核心高熱、外圍平穩(wěn)是當前鮮明的特征；高熱度向非核心區(qū)域的延伸將是有限且選擇性的，不具備全面擴散的基礎(chǔ)。

來源：克而瑞·決策專家「顧一寧」數(shù)據(jù)分析生成

Part.01

4月土拍：高熱開局與劇烈分化

2026年4月，杭州土地市場以兩場高溢價土拍強勢開局，但熱度高度集中于核心區(qū)及個別優(yōu)勢地塊。

4月8日首場：核心區(qū)遭瘋搶，外圍平穩(wěn)

濱江區(qū)長河單元地塊：經(jīng)過127輪激烈競價，由華潤置地以總價39.51億元競得，成交樓面價達41108元/㎡，溢價率46.83%，刷新板塊地價紀錄。該地塊緊鄰阿里巴巴、網(wǎng)易等園區(qū)，周邊新房已空缺多年，稀缺性較強。

余杭區(qū)閑林單元地塊：經(jīng)過23輪競價，由保億置業(yè)以總價6.12億元競得，溢價率21.91%，成交樓面價15654元/㎡。地塊容積率僅1.05，適合低密改善產(chǎn)品，承接未來科技城外溢需求。

錢塘區(qū)東部灣新城地塊：僅經(jīng)過2輪競價，由興耀房產(chǎn)與濱江集團聯(lián)合體以總價12.99億元競得，溢價率僅為0.78%，近乎底價成交。

本場土拍平均溢價率高達30.8%，“核心狂熱、外圍冷淡”分化格局依舊鮮明。

4月10日次場：熱點向優(yōu)勢板塊擴散

西湖區(qū)雙橋單元地塊：經(jīng)過73輪競價，由濱江集團以總價9.63億元競得，成交樓面價19129元/㎡，溢價率高達59.67%，創(chuàng)下板塊樓面價新紀錄。

臨平區(qū)喬司單元地塊：經(jīng)過21輪競價，由綠城以總價5.29億元競得，溢價率23.33%，成交樓面價12950元/平方米。該地塊為地鐵9號線喬司站上蓋的稀缺宅地，總價可控。

本場土拍平均溢價率進一步攀升至41.5%，顯示房企補倉意愿持續(xù)強勁。

Part.02

高熱度背后的核心驅(qū)動邏輯

本輪土拍高熱并非市場普漲，而是多重因素疊加下的結(jié)構(gòu)性行情。

供給端收縮，房企補倉需求迫切：2026年一季度，杭州涉宅用地僅出讓3宗，同比大幅下降超過九成，土地供應(yīng)出現(xiàn)“真空期”。房企補庫存意愿集中釋放，是推高競拍激烈程度直接原因。

“縮量提質(zhì)”供地策略，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺：杭州2026年商品住宅用地計劃供應(yīng)量較2025年計劃同比下降約21.6%。供應(yīng)不僅在總量上做減法，結(jié)構(gòu)上更向核心區(qū)域傾斜，優(yōu)質(zhì)宅地引發(fā)爭搶。

房企投資邏輯轉(zhuǎn)向“確定性為王”：在行業(yè)調(diào)整期，房企現(xiàn)金流緊張，風險偏好降至低點。投資策略從規(guī)模化擴張徹底轉(zhuǎn)向聚焦核心城市、核心板塊的“重點捕撈”。資金只愿意投向產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、配套成熟、去化確定性極高的資產(chǎn)，以保障資金安全與快速回籠。

Part.03

熱度會否向非核心區(qū)域延伸？

會有限延伸，但不會全面擴散， 熱度的傳導具有嚴格的前提條件。

有限延伸的路徑：熱度將從“頂級核心區(qū)”向 “具備獨特稀缺價值的次核心或外圍板塊” 擴散。這些地塊通常具備一個或多個特征：

板塊庫存見底，去化確定性高：如西湖區(qū)雙橋單元，憑借“零庫存”優(yōu)勢獲得高溢價。

擁有稀缺配套：如臨平喬司的“地鐵口最后一宗宅地”，憑借軌道交通的確定性吸引房企。

總價門檻低，產(chǎn)品可靈活打造：低總價地塊能有效控制房企資金占用，通過精細化產(chǎn)品設(shè)計（如低密改善）與周邊項目形成差異化，保障利潤與去化速度。

承接核心區(qū)強勁外溢需求：如余杭閑林地塊，主要承接未來科技城的居住外溢，且地塊本身低密屬性稀缺。

難以全面擴散的原因：

房企資金高度避險：當前房企的有限資金只會投向最安全、最確定的資產(chǎn)。對于產(chǎn)業(yè)能級較弱、配套有待完善、去化周期可能存在不確定性的廣大非核心區(qū)域，房企態(tài)度依然審慎。

市場購買力分化：購房需求同樣向核心區(qū)域聚集。非核心區(qū)域若不能依托產(chǎn)業(yè)或頂級配套形成獨立的購買力支撐，僅靠價格優(yōu)勢難以吸引開發(fā)商高溢價拿地。

4月待拍地塊檢驗：4月剩余待出讓的6宗宅地（28日及30日）覆蓋核心與外圍區(qū)域，其結(jié)果將是觀察熱度傳導范圍的試金石。預計僅有那些符合上述“稀缺性”條件的非核心地塊才能獲得較高關(guān)注。

Part.04

總結(jié)及展望

綜合來看，4月杭州土拍市場為二季度奠定了積極基調(diào)，但同時也清晰勾勒出房地產(chǎn)市場新時代的規(guī)則：

市場格局：全國性普漲已成過去，城市內(nèi)部“核心資產(chǎn)與外圍資產(chǎn)”的價值分化正在加劇。

房企策略：投資邏輯已從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)為“重點捕撈”，對項目的區(qū)位、配套、去化速度提出了前所未有的高要求。

未來預判：在房企補倉需求尚未完全釋放的背景下，杭州土地市場的熱度有望延續(xù)，但將嚴格遵循 “核心高熱、優(yōu)質(zhì)非核心地塊受青睞、普通外圍地塊平穩(wěn)” 的三級分化模式。不具備獨特優(yōu)勢的非核心區(qū)域，難以分享本輪土拍的高熱度。

本文由克而瑞杭州分析師李貝貝，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家AI問知、數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫 ，來感受下產(chǎn)品的細節(jié)。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞杭州分析師李貝貝撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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