日常生活中，業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系十分緊密，因而摩擦也時(shí)常發(fā)生。哪些問題該物業(yè)處理？哪些職責(zé)超出了物業(yè)的工作范圍？4月14日，半島問法熱線80889800聚焦物業(yè)糾紛話題，文康律師事務(wù)所的李瓊律師和劉帥律師在線與市民互動(dòng)，從房屋公共維修基金到物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)的收取再到小區(qū)公共收益，律師從專業(yè)的角度為市民遇到的問題支招，受到了來電市民的稱贊。

上午9點(diǎn)30分，兩部熱線電話交替響起。王女士家房子出現(xiàn)了漏水問題，找到物業(yè)公司要求幫忙維修，可物業(yè)卻說房屋已經(jīng)過了保修期，他們不再負(fù)責(zé)維修?！拔蚁胱屛飿I(yè)用住宅專項(xiàng)維修基金維修自己的房屋，可物業(yè)以條件不符合為由拒絕?！蓖跖吭儐柭蓭煟约旱姆孔勇┧藶槭裁床荒苡镁S修基金來維修？到底什么情況才能動(dòng)用維修基金？自己該怎么處理才能解決漏水的問題？

就王女士遇到的問題，李瓊律師給出了專業(yè)的解答?！胺课葸^了保修期后，并不是所有漏水都能直接使用維修基金，也不是物業(yè)一句‘不管’就可以免責(zé)的?！崩盥蓭煴硎?，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金專門用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，只有屬于小區(qū)共用部位，比如樓頂、外墻、公共樓道、上下水主管道等位置漏水，才可以申請(qǐng)使用維修基金，如果只是業(yè)主家中專有部分漏水，一般需要業(yè)主自行承擔(dān)維修費(fèi)用。

“想要使用維修基金，需要由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)公司提出使用申請(qǐng)，并且經(jīng)過維修涉及范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，滿足這些條件后才能按照流程啟用?！崩盥蓭熃ㄗh王女士可以先和物業(yè)一起排查確定漏水的具體位置和原因，分清是公共部位還是自家專有部位，如果屬于公共部位，就可以要求物業(yè)配合啟動(dòng)維修基金申請(qǐng)流程，物業(yè)有義務(wù)協(xié)助辦理；如果是室內(nèi)自用部位漏水，物業(yè)也應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助和維修建議，王女士可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的維修方式。

物業(yè)費(fèi)糾紛，是占比最多的物業(yè)糾紛類型，當(dāng)天的來電中，不少市民都在吐槽這個(gè)問題?！拔覀冃^(qū)衛(wèi)生環(huán)境特別臟亂，電梯也長期出現(xiàn)故障，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量完全不達(dá)標(biāo)，我就暫時(shí)暫緩繳納物業(yè)費(fèi)。”劉先生來電講述，物業(yè)公司為了催繳物業(yè)費(fèi)，采取了特別極端的方式，每天給他發(fā)送多條催費(fèi)短信，甚至凌晨也不停發(fā)送，短信里還寫著要“停水停電”“限制車輛進(jìn)出小區(qū)”“凍結(jié)個(gè)人賬戶”這類威脅的話語?！斑@已經(jīng)嚴(yán)重影響到我和家人的正常生活了。”劉先生詢問律師，物業(yè)這么催費(fèi)是否合理？該怎么維護(hù)自己的權(quán)益？

了解完劉先生的遭遇后，劉帥律師勸劉先生采取合法的方式維權(quán)?！笆紫刃枰鞔_的是，即便物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，你也不能直接暫緩或拒繳物業(yè)費(fèi)，這種做法并不妥當(dāng)，物業(yè)服務(wù)存在問題和繳納物業(yè)費(fèi)屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不能以此為由直接拒繳。”劉律師建議劉先生應(yīng)當(dāng)先和物業(yè)公司協(xié)商整改服務(wù)問題，協(xié)商不成可以向住建等相關(guān)主管部門投訴，也可以通過訴訟的方式要求物業(yè)公司整改服務(wù)、減免相應(yīng)物業(yè)費(fèi)，“若直接拒繳物業(yè)費(fèi)，后續(xù)可能會(huì)被物業(yè)公司起訴，讓你自身陷入被動(dòng)。”

針對(duì)物業(yè)過度催收，影響其正常生活的問題，劉律師表示，物業(yè)這些行為屬于明顯的違法行為?！案鶕?jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)，限制門禁、限制車輛出入也屬于該條款明令禁止的催費(fèi)方式。”劉律師認(rèn)為，物業(yè)公司頻繁發(fā)送騷擾短信、凌晨騷擾以及言語威脅的行為，涉嫌違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的相關(guān)規(guī)定，會(huì)面臨行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的還需承擔(dān)更嚴(yán)重的法律責(zé)任。

“建議你保存好物業(yè)發(fā)送的催費(fèi)短信、通話記錄等相關(guān)證據(jù)，及時(shí)向住建局等相關(guān)單位投訴舉報(bào)，要求對(duì)物業(yè)處罰并責(zé)令整改。也可以向法院起訴，要求物業(yè)停止侵害、賠禮道歉、賠償相應(yīng)損失，以此來維護(hù)自身的合法權(quán)益。”劉律師給出了建議。

問題1：車輛在小區(qū)被劃，物業(yè)以不收費(fèi)為由拒賠該怎么辦？

前段時(shí)間，某小區(qū)業(yè)主徐先生把車輛停放在小區(qū)指定的公共停車位上，后來發(fā)現(xiàn)車輛被人嚴(yán)重劃傷，車身多處漆面受損。徐先生第一時(shí)間就聯(lián)系了物業(yè)公司，想讓他們調(diào)取車輛停放區(qū)域的監(jiān)控錄像，找到劃車的責(zé)任人，可物業(yè)公司卻說監(jiān)控?fù)p壞查不到，還表示小區(qū)停車不收費(fèi)，所以他們不承擔(dān)任何責(zé)任，既不配合提供監(jiān)控，也拒絕賠償損失。徐先生詢問律師，物業(yè)以停車不收費(fèi)為由拒絕承擔(dān)責(zé)任合理嗎？自己的車輛損失到底該由誰承擔(dān)？

律師說法：徐先生，首先要明確，停車不收費(fèi)，不代表物業(yè)無責(zé)任。第一，無論小區(qū)公共車位是否收費(fèi)，物業(yè)公司作為小區(qū)的管理方，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的安全管理、秩序維護(hù)義務(wù)，其中就包括監(jiān)控設(shè)備的日常維護(hù)、監(jiān)控錄像的保存，以及配合業(yè)主調(diào)查相關(guān)糾紛的義務(wù)。不能以“不收費(fèi)”為由，完全免除自身的管理責(zé)任。第二，車輛被劃后，物業(yè)若未盡到合理的安保、監(jiān)控管理義務(wù),導(dǎo)致無法找到劃車責(zé)任人，進(jìn)而造成業(yè)主損失擴(kuò)大的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。

問題2：物業(yè)私自漲停車費(fèi)，業(yè)主該如何維權(quán)？

李女士是某小區(qū)業(yè)主。前段時(shí)間，小區(qū)的物業(yè)公司在沒有提前通知任何業(yè)主，也沒有和業(yè)主商量的情況下，就單方面私自提高了小區(qū)的停車費(fèi)，小區(qū)的業(yè)主都覺得這種做法非常不合理，也不合法，李女士想詢問律師，物業(yè)公司有權(quán)利私自上調(diào)停車費(fèi)嗎？面對(duì)這種情況，業(yè)主該通過什么方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益？

律師說法：李女士，物業(yè)公司是沒有權(quán)利私自提高小區(qū)停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，同時(shí)調(diào)整停車費(fèi)還應(yīng)當(dāng)提前進(jìn)行公示，充分告知全體業(yè)主，物業(yè)公司未履行任何法定程序、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就擅自提價(jià)，屬于明顯的違規(guī)行為。您和其他業(yè)主可以先聯(lián)合起來與物業(yè)公司進(jìn)行溝通協(xié)商，要求物業(yè)公司出示提價(jià)的合法依據(jù)，并立即恢復(fù)原先的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；如果溝通協(xié)商沒有效果，大家可以向當(dāng)?shù)氐淖〗ň帧⒔值擂k事處、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行投訴舉報(bào)，由相關(guān)行政部門介入監(jiān)督調(diào)解，責(zé)令物業(yè)整改。

問題3：物業(yè)擅自出租小區(qū)公共區(qū)域牟利不公示，業(yè)主該怎么辦？

趙先生所在小區(qū)的物業(yè)公司經(jīng)常在沒有征求業(yè)主意見的情況下，把小區(qū)里的公共區(qū)域租給別人做商業(yè)活動(dòng)，而且這些活動(dòng)產(chǎn)生的收益從來沒有向業(yè)主公示過，也沒有進(jìn)行過分發(fā)，趙先生詢問律師，物業(yè)公司這樣的做法合理合法嗎？業(yè)主該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益？

律師說法：趙先生，物業(yè)公司這種做法是不合理也不合法的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、大堂、樓道、外墻等公共區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主共有，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，同時(shí)物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)定期將共有部分的經(jīng)營與收益情況以合理方式向業(yè)主公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。您可以先聯(lián)合其他業(yè)主，正式要求物業(yè)公司公示公共區(qū)域出租的合同、收入明細(xì)、成本支出等相關(guān)賬目，如果物業(yè)公司拒絕公示或者拒不返還屬于業(yè)主的收益，已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，可以由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司交涉，追究其相應(yīng)責(zé)任，要求物業(yè)公司返還收益并規(guī)范公示賬目；若尚未成立業(yè)主委員會(huì)，各位業(yè)主可以先向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及住建主管部門進(jìn)行投訴舉報(bào)，相關(guān)部門會(huì)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定責(zé)令物業(yè)限期改正并公開賬目，逾期不改正的還會(huì)對(duì)物業(yè)處以罰款。

（半島全媒體記者 蔣凱 宋泓睿）

來源：大眾新聞·半島新聞