作者 | 黃怡博 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：以慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心為樣本，拆解項(xiàng)目立足客群需求，通過(guò)品牌迭代、空間煥新、區(qū)域聯(lián)動(dòng)三維打法，突破運(yùn)營(yíng)瓶頸，為非一線城市存量資產(chǎn)盤活提供可落地資管參考。

隨著零售不動(dòng)產(chǎn)Reits的放開，在一線城市卷不動(dòng)的資本近兩年開始關(guān)注消費(fèi)力較強(qiáng)的二線城市的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心，位于寧波北部。這幾年，資產(chǎn)方打開思路，沒有只靠某一個(gè)維度的升級(jí)硬闖，而是圍繞“滿足客群需求、完善消費(fèi)載體、放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值”的目標(biāo)，通過(guò)“品牌迭代、空間煥新、區(qū)域聯(lián)動(dòng)”三個(gè)方向協(xié)同發(fā)力，逐漸突破了發(fā)展瓶頸，形成了企業(yè)獨(dú)特的打法。既解決了自身的運(yùn)營(yíng)難題，也為非一線城市存量商業(yè)的資管實(shí)踐，提供了可借鑒的樣本。

一、直面痛點(diǎn)

非一線城市存量商業(yè)，普遍逃不開三個(gè)問題：招商難、業(yè)態(tài)舊、體驗(yàn)差。核心癥結(jié)在于，商業(yè)業(yè)態(tài)配置沒跟上消費(fèi)者的需求變化——大家早已不滿足于能買到東西，而是既要質(zhì)價(jià)比，也要情緒價(jià)值，這直接導(dǎo)致很多項(xiàng)目坪效低、客流留不住。

具體到寧波慈溪本地，商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈，存量商業(yè)項(xiàng)目占比高，同時(shí)多數(shù)項(xiàng)目缺乏清晰的差異化定位，區(qū)域內(nèi)始終缺少能夠引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)的商業(yè)標(biāo)桿。前幾年，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心也同樣受到三大問題的制約：品牌吸引力不強(qiáng)、存在客流冷熱區(qū)、動(dòng)線規(guī)劃存在短板，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值未能充分釋放，想突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，必須先解決這些自身瓶頸。

二、重構(gòu)經(jīng)營(yíng)的底層邏輯

痛點(diǎn)清晰了，破局的邏輯就清晰了，運(yùn)營(yíng)方需要重新構(gòu)建需求匹配-載體升級(jí)-價(jià)值放大的遞進(jìn)執(zhí)行力。

品牌迭代，要解決怎么把顧客吸引過(guò)來(lái)的問題，關(guān)鍵是找準(zhǔn)顧客想要什么；空間煥新，要解決怎么把吸引來(lái)的顧客留住的問題，重點(diǎn)是把消費(fèi)場(chǎng)地改得更舒服、更有吸引力；區(qū)域聯(lián)動(dòng)，要解決怎么把項(xiàng)目?jī)r(jià)值做高的問題，目的是借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，打破單個(gè)項(xiàng)目的局限。

上述三個(gè)動(dòng)作環(huán)環(huán)相扣，形成品牌引客→空間留客→區(qū)域賦能→資產(chǎn)增值的完整閉環(huán)，既能解決單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)麻煩，也能打破發(fā)展瓶頸，最終讓資產(chǎn)變得更值錢。

三、策略落地要精細(xì)化

1.品牌矩陣迭代——破解引流難，筑牢破局基礎(chǔ)

商業(yè)的生命力在于常變常新，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心的品牌迭代，延續(xù)了愛琴海華東區(qū)域成熟的品牌調(diào)改能力，不斷滿足顧客的實(shí)際需求，不盲目招商，力求精準(zhǔn)發(fā)力。

2025年，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心重點(diǎn)發(fā)力貼合本地客群需求的首店引進(jìn)，成功引入盒馬鮮生、NEED創(chuàng)意韓國(guó)料理、ACMEITEM、大疆等慈溪首店。同時(shí)完成二樓超市街區(qū)整體改造，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)空白。

后續(xù)新店矩陣將精準(zhǔn)覆蓋潮流零售、品質(zhì)餐飲及生活方式等多個(gè)維度，涵蓋潮玩立方、榮興發(fā)、九十葉、龍歌、KOI、華為啟境、Potato Corner等熱門品牌，進(jìn)一步豐富品牌矩陣。

除此之外，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心還通過(guò)舉辦“2026慈溪面包咖啡節(jié)”引流，三天吸引客流超25萬(wàn)人次，招募全國(guó)20座城市50余家品牌參與，其中70%是慈溪首進(jìn)。

品牌迭代帶來(lái)的效果非常直觀。2025年品牌調(diào)改和街區(qū)改造后，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心全年客流同比提升27%，銷售同比增長(zhǎng)32%，首店效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2026年清明面包咖啡節(jié)期間，聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)商戶實(shí)現(xiàn)銷售同比提升34%，客流和銷售雙增長(zhǎng)。隨著2026年新品牌的官宣，首店集群效應(yīng)將進(jìn)一步放大，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心在慈溪及寧波北部的商業(yè)標(biāo)桿地位也將進(jìn)一步鞏固，解決了引流難的問題。

2.空間體驗(yàn)煥新——破解留存難，承接引流效果

針對(duì)項(xiàng)目高區(qū)客流不足、動(dòng)線不合理、體驗(yàn)感弱的瓶頸，同時(shí)應(yīng)對(duì)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間體驗(yàn)感、探索欲的增長(zhǎng)需求，業(yè)主方?jīng)Q定啟動(dòng)新一輪空間煥新，核心是承接品牌引流的效果，提升客流利用率和資產(chǎn)坪效。

據(jù)了解，近期慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心已經(jīng)啟動(dòng)3樓A區(qū)專題改造工程，總面積超過(guò)4500平方米，預(yù)計(jì)投資800余萬(wàn)元，涉及整體動(dòng)線重構(gòu)、品牌精裝升級(jí)及主題場(chǎng)景營(yíng)造，圍繞客流動(dòng)線和業(yè)態(tài)組合，進(jìn)行全方位重構(gòu)。

具體包括三個(gè)方面：

• 整體動(dòng)線重構(gòu)，解決動(dòng)線不合理、客流互通不暢的問題；

• 品牌精裝升級(jí)，提升空間質(zhì)感；

• 主題場(chǎng)景營(yíng)造，打造沉浸式消費(fèi)環(huán)境。

同時(shí)，3樓A區(qū)將改變單一品牌結(jié)構(gòu)，采用更具設(shè)計(jì)感的躍層設(shè)計(jì)，劃分更靈活的鋪位，打造休閑娛樂空間，打破樓層固有印象。

待高區(qū)改造完成后，將成為客流新的“引力場(chǎng)”，實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)客流高效互通。從行業(yè)同類案例來(lái)看，類似的空間重構(gòu)的項(xiàng)目，能有效提升高區(qū)客流占比，增強(qiáng)消費(fèi)者停留時(shí)長(zhǎng)，進(jìn)而提升單位坪效。對(duì)于慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心而言，此番改造能有效承接品牌引流帶來(lái)的客流，解決留存難的痛點(diǎn)，同時(shí)提升品牌入駐吸引力，為資產(chǎn)增值打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.區(qū)域聯(lián)動(dòng)——破解增效難，放大資產(chǎn)價(jià)值

考慮到單項(xiàng)目的影響力有限，客流會(huì)有天花板。想要進(jìn)一步提升資產(chǎn)價(jià)值，必須打破單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的局限。業(yè)主方與運(yùn)營(yíng)方高效協(xié)同，依托愛琴海華東區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)區(qū)域聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)資源共享、活動(dòng)協(xié)同，破解增效難的問題，放大慈溪項(xiàng)目的價(jià)值。

一是區(qū)域布局打底，愛琴海集團(tuán)已在上海、江蘇、浙江3省市17座城市，布局27個(gè)項(xiàng)目，形成密集高效的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，為聯(lián)動(dòng)提供基礎(chǔ)。

二是區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，2025年華東區(qū)域成功開業(yè)上海樂高樂園主題商業(yè)街愛琴?！だ_紛里、無(wú)錫梁溪愛琴海購(gòu)物中心兩大標(biāo)桿項(xiàng)目，夯實(shí)區(qū)域影響力；2026年一季度，區(qū)域整體日均客流同比提升45.5%，銷售同比增長(zhǎng)48.9%，品牌引入山葵炙、榮興發(fā)、暴龍眼鏡、潮玩立方、瀾滄瑤、酷玩空間、LAVAZA等品牌區(qū)域首進(jìn)品牌30余家，形成良好的運(yùn)營(yíng)氛圍。

三是節(jié)日活動(dòng)聯(lián)動(dòng)，五一期間，區(qū)域協(xié)同發(fā)力，各項(xiàng)目因地制宜、聯(lián)動(dòng)造勢(shì)，共同營(yíng)造出“全城熱動(dòng)、一城一趣”的節(jié)日氛圍。

據(jù)了解，4月30日無(wú)錫梁溪晶海廣場(chǎng)即將開業(yè)，屆時(shí)將推出宇樹機(jī)器人無(wú)錫首秀、Pet Bloom自在搖尾游園會(huì)、北岸音樂節(jié)及惠民福利等活動(dòng)。而慈溪項(xiàng)目作為宇樹機(jī)器人全國(guó)巡演核心站點(diǎn)，呈現(xiàn)“十人矩陣+中國(guó)武術(shù)演繹”，聯(lián)動(dòng)引流，助力商戶引流，共創(chuàng)科技消費(fèi)新生態(tài)。

從區(qū)域整體數(shù)據(jù)來(lái)看，規(guī)?；?lián)動(dòng)能實(shí)現(xiàn)資源共享、成本優(yōu)化，凸顯規(guī)?；Y管的優(yōu)勢(shì)，而慈溪項(xiàng)目作為區(qū)域聯(lián)動(dòng)的核心參與者，也將實(shí)現(xiàn)了價(jià)值增效，進(jìn)一步提升了資產(chǎn)估值。

結(jié)語(yǔ)：

慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購(gòu)物中心的案例，給非一線城市存量商業(yè)破局提供了清晰且可落地的思路。首先要大膽創(chuàng)新，跳出單一維度解決問題的固有思維；其次是，永遠(yuǎn)要把用戶需求放在第一位，敏感的捕捉用戶需求的細(xì)微變化，前置性進(jìn)行品牌的蓄客及迭代；第三是，空間要以體驗(yàn)為本，在空間改造上的投入，不能只看眼前的成本，更要看到長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益。

從人貨場(chǎng)的視角來(lái)看，以“場(chǎng)域”的資產(chǎn)價(jià)值為本，隨時(shí)協(xié)同“人”與“貨”，做足在地消費(fèi)的研究，是非一線存量商業(yè)資產(chǎn)管理的根本。