據「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計，2026年一季度，南通大市累計掛牌涉宅地塊30宗，其中29宗底價成交，1宗終止出讓，合計成交土地面積約118萬㎡，建筑面積約200萬㎡（按容積率上限估算），土地出讓金約114億元，平均樓面價約5691元/㎡。

按土地出讓金排名，如皋領跑全市，8宗地塊貢獻近27億元；啟東緊隨其后，5宗地塊攬金近24億元；海門位列第三，6宗地塊攬金近22億元。

與2025年同期相比，今年一季度雖然成交宗數(shù)增加了2宗，但土地面積減少約14萬㎡，建筑面積減少約53萬㎡，土地出讓金也相應縮水約14億元。

這一變化背后是單宗地塊體量的主動壓縮——2025年一季度單宗地塊平均土地面積約4.88萬㎡，2026年降至約4.08萬㎡。

Part.1

全國賣地收入大降46%

南通僅降11%

據中國房地產報援引中指數(shù)據顯示，2026年一季度（截至3月28日），全國300城住宅用地成交建筑面積約5893萬㎡，同比下降約26%，土地出讓金約2154億元，同比下降約46%。

而南通，一季度成交建筑面積同比降幅約21%，土地出讓金同比降幅僅約11%，量價兩項指標均窄于全國平均水平。

更令筆者意外的是，在CRIC發(fā)布的2026年一季度土地招拍掛總成交金額TOP20城市榜單中，南通高居第四，僅次于廣州、上海、北京。

換句話說，南通確實也在主動收縮供應，但節(jié)奏明顯溫和。

這種溫和收縮策略，體現(xiàn)了地方政府在“穩(wěn)預期、穩(wěn)房價”上的主動作為，是一種相對穩(wěn)健的調控路徑。

但需要認識到的是，縮減供地的底層原因是庫存高企。目前南通新房庫存與土地庫存均不容小覷，在此背景下，這種“溫和”力度是否足夠？

以南通市區(qū)為例——

新房庫存——截至2026年3月末，市區(qū)已入市（以領取銷售許可證為準）新房項目未備案庫存約2.07萬套，按近一年月均備案約385套估算，僅消化這部分庫存就需要近54個月。

土地庫存——截至2026年3月末，市區(qū)已出讓但未入市（以領取銷售許可證為準）的涉宅地塊累計已達72宗，合計土地面積約443萬㎡，建筑面積約734萬㎡。

事實上，南通市區(qū)的去化速度已是全市領跑者，其他區(qū)域的庫存壓力只會更大。在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”大背景下，南通收縮供地的方向無疑是正確的，但收縮力度是否足夠有待觀察。

Part.2

拿地主體觀察

國企絕對主力，民企零星現(xiàn)身

29宗成交地塊中，地方國企摘牌27宗，依舊是絕對主力。

民企摘牌2宗，數(shù)量雖少，但相比“純國企”，已出現(xiàn)一絲微妙變化。

當前環(huán)境下，民企拿地仍然謹慎，但開始有選擇地研判部分區(qū)域、部分地塊，說明市場并非鐵板一塊。

這兩宗民企摘牌地塊，代表了兩種民企參與路徑——

如皋九華鎮(zhèn)R2025052地塊

——小體量，低總價，靈活試水

土地面積：11019㎡

容積率：1.01-1.2

拿地企業(yè)：南通天業(yè)置業(yè)有限公司

成交總價：2645萬元

樓面價：2000元/㎡

這是一宗典型的小體量、低總價地塊，資金門檻低，適合中小民企快速決策、靈活運作。

啟東市區(qū)26001地塊

——大體量，復合業(yè)態(tài)，產品力突圍

土地位置：世紀大道北、江海南路西

土地面積：70792㎡

容積率：1.01-1.5（居住+商業(yè)）

拿地企業(yè)：啟東嘉宸置業(yè)有限公司

成交總價：46220萬元

樓面價：4353元/㎡

該地塊不僅體量大，還規(guī)劃了住宅、商業(yè)、酒店多元業(yè)態(tài)，并提出引入“四代宅”“抬板社區(qū)”等理念。在同質化競爭加劇的市場中，這種主動尋求突破的做法值得行業(yè)關注。它也表明，部分民企正試圖通過產品差異化構筑護城河。

Part.3

樓面價觀察

萬元地缺席，局部韌性突顯

今年一季度南通全市未出現(xiàn)“萬元地”，最高為南通市區(qū)CR26001地塊，由南通軌道置業(yè)有限公司以96690萬元摘牌，樓面價9968元/㎡。

該地塊位于通甲路北、園林路西，屬于新東區(qū)，土地面積76315㎡，容積率1.01-1.4，用地性質為居住+商業(yè)。

此外，啟東市區(qū)有3宗地塊樓面價超9000元/㎡，顯示出核心地段的價值韌性。

Part.4

寫在最后

2026年一季度南通土地市場，關鍵詞可以概括為：溫和收縮、國企托底、民企試探。

國企仍是絕對主力，且短期內這一局面難以改變。民企的零星現(xiàn)身，其意義大于數(shù)字本身，說明市場并非完全凍結，部分區(qū)域、部分地塊已重新進入市場化房企的研判視野。

當然，整體復蘇尚需更多信號疊加。接下來幾個季度的供地節(jié)奏、民企拿地比例、核心地塊能否實現(xiàn)溢價，都值得持續(xù)追蹤。土地市場的溫度，往往比新房市場更早傳遞趨勢。我們拭目以待。

數(shù)據說明

*數(shù)據來源：南通市自然資源網上交易平臺

*統(tǒng)計時間：2026年4月1日

*不完全統(tǒng)計，僅供參考

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」