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今年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》明確擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元，財(cái)政部部長(zhǎng)在經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)上強(qiáng)調(diào)今年財(cái)政政策力度給足，且確保政策早落地、早見(jiàn)效、多見(jiàn)效。根據(jù)監(jiān)測(cè)，2026年一季度新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模同比繼續(xù)增長(zhǎng)，彰顯政策靠前發(fā)力特點(diǎn)，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行超2000億元，占比保持在較高水平。

總體情況：專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏靠前，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債同比大幅增長(zhǎng)

2026年是“十五五”開(kāi)局之年，一季度財(cái)政政策明顯發(fā)力，新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行提速，根據(jù)監(jiān)測(cè)，2026年一季度新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券累計(jì)發(fā)行11599.5億元，同比增長(zhǎng)20.8%（2025年一季度發(fā)行9602.4億元），為近三年同期最高水平。

圖：2024年以來(lái)各季度新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，中指研究院綜合整理

在新增專(zhuān)項(xiàng)債投向領(lǐng)域中，與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域涉及保障性安居工程、保障性租賃住房、棚戶(hù)區(qū)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、土地儲(chǔ)備等類(lèi)型。近兩年，隨著城市更新工作的深入推進(jìn)、允許專(zhuān)項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的政策落地等，房地產(chǎn)相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模逐步增加，在新增專(zhuān)項(xiàng)債券中的占比也明顯走高。

根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年二季度以來(lái)，在新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債中，投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)項(xiàng)債券季度發(fā)行均超2000億元，其中投向土地儲(chǔ)備、保障性安居工程的專(zhuān)項(xiàng)債券規(guī)模增加較為明顯。2026年一季度，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行2250億元，同比增長(zhǎng)42%，在同期新增專(zhuān)項(xiàng)債券中占比19.4%，保持在較高水平。

各省市中，2025年以來(lái)，北京、廣東發(fā)行的房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債均超1200億元，排在前兩位。2026年一季度，廣東發(fā)行房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債超400億元，高于其他省市；北京、江蘇、山東發(fā)行規(guī)模超200億元，可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)大省發(fā)行規(guī)模普遍靠前，專(zhuān)項(xiàng)債“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)行規(guī)模相對(duì)更大。

圖：2024年以來(lái)各季度房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模及占同期新增專(zhuān)項(xiàng)債券的比重

表：2025年以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模TOP15省市

數(shù)據(jù)來(lái)源：

城市更新：專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模已達(dá)去年全年1/3，同比小幅增長(zhǎng)，其中城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)1.4倍

通過(guò)進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)相關(guān)的五類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債投向，可以分析其中城市更新、城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行情況，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年，各地城市更新相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行超3500億元，同比小幅增長(zhǎng)2%，2026年一季度，城市更新相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行接近1200億元，已達(dá)去年全年的三分之一，同比增長(zhǎng)7%，保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

針對(duì)城中村改造，2024年監(jiān)管部門(mén)明確將符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持范圍，隨后城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，2025年一季度以來(lái)，相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券季度發(fā)行規(guī)模均在200億元以上，2026年一季度，城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模超500億元，同比增長(zhǎng)1.4倍，占城市更新相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債的比重超40%。

圖：2025年以來(lái)各季度城市更新和城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：

從各省市發(fā)行情況來(lái)看，北京城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模明顯高于其他省市。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，北京已發(fā)行城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券超600億元，明顯高于其他省市，重慶、廣東、四川發(fā)行也相對(duì)靠前，均累計(jì)發(fā)行超100億元。各城市中，2026年一季度，北京城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行超180億元，重慶、廣州、東莞發(fā)行超30億元，位列其后。

表：2024年以來(lái)各省市城中村改造相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行情況（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

從政策落地情況來(lái)看，2025年以來(lái)多個(gè)省市明確運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券支持城市更新及城中村改造，如廣東、江蘇、福建、重慶等省市。另外，今年以來(lái)，多地出臺(tái)城市更新中長(zhǎng)期行動(dòng)方案或五年專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，城市更新配套政策正在加速落位，如青海印發(fā)《青海省城市更新行動(dòng)實(shí)施方案》、廣西印發(fā)《廣西持續(xù)推進(jìn)城市更新五年行動(dòng)方案(2026-2030年)》，明確具體實(shí)施目標(biāo)，廣西明確到2030年要形成一批群眾可感可及的更新成果，如穩(wěn)妥推進(jìn)危險(xiǎn)住房改造，完成4萬(wàn)套以上城市危舊房隱患銷(xiāo)號(hào)；北京印發(fā)多項(xiàng)城市更新配套政策，如明確無(wú)手續(xù)建筑認(rèn)定處理、明確建設(shè)用地功能混合使用允許和禁止兼容內(nèi)容等要求；深圳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確新啟動(dòng)的舊改項(xiàng)目原則上不再?gòu)?qiáng)制配建保障房。

中指研究院長(zhǎng)期跟蹤中央及全國(guó)各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門(mén)和企業(yè)提供政策監(jiān)測(cè)服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時(shí)幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

表：2025年以來(lái)部分省市城市更新、城中村改造相關(guān)政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：、中指研究院綜合整理

基于現(xiàn)有的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，中指研究院能夠?yàn)楦鞯卣?、廣大城市更新服務(wù)商提供“十五五”城市更新業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調(diào)研報(bào)告、城市更新評(píng)價(jià)指數(shù)研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報(bào)告/白皮書(shū)、城市更新企業(yè)對(duì)標(biāo)研究、城市更新月度/季度/年度報(bào)告、城市更新項(xiàng)目測(cè)評(píng)等服務(wù)。

一季度土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行超900億元，保持一定規(guī)模

2024年底，自然資源部下發(fā)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地》的通知、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見(jiàn)》明確允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，2025年以來(lái)土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏明顯加快，運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量閑置土地也成為各地收儲(chǔ)去庫(kù)存工作的重要資金來(lái)源，具體來(lái)看：

2025年一季度土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券在停發(fā)多年后正式恢復(fù)發(fā)行，發(fā)行規(guī)模迅速走高。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年二季度至四季度，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券季度發(fā)行規(guī)模均超1400億元，其中四季度發(fā)行1982億元，在房地產(chǎn)相關(guān)債券中占比達(dá)71.3%，在當(dāng)期新增專(zhuān)項(xiàng)債券中占比超20%；2026年一季度土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行節(jié)奏小幅放緩，累計(jì)發(fā)行約918億元，在房地產(chǎn)相關(guān)債券中占比回落至40.8%。

圖：2024年以來(lái)各季度土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券規(guī)模及占比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：

土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債涉及新增土地儲(chǔ)備、收回收購(gòu)存量閑置土地的專(zhuān)項(xiàng)債，2025年以來(lái)收回收購(gòu)存量閑置土地的專(zhuān)項(xiàng)債券占比普遍超50%，成為各地去化庫(kù)存、盤(pán)活存量土地的重要方式。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，全國(guó)各地公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量超5800宗，總面積超3億平方米，總金額超7800億元，其中已經(jīng)發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債約3500億元，占比約45%，2026年一季度相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券累計(jì)發(fā)行約482億元，整體保持一定規(guī)模。其中，一二線城市擬收儲(chǔ)金額超2800億元，占比約36%；實(shí)際發(fā)行約1090億元，在發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債中占比約31%。未來(lái)，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地仍有一定空間，地方政府可依托低成本專(zhuān)項(xiàng)債資金盤(pán)活存量閑置土地，企業(yè)則可通過(guò)政府收儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤(pán)活，加快資金回籠，緩解資金壓力。

表：各省市擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的規(guī)模

（截至3月31日,詳情請(qǐng)）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模偏低

近兩年，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房成為各地去化庫(kù)存的重要著力點(diǎn)，各地持續(xù)落地相關(guān)政策推進(jìn)收購(gòu)工作。2025年末廣州安居集團(tuán)發(fā)布公告指出常態(tài)化收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，2026年2月，廣州南沙區(qū)擬收購(gòu)約20000平方米新房用作安置房源；重慶鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房，指出按收購(gòu)存量商品房總金額的1%給予收購(gòu)主體補(bǔ)貼。各地收購(gòu)存量商品房的資金來(lái)源包括地方政府專(zhuān)項(xiàng)債、保障性住房再貸款、商業(yè)銀行貸款等。

運(yùn)用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年5月以來(lái)，浙江、四川等省市先后發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房，截至2026年3月末，全國(guó)累計(jì)發(fā)行用于收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券超60億元，收購(gòu)存量商品房約1.3萬(wàn)套，建筑面積超100萬(wàn)m2，但整體發(fā)行規(guī)模仍偏低，發(fā)行節(jié)奏較為緩慢。今年以來(lái)，河南、湖南、重慶等地強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)利用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”。

另外，多地學(xué)校通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資及學(xué)校自籌等資金收購(gòu)存量商品房用作學(xué)生宿舍。2025年湖北大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)相繼公示收購(gòu)存量商品房用作學(xué)生宿舍，2026年以來(lái)更多學(xué)校跟進(jìn)，1月末，湖南省發(fā)改委正式批復(fù)湘潭大學(xué)收儲(chǔ)裝修市場(chǎng)存量房補(bǔ)充學(xué)生宿舍項(xiàng)目，湘潭大學(xué)擬投資超8000萬(wàn)元收儲(chǔ)存量商品房裝修、改造為學(xué)生宿舍。未來(lái)或有更多學(xué)校參考借鑒收購(gòu)存量商品房用于學(xué)生宿舍，但在此過(guò)程中出現(xiàn)的業(yè)主維權(quán)訴求較強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)管理難度大、物業(yè)與權(quán)責(zé)不清等問(wèn)題，也值得重點(diǎn)關(guān)注。

表：今年以來(lái)部分省市收購(gòu)存量商品房相關(guān)政策

整體來(lái)看，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券持續(xù)為各地城市更新、房地產(chǎn)去庫(kù)存等重點(diǎn)工作提供關(guān)鍵資金支撐。今年全國(guó)兩會(huì)《政府工作報(bào)告》及“十五五”規(guī)劃《綱要》均對(duì)收購(gòu)或盤(pán)活存量商品房、推進(jìn)城市更新等作出重要部署，后續(xù)配套金融、財(cái)稅等支持政策有望繼續(xù)完善落地，相關(guān)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)債券發(fā)行亦有望提速擴(kuò)容。值得關(guān)注的是，更加積極的財(cái)政政策不僅體現(xiàn)在資金規(guī)模上，也體現(xiàn)在資金效益上，提升有限財(cái)政資金的使用效益，或?qū)⑹俏磥?lái)財(cái)政政策重要著力方向。針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們認(rèn)為未來(lái)專(zhuān)項(xiàng)債資金的投放也應(yīng)集中發(fā)力，合理分配專(zhuān)項(xiàng)債資金，優(yōu)化資金投向領(lǐng)域、投向區(qū)域，側(cè)重能產(chǎn)生更多效益的地區(qū)，如人口持續(xù)流入的地區(qū)，才能充分發(fā)揮資金潛能。

人居夢(mèng)想“好房子”展示專(zhuān)區(qū)

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