樓市深度調(diào)整，已經(jīng)走到第五個年頭。

進(jìn)入2026年，市場態(tài)勢明顯緩和。

一線企穩(wěn)回升，二手房成交回暖，不少城市跌幅收窄，觸底修復(fù)的跡象越來越清晰。

輿論場上討論最多的，依然是那個最現(xiàn)實的問題：

現(xiàn)在買房，十幾年后究竟是保值增值，還是慢慢縮水？

眾說紛紜之中，黃奇帆的判斷，一直有著特殊的分量。

這位長期深耕宏觀經(jīng)濟(jì)、熟悉政策與數(shù)據(jù)的學(xué)者型官員，過往對房地產(chǎn)的幾次關(guān)鍵預(yù)判，大多被后來的市場一一印證。

也正因如此，當(dāng)他再次對房地產(chǎn)作出系統(tǒng)性展望時，格外值得認(rèn)真看一看。

2025年，他公開發(fā)表了一輪覆蓋未來15到20年的長期判斷。

雖然觀點(diǎn)發(fā)布于去年，但因為著眼的是十幾年的大格局，放到2026年的今天，不僅不過時，反而極具現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

更重要的是，其中關(guān)于市場止跌回穩(wěn)的階段性判斷，眼下已經(jīng)開始逐步兌現(xiàn)。

一個很清晰的趨勢是：

房價普漲時代已經(jīng)過去，未來樓市將隨經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，漲幅保持在合理區(qū)間。城市能級、區(qū)域基本面，將最終決定一套房產(chǎn)的長期價值。

一、2025年的長期判斷，2026年正在逐步應(yīng)驗

黃奇帆看房地產(chǎn)，一向立足全局，尊重數(shù)據(jù)，不偏激，不情緒化。

他在2025年作出的這一輪判斷，不是短期點(diǎn)評，而是對未來十幾年樓市格局的定調(diào)。也正因為周期足夠長，時至今日依然有很強(qiáng)的參考價值。

放到2026年的市場現(xiàn)實中觀察，幾個關(guān)鍵結(jié)論正在陸續(xù)落地。

第一，中國不會重走美日房地產(chǎn)泡沫破裂的老路。

他曾明確表示：

“我們可以明確地說，中國房地產(chǎn)沒有美國次貸危機(jī)的基因，也沒有日本房地產(chǎn)二十年拖累經(jīng)濟(jì)的基因?！?/strong>

美國當(dāng)年的危機(jī)，源于金融過度杠桿與次級貸款泛濫；日本當(dāng)年的困境，則來自地價房價極端泡沫、需求嚴(yán)重透支。

我們的宏觀條件、居民杠桿水平、政策調(diào)控框架，都與當(dāng)年美日有明顯區(qū)別。疊加城鎮(zhèn)化仍有空間、合理住房需求持續(xù)存在，樓市具備平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。近年來保交樓、穩(wěn)預(yù)期、去庫存等政策持續(xù)發(fā)力，也為市場穩(wěn)定提供了有力支撐。

第二，樓市告別大漲大跌，逐步回歸平穩(wěn)增長。

在2025年的判斷中，他明確提出：

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)將逐步減弱，市場止跌回穩(wěn)后，未來十幾年將隨經(jīng)濟(jì)同步平穩(wěn)發(fā)展。

2026年的市場表現(xiàn)，正在印證這一點(diǎn)。

一線城市二手房價格率先企穩(wěn)，重點(diǎn)城市成交回升，多數(shù)城市跌幅收窄，市場最艱難的階段正在過去。

但企穩(wěn)并不意味著重回過去的高速上漲。

他的判斷很明確：

未來房價會隨經(jīng)濟(jì)溫和增長，但整體漲幅會低于GDP增速、低于居民收入增速。房子仍具備保值功能，但已經(jīng)不再是過去那種高回報投資品。

第三，市場結(jié)構(gòu)性分化加劇，區(qū)域差異更加明顯。

市場企穩(wěn)之后，并不會出現(xiàn)全面普漲。

不同城市、不同板塊，會因為人口、產(chǎn)業(yè)、資源稟賦的不同，走出截然不同的走勢。

黃奇帆對此有清晰表述：

中心城市、大都市圈、城市群，在人口集聚、產(chǎn)業(yè)支撐、公共服務(wù)等方面優(yōu)勢更突出，房地產(chǎn)市場的韌性和穩(wěn)定性也會更強(qiáng)。

從現(xiàn)實趨勢看，人口持續(xù)向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心區(qū)域集中，仍是城鎮(zhèn)化下半場的重要特征。這些區(qū)域需求穩(wěn)定、資源集中，市場修復(fù)節(jié)奏更快；部分人口增長偏緩、產(chǎn)業(yè)支撐不足的城市，恢復(fù)則相對平緩。

第四，房產(chǎn)逐步回歸居住屬性，市場更趨理性健康。

他多次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的基本功能是滿足居住需求。

隨著市場發(fā)展，住房的民生屬性更加凸顯，投資投機(jī)色彩持續(xù)弱化。

從現(xiàn)實數(shù)據(jù)看，全國城鎮(zhèn)住房總量已趨于平衡，戶均住房超過1.2套。疊加房地產(chǎn)稅相關(guān)工作穩(wěn)步推進(jìn)、保障房體系加快建設(shè)、存量房盤活機(jī)制逐步完善，市場環(huán)境持續(xù)回歸理性。近年來購房需求以自住和改善為主，投機(jī)性行為明顯減少，行業(yè)正朝著更平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

二、為何這一輪再預(yù)言值得重視？因為過往已多次應(yīng)驗

黃奇帆這一次“再預(yù)言”之所以分量重，是因為他此前的判斷，已經(jīng)被反復(fù)驗證。

他曾提出，全國房企數(shù)量將從近9萬家大幅收縮，行業(yè)集中度持續(xù)提升。

截至2025年，大量高杠桿、高周轉(zhuǎn)房企出清、轉(zhuǎn)型、重組，行業(yè)格局持續(xù)優(yōu)化，趨勢完全吻合。

他較早警示，房企過度依賴高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式難以持續(xù)。

隨后幾年，行業(yè)全面進(jìn)入降杠桿、防風(fēng)險階段，融資規(guī)則、經(jīng)營模式深度轉(zhuǎn)型，風(fēng)險有序緩釋，現(xiàn)實路徑與判斷高度一致。

他還明確預(yù)判，未來新房銷售規(guī)模將逐步回落至10億平方米以內(nèi)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024、2025年全國商品房銷售面積連續(xù)兩年落在10億平方米以內(nèi)，預(yù)判精準(zhǔn)兌現(xiàn)。

正因為過往判斷屢屢成真，所以他在2025年再次對未來15—20年作出的長期展望，才更具參考價值。

這不是一時的觀點(diǎn)，而是長達(dá)十幾年的趨勢判斷。即便過去了一年，對今天的我們依然有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，完全不算過時。

為了讓大家更直觀理解長期趨勢，我們不妨以100萬的房產(chǎn)為例，用更貼近生活的方式，把黃奇帆的核心判斷算一算。

之所以用100萬，是因為這個數(shù)字對大多數(shù)家庭都有參照意義，能一眼看懂不同城市十幾年后的真實差距。

按照他“房價漲幅低于GDP增速”的核心觀點(diǎn)，結(jié)合近年5%左右的GDP增速，我們?nèi)∫粋€穩(wěn)妥合理的年化漲幅：4%。

再加上兩個現(xiàn)實中繞不開的因素：

- 長期溫和通脹，按年均2%測算

- 房屋物理折舊，房地產(chǎn)行業(yè)通用標(biāo)準(zhǔn)為年均1.5%

簡單算一筆賬，15年后的差距一目了然：

- 核心城市/都市圈（年均漲4%）

100萬房產(chǎn)，15年后名義價值約180萬。

扣除折舊與通脹，實際購買力仍能明顯提升，長期跑贏通脹。

- 普通地級市（基本持平）

房價年均漲幅接近0，15年后賬面仍約100萬。

但算上折舊與通脹，實際購買力會略有縮水。

- 人口流失城市/遠(yuǎn)郊（年均下跌1.5%）

100萬房產(chǎn)，15年后名義價值大約只剩80萬。

再疊加流動性變差、配套老化，真實價值回落更為明顯。

再和銀行長期存款做個對比：

100萬按當(dāng)前較低的利率滾動存15年，本息大約在120萬出頭。

一比較就很清楚：優(yōu)質(zhì)城市房產(chǎn)依然具備保值抗通脹作用，而弱勢區(qū)域房產(chǎn)，長期表現(xiàn)甚至不如穩(wěn)健的現(xiàn)金類資產(chǎn)。

這也是黃奇帆判斷的現(xiàn)實意義：

樓市不再是閉眼漲的時代，同樣是100萬，選對區(qū)域和選錯區(qū)域，十幾年后的財富結(jié)果可能完全不同。當(dāng)然這里說的是均價，不同地段、不同房子的差別肯定是放大版本的。

三、同樣100萬，不同城市，長期表現(xiàn)天差地別

黃奇帆多次提到，未來樓市不會簡單同漲同跌，區(qū)域分化將成為常態(tài)。

同樣的投入，放在不同城市，最終結(jié)果可能相去甚遠(yuǎn)。

在中心城市、大都市圈及重點(diǎn)城市群核心區(qū)域，包括北上廣深、強(qiáng)省會及區(qū)域樞紐城市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、就業(yè)機(jī)會充足、公共資源集中，持續(xù)吸引人口流入。這類房產(chǎn)長期韌性更強(qiáng)，保值能力突出，是家庭資產(chǎn)中相對穩(wěn)健的選擇。

在普通地級市主城區(qū)，多數(shù)城市人口基本穩(wěn)定，具備本地產(chǎn)業(yè)支撐，市場以自住需求為主。房價整體波動不大，長期能夠保持基本穩(wěn)定，適合自住需求，保值效果相對平穩(wěn)。

在人口增長緩慢、產(chǎn)業(yè)支撐偏弱的小城市和遠(yuǎn)郊區(qū)域，市場需求相對不足，庫存去化周期偏長。隨著房齡增長，房產(chǎn)流動性會逐步減弱，價值提升空間相對有限。

道理并不復(fù)雜：

人口與產(chǎn)業(yè)流向，決定需求強(qiáng)度；而需求，最終決定房產(chǎn)的長期表現(xiàn)。

黃奇帆對房地產(chǎn)的判斷，始終立足數(shù)據(jù)、尊重規(guī)律、保持客觀，既不盲目樂觀，也不過度悲觀。

正因為此前多次預(yù)判應(yīng)驗，所以他2025年的這輪再預(yù)言，格外值得重視。

這是一場覆蓋未來15到20年的長期趨勢判斷，放到2026年依然極具現(xiàn)實意義。

如今，其中階段性判斷已在逐步兌現(xiàn)；而他對更長周期的展望，依然貼合人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢，大概率也會被時間證明是對的。

一個時代已經(jīng)過去，普漲紅利不再，市場正在進(jìn)入更加平穩(wěn)、理性、健康的新階段。

未來樓市沒有統(tǒng)一答案，更多是結(jié)構(gòu)性差異與區(qū)域分化。

決定房產(chǎn)長期價值的，從來不是情緒與口號，而是客觀規(guī)律與現(xiàn)實基本面。

#圖文作者回歸激勵計劃2期#