王。

最直觀的層面就是價(jià)格，七寶之前一直是外環(huán)外房價(jià)最貴的板塊。

新房方面，前幾年還是限價(jià)的時(shí)候，七寶的新房皇都花園四期（8.2w開盤）、東碧林灣二期（8.45w開盤），就已經(jīng)突破了8萬。

因此，去年唐鎮(zhèn)的新房開盤價(jià)過8萬，我看不少媒體在寫營銷稿說唐鎮(zhèn)是外環(huán)第一個(gè)破8萬的板塊，我都要笑死了。

而二手層面，七寶更是有多個(gè)社區(qū)成交價(jià)，實(shí)質(zhì)性突破了10w大關(guān)。

七寶的標(biāo)桿二手社區(qū)，皇都花園三期，19年的次新社區(qū)，最高點(diǎn)成交價(jià)一度高達(dá)12w+。

而次新房市區(qū)東方花園三期，2008年房齡，最高點(diǎn)價(jià)格也多套成交價(jià)格突破10w。

相之下，當(dāng)時(shí)被吹上天際的大虹橋和唐鎮(zhèn)，僅有極少次新房房源突破過10w大關(guān)，和七寶成片的成交根本無法比擬。

當(dāng)然，能賣的貴最直觀的原因是七寶的優(yōu)勢(shì)實(shí)在太明顯了——

七寶確實(shí)是外環(huán)外城市開發(fā)最成熟的地方，資源確實(shí)強(qiáng)大，可以說在商業(yè)、學(xué)區(qū)、公園各方面都是頂配。

七寶最為人熟知的標(biāo)簽是教育圣地：

無論是公辦體系的七寶明強(qiáng)、民辦體系的七寶外國語、上寶中學(xué)、文萊中學(xué)；甚至就連成績僅次于四大高中的七寶中學(xué)在內(nèi)，都是上海的頂流。

而作為一個(gè)外環(huán)外板塊，七寶的軌交資源也是極為發(fā)達(dá)，板塊內(nèi)大部分社區(qū)都可以視為地鐵房——

板塊中間橫穿9號(hào)線、北七寶是10號(hào)線，南七寶是12號(hào)線、南北向有市域線（機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線）、未來還有嘉閔線通車，可以說，無論是通達(dá)市區(qū)郊區(qū)都非常方便。

而七寶的商業(yè)是眾所周知的外環(huán)外高地，七寶萬科作擁上海外環(huán)唯一一家蘋果直營店，整體多個(gè)商場(chǎng)型商業(yè)體量高達(dá)50w方，這還不包括七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街，以及七寶非常發(fā)達(dá)的沿街商鋪。

此外，七寶還有一個(gè)非常牛的配套：超大的城市公園。

43萬平方米的閔行文化公園+84萬平方米的閔行體育公園，可謂外環(huán)旁擁有最大公園面積的板塊。

不要小瞧公園，這是溜娃圣地，開車去公園和公園在家門口是完全不同的體驗(yàn)。

此外，歷經(jīng)五年建設(shè)、規(guī)劃了500張床位、定位二級(jí)甲等的上海龍華醫(yī)院七寶分院（下圖），今年也即將開業(yè)，成為外環(huán)外又一個(gè)擁有三甲醫(yī)院分院的板塊，補(bǔ)齊了七寶在醫(yī)療領(lǐng)域的短板。

七寶的每個(gè)配套在生活層面，都能對(duì)上下游居民起到虹吸效應(yīng)，從樓市層面也就是起到了購買力匯聚效應(yīng)——

甚至可以說七寶就是西南外環(huán)的一個(gè)小副中心，價(jià)格本身就會(huì)成為一個(gè)片區(qū)高點(diǎn)。

當(dāng)然，七寶價(jià)格貴本身也離不開整個(gè)西南片區(qū)房價(jià)體系的烘托——

西南片區(qū)過去發(fā)展的好、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、購買力強(qiáng)，價(jià)格體系整體都高。

不過不可忽視的是，七寶的領(lǐng)先地位，在過去幾年確實(shí)受到了分流和沖擊。

七寶并非沒有缺點(diǎn)，最為人詬病的地方就是城市界面，今天去看很有城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺。

其實(shí)，早些年就擁有成片開發(fā)片區(qū)——萬科城市花園的七寶，在外環(huán)大部分板塊都很荒涼的時(shí)代算是城市界面比較優(yōu)秀的，畢竟成熟。

但是最近這些年，外環(huán)開發(fā)了太多的新樓盤，徐涇、九亭、泗涇等周邊板塊都開發(fā)日趨成熟，城市界面變好了很多，七寶就有點(diǎn)被”嫌棄了“。

按照當(dāng)下對(duì)于好城市界面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，可能只有新鎮(zhèn)路、七莘路南部這一片還不錯(cuò)。

而七寶卻早已房齡老化，另一大硬傷——航道的影響也讓七寶在今天這個(gè)需要考慮“自住性價(jià)比”的時(shí)代，被很多家庭嫌棄。

當(dāng)然，這些還只是七寶固有的硬傷在如今繼續(xù)拖著板塊下滑，更麻煩的是傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的減弱：

首先是商業(yè)地位，七寶正在下滑。

從整個(gè)西南外環(huán)視角看，南翔的印象城開業(yè)之后，就隱隱有取代七寶外環(huán)商業(yè)第一高地的勢(shì)頭；

如今徐涇有了蟠龍?zhí)斓厝〈似邔毠沛?zhèn)，前灣也開了新的印象城，截留了來自大虹橋方向的客流；；

而下游的泗涇商場(chǎng)在建、九亭地鐵口的商業(yè)遲早也要出來——

雖然七寶商業(yè)不會(huì)無人問津，但是虹吸能力肯定是要減弱的。

此外，七寶曾經(jīng)最大的特點(diǎn)、最有虹吸樓市購買力能力的特點(diǎn)——學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，正在嚴(yán)重下降。

大家可能并沒有意識(shí)到：

閔行的一梯隊(duì)小學(xué)七寶明強(qiáng)小學(xué)，已經(jīng)淪落到有房就可以讀的程度了。

其實(shí)上海實(shí)行公民同招，就是精準(zhǔn)打擊了七寶這類小學(xué)學(xué)區(qū)強(qiáng)的板塊。

公民同招之前，上海最頂流的學(xué)區(qū)板塊都是小學(xué)單學(xué)區(qū)板塊

——比如明珠a、b的學(xué)區(qū)房，比如楊浦的打一、控二的學(xué)區(qū)房。

因?yàn)楫?dāng)年雞娃最頂級(jí)的路線一定終極目標(biāo)是民辦初中。

為了進(jìn)民辦初中，那么小學(xué)就要非常好，要么是公辦一梯隊(duì)、要么是民辦頂流。

而從學(xué)區(qū)房的視角來看，選擇帶公辦一梯隊(duì)牛校的公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房，還可以給民辦小學(xué)做替補(bǔ)。

民辦小學(xué)沒進(jìn)去，那么公辦一梯隊(duì)教育質(zhì)量也不會(huì)差太多，做個(gè)保底肯定夠用了。

但是公民同招之后，上海選學(xué)區(qū)的格局就完全變天了。

曾經(jīng)香餑餑的一梯隊(duì)小學(xué)學(xué)區(qū)房變成了二流選擇，走向沒落；

小+初雙學(xué)區(qū)成為家長保底的首選，因此帶優(yōu)質(zhì)公辦初中學(xué)區(qū)的板塊快速崛起，相對(duì)應(yīng)的就是板塊的價(jià)值快速提升。

而七寶板塊當(dāng)年學(xué)區(qū)房火熱，原因也是如此。

作為擁有頂級(jí)公辦+頂級(jí)民辦雙王牌的七寶，孩子的升學(xué)路線是有雙重保證的：

先去考七寶外國語，如果沒進(jìn)去，依然有一梯隊(duì)的明強(qiáng)小學(xué)作為保底。

而大家的目標(biāo)自然也是考入板塊的頂級(jí)民辦初中：

上寶為首選，文來也極強(qiáng)。

而板塊內(nèi)還有一個(gè)頂流高中，七寶中學(xué)，一度成為四大之后的第五大。

這意味著，對(duì)于一個(gè)雞娃家庭來說，如果孩子一路順利，可以直接在七寶買套學(xué)區(qū)房生活十幾年：

從幼兒園開始，小學(xué)、初中甚至高中，十幾年都可以在七寶度過不用搬家，直到孩子考上大學(xué)為止。

但是公民同招之后，七寶的學(xué)區(qū)房價(jià)值就被大大削弱了：

首先，明強(qiáng)給七寶外國語的保底效應(yīng)消失了，二者變成了單選題；

其次，七寶公辦初中太弱了——

七寶的公辦初中七寶二中、三中實(shí)力最多算是二梯隊(duì)末流。

甚至被家長調(diào)侃，主要送靠著一梯隊(duì)小學(xué)七寶明強(qiáng)“高進(jìn)低出”（截圖來自小紅書）。

至于新開的文來出成績表現(xiàn)不錯(cuò)，但是尚需多幾年長期驗(yàn)證。

當(dāng)學(xué)區(qū)失去確定性，主流的學(xué)區(qū)用戶自然就會(huì)轉(zhuǎn)而選擇真正的雙一梯隊(duì)板塊，比如雙一梯隊(duì)組合的閔實(shí)驗(yàn)+莘松。

而各大優(yōu)勢(shì)下滑之后，七寶的改善高地地位也在下降——大家選擇七寶的理由變得模糊了。

七寶，未來是不是會(huì)全淪為外環(huán)的二流板塊？

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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分析七寶會(huì)不會(huì)全面沒落，最關(guān)鍵的還是要搞清楚，七寶為什么能成為外環(huán)之王。

其實(shí)資源優(yōu)勢(shì)、成熟只是表象，七寶房價(jià)高、地位高的核心原因更逗來自于居民的共識(shí)和認(rèn)知：

七寶在很多居民的心里是市區(qū)的一部分，市區(qū)郊區(qū)的分界線，完融入了市區(qū)的房價(jià)體系，所以房價(jià)才能站在高位，在外環(huán)拔得頭籌。

對(duì)于西南片區(qū)中外環(huán)居民來說，西南中外環(huán)是同一盤棋：

七寶和上游古美、金虹橋、金匯、龍柏等板塊處于同一個(gè)層級(jí)的板塊，七寶并不會(huì)因?yàn)樵谕猸h(huán)外而被當(dāng)作郊區(qū)板塊，完全可以當(dāng)作改善板塊看待，1000萬以上的改善買家也會(huì)選擇七寶；

而對(duì)于下游松江、閔行的居民來說，七寶又因?yàn)槠涑墒斓馁Y源起到了副中心一般的作用；

很多松江、閔行南部的居民到了七寶就認(rèn)為“進(jìn)城了”，在共識(shí)上也把七寶當(dāng)成了市區(qū)和郊區(qū)的分界線。

郊區(qū)的發(fā)展上限就是成為市區(qū)，七寶已經(jīng)大半個(gè)身子跨入了市區(qū)地段行列，雖然只是最外圍，但是價(jià)格絕不是九亭、泗涇這種絕對(duì)郊區(qū)可以比較的，因此七寶才比一路之隔的九亭貴那么多。

理解了七寶這個(gè)優(yōu)勢(shì)，大家就應(yīng)該能理解：

七寶即便是優(yōu)勢(shì)下滑，價(jià)格體系也很難完全滑落成為絕對(duì)的郊區(qū)體系。

因?yàn)楣沧R(shí)的建立和形成非常艱難，最大的前提是時(shí)代機(jī)遇：

城市的大規(guī)模開發(fā)+人口的大規(guī)模導(dǎo)入，才能在一代人的認(rèn)知中形成共識(shí)。

我大概類比一下，七寶的板塊崛起邏輯就和古北當(dāng)年的路徑很像。

90年代，市區(qū)的分界線就是內(nèi)環(huán)，而內(nèi)環(huán)外大部分區(qū)域還是農(nóng)田、工廠、工人新村和動(dòng)遷房片區(qū)。

古北就屬于內(nèi)環(huán)外（當(dāng)年不講這個(gè)，就是市區(qū)外圍）的破局者：

通過外資引進(jìn)的時(shí)代機(jī)遇，快速從郊區(qū)地段崛起升階一度成為上海第一富人區(qū)，完美融入市區(qū)豪宅價(jià)格體系。

這種優(yōu)勢(shì)一直持續(xù)到古北二期建成接近二十年時(shí)間，古北都是冠絕中環(huán)、比肩市中心的頂級(jí)板塊，價(jià)格體系完全是市中心頂流板塊的水平，完全超脫于中環(huán)。

而古北崛起，也讓西南片區(qū)中外環(huán)就在90年代啟動(dòng)了第一輪開發(fā)，整體比西北方向成熟一輪。

而七寶，在樓市邏輯上一定程度上相當(dāng)于外環(huán)外的古北：

板塊90年代快速開發(fā)崛起，成為外環(huán)外地段融入中環(huán)價(jià)格體系的破局者，這背后是當(dāng)年的時(shí)代開發(fā)機(jī)遇、人口大規(guī)模導(dǎo)入。

而七寶又不會(huì)像近10年的古北一樣快速?zèng)]落：

因?yàn)橹协h(huán)的板塊在2000-2015這個(gè)周期，大部分地段已經(jīng)完成了從近郊到市區(qū)、市區(qū)到中心的板塊能級(jí)晉升，完成了板塊的升維；

上游的市區(qū)豪宅板塊也在2008年之后逐漸開發(fā)成熟，把古北的領(lǐng)先地位壓下去。

但是外環(huán)的情況就完全不同：

大部份外環(huán)旁板塊，都是2015之后啟動(dòng)了成片開發(fā)，上海人口達(dá)峰的實(shí)際按節(jié)點(diǎn)之后——

早就沒有足夠的人口勢(shì)能帶動(dòng)這些板塊，在認(rèn)知上升級(jí)為市區(qū)。

這種情況下，七寶的價(jià)格體系依然會(huì)在未來很長保持領(lǐng)先地位，只不過隨著優(yōu)勢(shì)的下降，可能很難如之前一般遙遙領(lǐng)先——

但是領(lǐng)先半個(gè)身位還是完全沒有問題。

而七寶也不是完全沒有利好：

一個(gè)是前面提到的嘉閔線的通車，讓板塊大部分小片區(qū)都成為了地鐵房。

另一個(gè)是漕寶路快速化，縮短了板塊到核心區(qū)的時(shí)間，讓板塊更像一個(gè)中環(huán)板塊，鞏固了板塊的能級(jí)。

上海買房的任何購房問題

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結(jié)語

上海市區(qū)，流動(dòng)性好的板塊，大多都有自己的標(biāo)簽：

南京西路商辦頂流，江寧路學(xué)區(qū)，曹家渡價(jià)格洼地，田林老破小之王，古美中產(chǎn)社區(qū)，天山是2號(hào)線上成片開發(fā)的宜居板塊。

說是標(biāo)簽，其實(shí)就是在樓市的定位。

憑借著各自的定位特點(diǎn)，這些板塊吸引了全市客戶，所以二手房流通性都很不錯(cuò)。

而曾經(jīng)的七寶，最強(qiáng)標(biāo)簽就是學(xué)區(qū)，吸引了整個(gè)西南片區(qū)，甚至全市的購買力來到七寶；

而如今學(xué)區(qū)標(biāo)簽弱化之后，七寶，確實(shí)也需要找到一個(gè)新標(biāo)簽在樓市立足。

當(dāng)然這個(gè)方向有很多，可能是做大做強(qiáng)商業(yè)，可能是重新建立學(xué)區(qū)體系，只不過基于現(xiàn)狀，我個(gè)人更傾向于的標(biāo)簽是：

性價(jià)比——最有性價(jià)比的宜居板塊。

七寶如果不看環(huán)線，其實(shí)和市區(qū)板塊的優(yōu)勢(shì)差距不大：

不弱于市區(qū)板塊的地鐵密度、步行可達(dá)的豐富配套資源，這些其實(shí)就是市區(qū)板塊的核心優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，和跟市區(qū)比，七寶逼格肯定不夠，沒有梧桐樹，沒有人均1000的餐廳，但是優(yōu)勢(shì)就是沒有任何溢價(jià)。

只講生活便利度，比七寶強(qiáng)的地方，房價(jià)大概率要比七寶貴了。

如果預(yù)算有限，想要住在一個(gè)稱得上宜居的地方，七寶，確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

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