繼去年底政策發(fā)布后，“公募基金將REITs納入投資范圍”終迎落子。

截至4月15日，即將發(fā)行或正在發(fā)行的多只二級債基（“固收+”），明確將公募REITs納入投資范圍。

從機構分析來看，公募REITs引入新投資者有望逐步增強流動性，以1%配置比例計算，2026年帶來的潛在增量資金在18億元左右。當前，上市公募REITs總市值已超2200億元，最終會帶來多少增量資金，仍與公募REITs行情、底層資產擴容等因素有關。

短期看，資金端配置需求尚未得到充分釋放，新掛網商業(yè)REITs項目關注度高，機構建議關注擴募、分紅派息、解禁等時點交易性機會，以及新發(fā)商業(yè)不動產項目打新機會。

新發(fā)債基將公募REITs納入投資范圍

公募REITs納入債基投資范圍，在近期新發(fā)產品中得到明確規(guī)定。長信基金公告顯示，長信穩(wěn)健匯利90天持有期債券基金將于5月14日發(fā)售。招募說明書顯示，該基金可投資于全市場公募REITs，將綜合考量宏觀經濟運行情況等多方因素，對公募REITs投資價值進行深入研究，精選出具有較高投資價值的公募REITs進行投資。

截至4月15日，將公募REITs納入投資范圍的產品已不下6只。擬于4月22日發(fā)售的富國穩(wěn)健添頤、目前正在發(fā)行中的國金安裕債券基金和天弘安澤90天持有期債券基金等產品，均將公募REITs納入投資范圍。另外，于4月8日成立的易方達恒安穩(wěn)健6個月持有期債券基金（募集規(guī)模23.06億元）和在3月成立的富國嘉匯債券基金，公募REITs同樣被列為可投資范圍。

“可配置公募REITs的債券基金，可能會持續(xù)增加，這是繼FOF之后又將公募REITs納入投資范圍的基金產品?！北本┮晃恢行」嫉碾娚倘耸繉θ讨袊浾叻Q，隨著市場規(guī)模增加和底層資產持續(xù)擴容，公募REITs會被越來越多產品納入投資范圍是大趨勢。從目前來看，公募REITs的主要配置資金，以券商自營和險資為主，其次則是FOF等配置資金。

券商機構對公募REITs2025年年報統(tǒng)計的數據顯示，券商自營資金持有2025年公募REITs流通盤的市值合計占比為53%，保險機構持有比例在20%左右，兩者合計比例超70%。此外根據Wind統(tǒng)計，截至2025年末一共有207只公募FOF持有38只公募REITs，合計持有份額超9500萬份，較2025年年中時的5198.33萬份實現了逾80%增長。

具體看，FOF最為青睞的是博時招商蛇口產業(yè)園REIT和中金普洛斯倉儲物流REIT，持有兩者的份額達到了1414.30萬份和1203.85萬份，去年下半年加倉的份額分別為1038.40萬份和525.03萬份。

年內增量資金預計有18億元

公募REITs納入債券基金投資范圍，符合當前的政策趨勢。2025年底證監(jiān)會發(fā)布的《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發(fā)展有關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2025〕63號）明確提出，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，同時提及研究探索跟蹤REITs指數的交易型開放式指數基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產品。

截至目前，納入公募REITs的債券基金以二級債基（即“固收+”）為主。Wind數據顯示，截至2025年末全市場“固收+”基金規(guī)模合計6萬億，相比2024年提升32%。根據券商機構測算，假設2026年混合債券二級基金發(fā)行與2025年一致，如果配置公募REITs的比例為1%，2026年4—12月這類基金為REITs市場帶來的潛在增量資金，預計為18億元左右。

中信建投證券研報指出，這對債券市場、REITs市場和投資者三方均具有深遠意義。一方面有望為REITs市場引入新投資者并逐步增強流動性，助力REITs行業(yè)的高質量發(fā)展。另一方面則助力“固收+”的投資圖譜進一步豐富，增強其居民財富管理的核心功能。REITs具備股債雙重屬性（穩(wěn)定分紅+資產增值），與股票、債券相關性較低，可有效分散組合風險，提升夏普比率。將REITs納入二級債基的投資范圍有望進一步提升資產配置的效果，提升組合的風險回報。

但也要看到，各只債基均在招募說明書中提及，基金根據投資策略需要或市場環(huán)境變化，可選擇將部分基金資產投資于公募REITs，但并非必然投資公募REITs?！芭渲肦EITs的公募資金此前多是專戶、FOF和自有資金，和這些產品相比‘固收+’的潛在容量是比較大的，但這需要一個過程?！淌?’的業(yè)績比較基準有待完善，后續(xù)可逐步將REITs納入其中。公募REITs的市場擴容、流動性等方面也有待持續(xù)提升?！鄙钲谝患夜嫉幕A不動產人士對券商中國記者稱。

關注時點交易性機會

截至4月15日，滬深兩市已上市的公募REITs共有79只，二級市場總市值合計超2200億元，流通市值約1267.23億元。從2026年的情況看，公募REITs依然呈現出明顯的擴容趨勢。

底層資產方面，新能源、交通基礎設施和保障性租賃住房成為近期供給主力。4月10日，易方達廣西北投高速公路REIT與中航中核匯能新能源REIT同日獲批。前者為廣西首單公募REITs項目，底層資產為蘭海高速公路廣西南寧南段，估值23.49億元，預計募集約23.52億元；后者底層資產為新疆北塔山風電項目和廣西富川協(xié)合風電項目，總裝機容量196兆瓦，擬募集12.18億元。

同時，在年初啟動試點的商業(yè)不動產REITs，截至4月15日，合計申報的產品已接近20只，預計募集規(guī)模在600億元以上，已超過2025年全年REITs市場的發(fā)行規(guī)模。中信證券研究團隊研報稱，今年二季度開始，商業(yè)不動產REITs有望掛牌上市。在已申報商業(yè)不動產REITs項目的底層資產中，商業(yè)零售資產占比超過60%，遠高于商業(yè)零售業(yè)態(tài)占社會經營性不動產資產總額的占比，此類資產的租金穩(wěn)定性強，運營潛力大。

從二級市場行情來看，截至4月15日，79只產品單日平均交易金額為4.9億元，不及2025年的平均值（5.88億元）。今年以來，79只產品平均上漲幅度約為1.89%，南方潤澤科技數據中心REIT以13.11%的漲幅位居第一，也是唯一一只漲幅超10%的產品。華安百聯(lián)消費REIT、華泰江蘇交控REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT的漲幅均在9%以上。另一方面，華夏合肥高新產業(yè)園REIT等3只產品下跌超過5%。

招商基金表示，公募REITs整體流動性有待進一步提升。短期看，資金端配置需求未得到充分釋放，新掛網商業(yè)REITs項目關注度很高。除個別行業(yè)外，REITs整體基本面有待進一步恢復?？申P注政策變化帶來的脈沖式交易機會（如果REITs 指數基金落地，或短期內提升權重股熱度）；還可關注擴募、分紅派息、解禁等時點交易性機會，以及新發(fā)商業(yè)不動產項目打新機會。政策變化方面，證監(jiān)會近期發(fā)布2026年立法工作計劃，在“力爭年內出臺的重點項目”中，提及了制定《公開募集不動產投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》。

來源：券商中國

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責編：謝伊嵐

校對：許欣