• 陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/張向勃

在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，當(dāng)法院對(duì)被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)措施時(shí)，案外人以其對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利為由提出異議，經(jīng)執(zhí)行異議程序被駁回后，依法提起的訴訟即為案外人執(zhí)行異議之訴。此類訴訟涉及申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人與案外人三方利益博弈，權(quán)利沖突復(fù)雜，裁判規(guī)則專業(yè)性強(qiáng)。結(jié)合最高人民法院指導(dǎo)案例及2025年7月施行 的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱"《解釋》"），對(duì)案外人執(zhí)行異議之訴的司法認(rèn)定規(guī)則進(jìn)行系統(tǒng)解析。

一、典型案例引入

（一）指導(dǎo)案例156號(hào)：王巖巖訴徐意君、金陛公司案——權(quán)利競(jìng)合時(shí)的選擇適用規(guī)則

合同背景：

徐意君因商品房委托代理銷售合同糾紛起訴金陛公司獲勝訴判決，后申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了金陛公司名下的涉案房屋。案外人王巖巖主張其在查封前已與金陛公司簽訂合法有效的《商品房買賣合同》，支付了全部購房款并合法占有房屋，非因自身原因未辦理過戶登記，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

王巖巖的請(qǐng)求是否符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件？《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條在適用上是何關(guān)系？

裁判結(jié)果與理由：

最高人民法院再審認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，第二十九條適用于買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房提出異議的情形。當(dāng)被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房時(shí)，兩條文適用上產(chǎn)生競(jìng)合，案外人可以選擇適用第二十八條或第二十九條規(guī)定；案外人主張適用第二十八條的，人民法院應(yīng)予審查。 二審法院僅審查第二十九條而未審查第二十八條，直接駁回王巖巖訴訟請(qǐng)求，適用法律確有錯(cuò)誤，故指令再審。

二、核心法律規(guī)則體系解析

2025年7月24日，《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號(hào)）正式施行，作為首部系統(tǒng)規(guī)范執(zhí)行異議之訴的專門司法解釋，構(gòu)建了覆蓋程序規(guī)則、實(shí)體權(quán)利認(rèn)定、多程序銜接及虛假訴訟懲治的全鏈條規(guī)范體系。

（一）程序規(guī)則要點(diǎn)

1. 管轄與受理?xiàng)l件

案外人提起執(zhí)行異議之訴，須同時(shí)滿足：其一，已在執(zhí)行過程中就執(zhí)行標(biāo)的提出執(zhí)行異議；其二，對(duì)執(zhí)行異議裁定不服；其三，自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向作出執(zhí)行異議裁定的執(zhí)行法院起訴。

2. 多重查控時(shí)的當(dāng)事人確定

執(zhí)行標(biāo)的存在輪候查封時(shí)，以首先查封、享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人為被告，以其他已知輪候查封的申請(qǐng)執(zhí)行人為第三人。這一規(guī)則既確保優(yōu)先債權(quán)人的程序參與權(quán)，又避免輪候債權(quán)人過度參與導(dǎo)致訴訟成本增加。

3. 裁判結(jié)果的執(zhí)行銜接

案外人勝訴時(shí)，法院須同時(shí)判決解除執(zhí)行措施并寫明相關(guān)查封裁定書案號(hào)，案外人可持生效判決直接請(qǐng)求執(zhí)行法院解除措施，解決了以往勝訴但執(zhí)行措施難以及時(shí)解除的銜接難題。（二）實(shí)體權(quán)利審查標(biāo)準(zhǔn)

《解釋》針對(duì)不同權(quán)利主體設(shè)定了差異化的審查標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)"同類權(quán)利同尺度審查"：

1. 商品房消費(fèi)者的特殊保護(hù)（第十一條）
案外人以商品房消費(fèi)者身份請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，需同時(shí)滿足：

查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

查封前已支付全部?jī)r(jià)款，或已按約支付部分價(jià)款且查封后至一審辯論終結(jié)前將剩余價(jià)款交付法院執(zhí)行；

所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。

符合上述條件的，可排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。該條款體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)的優(yōu)先保護(hù)理念，且不簡(jiǎn)單以已購房屋數(shù)量、地域范圍判斷是否"以居住為目的"，對(duì)符合剛性或改善型住房需求的情形均依法予以保護(hù)。

2. 一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的保護(hù)（第十四條）

案外人以一般買受人身份請(qǐng)求排除一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，需同時(shí)滿足四要件：

查封前簽訂合法有效書面買賣合同；

查封前已支付全部?jī)r(jià)款或按約支付部分價(jià)款并將剩余價(jià)款交付執(zhí)行；

查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

非因自身原因未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

注意：一般買受人的物權(quán)期待權(quán)僅能排除一般金錢債權(quán)的執(zhí)行，原則上不能對(duì)抗抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，這是與商品房消費(fèi)者保護(hù)的關(guān)鍵區(qū)別

3. 以物抵債權(quán)利人的審查（第十五條）
案外人以以物抵債權(quán)利人身份請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，需同時(shí)滿足：

存在真實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系且債務(wù)履行期限已屆滿，查封前已簽訂合法有效的以物抵債協(xié)議；

有證據(jù)證明抵債金額與抵債時(shí)執(zhí)行標(biāo)的實(shí)際價(jià)值基本相當(dāng)；

查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

非因自身原因未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

其中"價(jià)值相當(dāng)"的新增要求，旨在遏制"低價(jià)抵債損害其他債權(quán)人"的虛假行為。

三、權(quán)利沖突的裁判邏輯

（一）程序與實(shí)體的雙重審查框架

人民法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴時(shí)，遵循"程序先行、實(shí)體跟進(jìn)"的審查邏輯：
第一步：審查是否符合受理?xiàng)l件（是否已提出執(zhí)行異議、是否在法定期限內(nèi)起訴、管轄是否正確）；第二步：審查是否屬于"與原判決、裁定無關(guān)"的情形，若涉及原判決錯(cuò)誤應(yīng)通過審判監(jiān)督程序處理；第三步：審查案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，根據(jù)權(quán)利類型適用相應(yīng)審查標(biāo)準(zhǔn)；第四步：綜合考量各方利益平衡，作出是否排除執(zhí)行的裁判。

（二）權(quán)利順位的基本規(guī)則

在案外人權(quán)利與申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，一般遵循以下順位規(guī)則：
商品房消費(fèi)者生存權(quán) > 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán) > 抵押權(quán) > 一般買受人物權(quán)期待權(quán) > 一般金錢債權(quán)

商品房消費(fèi)者的特殊地位源于生存權(quán)保障的憲法價(jià)值，司法實(shí)踐已明確其可對(duì)抗抵押權(quán)等優(yōu)先權(quán)；而一般買受人（尤其是購買商業(yè)用房的投資者）的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上仍屬債權(quán)，原則上不能動(dòng)搖抵押權(quán)的法定優(yōu)先地位。

四、風(fēng)險(xiǎn)防范與實(shí)務(wù)建議

（一）對(duì)案外人（主張權(quán)利方）

及時(shí)提出異議：應(yīng)在執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)前（執(zhí)行標(biāo)的由當(dāng)事人受讓的為執(zhí)行程序終結(jié)前）提出執(zhí)行異議，逾期將面臨程序失權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化證據(jù)保全：妥善保管書面買賣合同、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄優(yōu)于現(xiàn)金收據(jù)）、占有使用證明（水電費(fèi)繳納記錄、物業(yè)費(fèi)收據(jù)等）、催告過戶記錄等證據(jù)。積極行使權(quán)利：對(duì)于已購房屋，應(yīng)及時(shí)辦理預(yù)告登記或所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，避免因怠于行使權(quán)利被認(rèn)定為"自身原因未過戶"。

（二）對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人

關(guān)注財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀：申請(qǐng)查封前可實(shí)地調(diào)查財(cái)產(chǎn)占有使用情況，甄別是否存在已出售但未過戶情形，合理選擇查封財(cái)產(chǎn)。運(yùn)用繼續(xù)執(zhí)行制度：執(zhí)行異議之訴審理期間，可申請(qǐng)?zhí)峁?dān)保后繼續(xù)執(zhí)行，防止異議程序拖延導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)價(jià)值貶損。審查虛假訴訟線索：對(duì)以物抵債、倒簽租賃合同等可疑異議，應(yīng)積極搜集證據(jù)申請(qǐng)法院審查，必要時(shí)追究虛假訴訟法律責(zé)任。

（三）對(duì)交易買受人

簽約前核查權(quán)屬：購房前查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息及查封、抵押情況，避免購買存在權(quán)利負(fù)擔(dān)的房屋。明確自身身份屬性：若為商品房消費(fèi)者，應(yīng)注意留存用于家庭居住生活的相關(guān)證據(jù)（如家庭成員情況、名下住房狀況等）。及時(shí)辦理預(yù)告登記：簽訂買賣合同后盡快辦理預(yù)告登記，取得對(duì)抗后續(xù)查封和抵押的公示效力。