近年來(lái)，“網(wǎng)約房”成為不少旅游者的住宿選擇。家住浙江寧波的小張將自己的閑置住宅放在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，短租給有需求的人，不料卻被鄰居起訴至法院。小張不解：“我自己的房子，難道還不能自己做主？”

該案歷經(jīng)一審、二審，法院終審判決要求小張恢復(fù)住宅用途。法院為何作出這一判決？個(gè)人如果想合法經(jīng)營(yíng)“網(wǎng)約房”，應(yīng)該如何操作？

自家住宅變“網(wǎng)約房”被判侵權(quán)

法院：必須取得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意

小張?jiān)谡憬幉ㄊ薪眳^(qū)購(gòu)置了一套住宅，房屋交付后，他就將房屋作為“網(wǎng)約房”使用，通過(guò)多個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布房源信息，標(biāo)明價(jià)格接受預(yù)訂。沒(méi)想到，此舉引發(fā)小區(qū)其他居民不滿(mǎn)。同樓鄰居以無(wú)證開(kāi)設(shè)民宿、存在噪音擾民等問(wèn)題為由，將小張起訴到法院。

原告認(rèn)為，案涉房屋規(guī)劃用途為住宅，作為“網(wǎng)約房”存在隱患。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，必須取得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。而被告小張?jiān)跊](méi)有獲得業(yè)主同意的情況下，就擅自將住宅改為“網(wǎng)約房”對(duì)外經(jīng)營(yíng)，違反了法律的規(guī)定。

被告小張答辯說(shuō)，他只是將自己的房屋出租，出租自己的房子并不需要其他業(yè)主同意，且并未改變房屋的住宅性質(zhì)，只是通過(guò)網(wǎng)約平臺(tái)開(kāi)展租賃活動(dòng)。

小張?jiān)谙嚓P(guān)平臺(tái)完成房屋注冊(cè)登記后，以短租、周租或月租的形式對(duì)外招租。房客通過(guò)平臺(tái)下單，平臺(tái)會(huì)自動(dòng)發(fā)送登記鏈接與入住指南，完成身份核驗(yàn)后即可獲取開(kāi)門(mén)密碼，全程自助入住、退房，房屋衛(wèi)生清潔則由房東在房客退房后清理。

法院審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉房屋作為“網(wǎng)約房”使用，是否屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，是否應(yīng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。

“網(wǎng)約房”和“出租房”到底有何區(qū)別？浙江省寧波市江北區(qū)人民法院審判委員會(huì)專(zhuān)職委員劉曉麗介紹，“網(wǎng)約房”與普通出租房的核心區(qū)別在于：普通出租房是面向特定承租人的長(zhǎng)期居住，人員穩(wěn)定、影響范圍??；而“網(wǎng)約房”面向不特定公眾，按日計(jì)費(fèi)并提供清潔、物品使用等住宿服務(wù)，屬于經(jīng)營(yíng)性住宿活動(dòng)，實(shí)質(zhì)改變房屋用途，構(gòu)成“住改商”。根據(jù)法律規(guī)定，“住改商”需經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，普通房屋租賃則無(wú)此強(qiáng)制要求。

法院認(rèn)為，小張實(shí)質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，應(yīng)該經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。判決小張停止對(duì)房屋的經(jīng)營(yíng)性使用，恢復(fù)其住宅用途。小張不服一審判決提起上訴，被判決駁回。

二審該案的浙江省寧波市中級(jí)人民法院民一庭副庭長(zhǎng)張夢(mèng)琬表示，“網(wǎng)約房”業(yè)態(tài)的發(fā)展，不能突破法律底線和鄰里權(quán)益的邊界。房屋所有權(quán)人在利用房產(chǎn)獲取利益時(shí)，必須遵守法律規(guī)定和小區(qū)的管理規(guī)約，尊重相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途。

“網(wǎng)約房”合規(guī)經(jīng)營(yíng)與維權(quán)路徑指南

如果沒(méi)有鄰居投訴、起訴，小張可以悄悄經(jīng)營(yíng)“網(wǎng)約房”嗎？

對(duì)此，劉曉麗表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第279條明確規(guī)定：業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。確需要變更的，除遵守相關(guān)規(guī)定之外，必須經(jīng)過(guò)利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。因此，即便沒(méi)有人投訴和舉報(bào)，也不可以擅自悄悄經(jīng)營(yíng)網(wǎng)約房。

想要合法經(jīng)營(yíng)“網(wǎng)約房”，應(yīng)當(dāng)遵循以下步驟：

需先確認(rèn)房屋權(quán)屬清晰、用途合規(guī)且符合小區(qū)管理規(guī)約；

取得本棟樓其他利害關(guān)系業(yè)主的一致書(shū)面同意；

按當(dāng)?shù)亍熬W(wǎng)約房”管理規(guī)定向公安等部門(mén)備案，配齊消防、身份識(shí)別等設(shè)備，滿(mǎn)足消防及治安要求；

規(guī)范經(jīng)營(yíng)，避免擾民和損害公共利益。

如果身邊有人違法經(jīng)營(yíng)“網(wǎng)約房”，影響了自身正常生活，作為鄰居可通過(guò)4條途徑維權(quán)：

一是聯(lián)合向業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司提交書(shū)面異議，督促其履行管理職責(zé)；

二是固定人員頻繁出入、深夜噪音等證據(jù)；

三是向街道、住建、公安等部門(mén)投訴；

四是向人民法院起訴，要求對(duì)方停止經(jīng)營(yíng)，維護(hù)自身及其他業(yè)主權(quán)益。

原標(biāo)題：《房主將住宅變“網(wǎng)約房”，鄰居有權(quán)說(shuō)不嗎？》

欄目主編：戴慧菁

文字編輯：盧曉川

本文作者：中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲

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