4月1日，《成都市城市更新條例》（以下簡稱《條例》）經(jīng)四川省人大常委會批準，將于6月1日正式施行。

這實在是一部具有里程碑意義的法規(guī)！

UP君認為，它起碼有三大重要意義：

第一，它是對2025中央城市工作會議重要精神的貫徹落實。

去年召開的中央城市 工作會議是 對未來十年甚至更長時間中國城市發(fā)展道路的頂層指引與戰(zhàn)略藍圖 ，會議明確 將 城市更新確立為城市工作的重要抓手，確立“堅持人民城市人民建、人民城市為人民”的核心理念，強調(diào)城市發(fā)展從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代。《條例》緊密銜接中央會議精神，將國家戰(zhàn)略部署轉(zhuǎn)化為地方具體實踐，全方位體現(xiàn)會議核心要求。

第二，它標志著成都市城市更新工作進入規(guī)范化、法治化新階段。

在外界看來，成都的城市更新工作做得有聲有色、走在全國前列，但需要說明的是，長期以來，成都并沒有統(tǒng)一的 “城市更新” 專門法規(guī)，主要以配套性、針對性政策和上位法指導為主，而且這些早期規(guī)范多分散在舊城改造、房屋征收、規(guī)劃管理等相關領域。直到《條例》正式施行，成都城市更新才進入統(tǒng)一、規(guī)范的法治引領新階段。

▍天府藝術(shù)公園是成都城市更新的重要典范。左右滑動查看拆遷前、建設中及兌現(xiàn)后實景圖

第三，它為全國同類城市更新立法提供了參考借鑒。

成都是公園城市“首提地”與“示范區(qū)”，“十四五”期間、作為全國首批城市更新試點城市，積累了具有地方特色的“成都經(jīng)驗”。城市更新上升到國家戰(zhàn)略高度以后，成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，隨著新政落地，各地將紛紛加大城市更新力度，也將更加緊密地與城市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。成都此時將多年實踐積累的經(jīng)驗固化為法規(guī)，不僅為城市更新提供了 “成都方案”，也為全國同類城市更新立法提供了參考借鑒。

今天，UP君就帶你從通俗視角逐一拆解這份《條例》里的“干貨亮點”，看看它將如何改變每一位成都人的生活。

很多人對城市更新的印象，還停留在“老城區(qū)改造”，但成都這次直接把范圍拉滿——覆蓋本市行政區(qū)域全域，無論是核心城區(qū)的老舊小區(qū)，還是遠郊縣的古鎮(zhèn)村落，都被納入更新范圍；9類具體更新場景，幾乎涵蓋了城市發(fā)展的“痛點盲區(qū)”：

? 既有建筑改造利用（比如老寫字樓升級、舊廠房煥新）；

? 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造（解決“老破小”的設施老化問題）；

? 完整社區(qū)建設（讓社區(qū)配套更全，生活更方便）；

? 老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造（破解城市“臟亂差”，激活存量空間）；

? 城市功能完善、基礎設施建設改造（補市政、交通、管網(wǎng)的短板）；

? 城市生態(tài)系統(tǒng)修復（讓城市更綠、更宜居）；

? 城市歷史文化保護傳承（守住成都的“煙火氣”和“老味道”）；

? 以及國家、省、市確定的其他更新活動。

解讀：

過往UP君探訪城市更新時，常聽到成都人吐槽“馬屎皮面光”。新《條例》出臺后，預示著未來成都的城市更新不是“挑肥揀瘦”，而是“全域一盤棋”，它不光是“大工程”，更是家門口的“小確幸”。無論是你家樓下的老舊樓道，還是街角的廢棄廠房，甚至是河邊的閑置空間，都有可能通過更新“變身”。這種“全方位覆蓋”，真正實現(xiàn)了“城市沒有邊角料，每一處空間都能發(fā)光”。

▍望平濱河路與339同框

過去，有些城市更新陷入“拆了建、建了拆”的誤區(qū)，甚至出現(xiàn)“拆真建假”“破壞文脈”的問題。成都這份《條例》，從源頭杜絕了這種“粗放式更新”，其中最亮眼的就是“以人民為中心”和“保護傳承”。

《條例》指出，城市更新要遵循“規(guī)劃引領、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、系統(tǒng)治理、智慧韌性、因地制宜、保護傳承、創(chuàng)新發(fā)展”的原則，實行“政府引導、市場運作、公眾參與、共建共享”。簡單說，更新不是“政府說了算”，也不是“開發(fā)商說了算”，而是“老百姓說了算”——從意愿征詢到方案設計，都要充分征求公眾意見，保障大家的知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

更值得點贊的是，《條例》專門劃定“紅線”——四大禁止行為，這是全國地方立法中罕見的"負面清單"式規(guī)定，體現(xiàn)了成都對歷史文化遺產(chǎn)的敬畏之心。

解讀：

還記得去年，UP君跟西南交通大學世界遺產(chǎn)國際研究中心副主任、建筑學院副教授張宇博士坐在彭鎮(zhèn)觀音閣老茶館聊著成都的老街時，他就感嘆成都還是拆得太多了，除了寬窄巷子，留存下來的大型歷史文化街區(qū)屈指可數(shù)。

很高興看到成都的城市更新不再搞“大拆大建”了，不再走“千城一面”的老路。作為歷經(jīng)三千年變遷的歷史古都，從金沙遺址、到杜甫草堂，從武侯祠到青羊?qū)m，從蜀王宮到春熙路，成都的每一個歷史片段都充滿魅力，希望在我們這一代守住成都的歷史文脈。

▍老茶館還保留著成都“唯一”的老虎灶

城市更新是個復雜的系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、土地、資金、建設等多個環(huán)節(jié)，稍有不慎就會出現(xiàn)“各自為政”“推進緩慢”的問題。

《條例》最核心的突破，就是建立了一套嚴密的規(guī)劃實施體系，“城市體檢—專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—年度計劃—項目實施方案”，環(huán)環(huán)相扣，讓每一步都有章可循，確保更新項目“不爛尾、不縮水”。

解讀：

這里特別要提一下城市體檢，它就像給城市打了個CT，分住房、小區(qū)、街區(qū)、城區(qū)四個層級，檢查房屋安全、居住環(huán)境、基礎設施、公共服務等情況。而且《條例》規(guī)定城市體檢前置——先通過體檢發(fā)現(xiàn)問題，再針對性制定規(guī)劃和方案，避免“盲目更新”。

通過立法明確"編制年度計劃時優(yōu)先考慮存在安全隱患、居住環(huán)境差、設施薄弱的項目"，將民生短板治理納入法治軌道，體現(xiàn)了從"住有所居"向"住有宜居"的理念升級，不僅有面子，更有里子。

城市更新，最怕“資金不足”“政策卡殼”?！稐l例》專門設立“支持保障”章節(jié)，推出一系列“真金白銀”的政策，打通更新過程中的“堵點難點”，讓更新更順暢、可持續(xù)。這也是UP君認為條例含金量最高的地方，重點給大家劃出來了。

1.土地政策“松綁”，盤活存量空間

土地是城市更新的核心資源，《條例》在土地政策上放了很多“大招”：

? 支持多宗經(jīng)營性用地“整體供應”，實行“同場公告、同場競買、同時應價”，避免“碎片化開發(fā)”；

? 鼓勵地上地下空間“綜合開發(fā)”，可以在地表、地上、地下分層設立建設用地使用權(quán)，一次性整體供應（比如地鐵上蓋建商業(yè)、地下建停車場）；

? 零星國有建設用地，不具備單獨供地條件的，可與相鄰地塊“整體開發(fā)”，避免土地浪費；

? 鼓勵土地“混合利用”，同一宗土地可兼具兩種及以上用地性質(zhì)（比如商業(yè)+住宅+公共服務），提升城市活力；

? 對安全隱患嚴重、配套設施落后、土地利用低效，且無法通過改造提升方式滿足更新需求的區(qū)域，可以實施拆除新建。拆除新建可以通過自主更新、產(chǎn)權(quán)歸集、征收補償?shù)确绞介_展。

? 更新項目以拆除新建、改建擴建方式實施的，可“重新設定土地使用期限”；符合條件的，可申請改變用地性質(zhì)、容積率，補繳土地價款時會考慮土地成本和公共貢獻，更具合理性。

解讀：

比如2月底，引起巨大關注的南一環(huán)藍光1.6萬方商業(yè)地塊調(diào)規(guī)，把原規(guī)劃的商業(yè)服務業(yè)用地“一拆為三”，變身三類實用用地——住宅+公園+便民配套齊上線，現(xiàn)在看起來是不是就不那么抽象了？

另外UP君曾多次報道過的中央花園二期的“自拆自建”夢，當時就苦于沒有相關法律法規(guī)支持而難以實施，現(xiàn)在《條例》里專門有了相關規(guī)定，對于類似中央花園二期這樣的老舊小區(qū)應是天大“利好”了！

2. 容積率“讓利”，多建配套不“縮水”

很多更新項目，因為容積率限制，沒法多建配套設施。《條例》明確了4種“新增建筑面積不計入容積率”的情況，相當于給更新項目“讓利”：

? 補齊民生短板的市政、公共服務、公共安全設施，以及老舊住宅成套化改造項目，新增配套面積不計入容積率；

? 為了安全、環(huán)保、無障礙建設，增設的樓梯、電梯、公共走廊、外墻保溫等附屬設施，新增面積不計入容積率；

? 因歷史文化保護限制容積率的，可實行“異地補償”；保留的不可移動文物、歷史建筑，建筑面積不計入容積率；

? 拆除新建項目，在落實公共配套的前提下，容積率可“因地制宜優(yōu)化”，依法調(diào)整。

解讀：

這意味著，開發(fā)商或?qū)嵤┲黧w在更新時，有更多空間建設電梯、養(yǎng)老設施、社區(qū)服務中心等配套，不用因為容積率限制而“壓縮民生空間”。比如，老舊小區(qū)加裝電梯，新增的電梯面積不計入容積率，既不影響小區(qū)整體規(guī)劃，又能切實解決老人、殘疾人“上下樓難”的問題。

類似中央花園二期的“自拆自建”，有了容積率的讓利，對于開發(fā)商的吸引力應該會更高吧。

3. 資金多元保障，不讓更新“卡殼”

資金不足，是城市更新的“老大難”?！稐l例》明確建立“多元化投融資機制”，除了允許物業(yè)權(quán)利人利用住房公積金、維修資金、自籌資金等方式出一份力，還可通過政府、市場主體、金融機構(gòu)等多渠道籌集資金。

此外，符合條件的更新項目，還能享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠，進一步降低實施成本。

解讀：

這一套“資金組合拳”，既減輕了政府的財政壓力，又吸引了社會資本參與，讓城市更新“有錢可花、有款可用”。

4. 存量空間“活用”，閑置資源“變廢為寶”

《條例》特別鼓勵“存量資源盤活”，比如：

? 存量非住宅空置房屋（比如閑置寫字樓、商鋪），在不變更土地用途和使用權(quán)人的前提下，經(jīng)批準可改造用于公共文化、文創(chuàng)、養(yǎng)老、體育等新業(yè)態(tài)，不用“空著浪費”；

? 統(tǒng)籌利用橋下空間、地下空間、屋頂空間、濱河空間等，植入體育、文化、科普等場景，比如橋下建健身步道、屋頂搞綠化、濱河建休閑長廊，讓“邊角空間”變成“民生空間”。

解讀：

這相當于給成都的“閑置資源”開了“綠燈”。比如眾多閑置寫字樓、商場不用再一直空置，可改造成文創(chuàng)園、眾創(chuàng)空間甚至養(yǎng)老中心、康復中心、公寓等；小區(qū)的屋頂可改成花園，供居民休閑；橋下空間可改成自行車棚、健身區(qū)……各種“變廢為寶”。

▍藏在金沙公交樞紐站停車樓的 “空中運動樂園”——T立方金沙天空森林體育公園，就是典型的閑置空間的活化利用。項目效果圖，圖據(jù)@成都文旅集團

城市更新不是政府的“獨角戲”，也不是開發(fā)商的“生意經(jīng)”，而是需要全社會共同參與的“大合唱”。不僅有政府、開發(fā)商，還有物業(yè)權(quán)利人（業(yè)主、單位）、街道（鎮(zhèn)）和居（村）民委員會、供水供電供氣通信等專業(yè)經(jīng)營單位，甚至還有專家和媒體，讓每個人都能成為城市更新的“參與者”“受益者”。

更亮眼的是“智慧賦能”。依托“智慧蓉城”建設，建立城市更新項目全生命周期管理系統(tǒng)，完善數(shù)據(jù)共享機制，實現(xiàn)需求征集、統(tǒng)籌推進、監(jiān)督管理“一網(wǎng)通辦”。比如，居民可以通過線上渠道提交更新需求，政府可以通過系統(tǒng)跟蹤項目進度，監(jiān)督部門可以通過系統(tǒng)開展監(jiān)管，讓更新更高效、更透明。

▍成華區(qū)智慧城市治理中心工作人員介紹智慧社區(qū)治理。圖據(jù)@成都12345

解讀：

條例對各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均提出了更高要求。在UP君看來，這里需要政府轉(zhuǎn)變角色，從主導者變?yōu)槠脚_搭建者，需要讓智慧系統(tǒng)跑起來，也讓更新過程更透明。

未來房地產(chǎn)開發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)只有積極參與其中，才能擁有獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善的高價值土地資源的機會。

而對于居民來說，主動性則更強了。比如，老舊小區(qū)更新，居民可以主動申請！據(jù)UP君了解已經(jīng)有不少老舊小區(qū)在準備了，后續(xù)經(jīng)過評估后，符合條件就能納入項目庫，然后參與方案設計，監(jiān)督施工過程等等。市場主體可以通過投資建設養(yǎng)老、托育、便民商業(yè)等配套服務設施參與進來，各方齊心協(xié)力，共同改善居住條件。

向上建議：

總體來看，這份條例不是簡單的“拆舊建新”說明書，其中心思想就是讓城市更新從“面子工程”變成“民生工程”“民心工程”——既守住歷史文脈的根，又補齊城市發(fā)展的短板，更打通政策落地的堵點。待6月1日《條例》正式施行后，成都的城市更新將進入“有法可依、有章可循、有序推進”的新階段。

但之前我們也說過，城市更新全流程時間跨度大、涉及單位/人員復雜，各方利益也很難平衡協(xié)調(diào)。其他不說，光老舊小區(qū)新安一部電梯，這種政策支持政府補貼利好百姓的事都會拖上個一年半載。所以「成都向上」建議，成都還應加快研究制定配套支持政策及工具箱，確保《條例》落地實施、運行順暢。

1、建立城市更新協(xié)調(diào)辦公室，將政府各相關職能部門放在一起辦公，讓流程高效運行起來。

2、總結(jié)歸納各類典型案例，形成行之有效可供一鍵復制的城市更新流程表，讓過往經(jīng)驗為后來者提供明確的更新路徑，避免各方走彎路。

3、定時發(fā)布城市更新清單，讓各經(jīng)濟體能參與其中，不僅社會獲益，也讓各方有錢掙，這樣整個社會的更新才能形成良性循環(huán)。

關于城市更新的話題，或許才剛剛開始。對此你有什么想說的，歡迎進群暢聊或者留言區(qū)見哦～

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編輯：Huge Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡

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