近日，深圳某樓盤因搶房沖突引發(fā)熱議。

據(jù)報(bào)道，該樓盤開盤當(dāng)天放出兩百多套房源，吸引了上千組客戶排隊(duì)哄搶，場(chǎng)面一度失控。為了維持秩序，保安向人群噴灑辣椒水，引發(fā)客戶強(qiáng)烈不滿。

瘋 狂 搶房的現(xiàn) 象，在幾年前司空見(jiàn)慣，但在2026年還有這樣火熱的現(xiàn)象，屬實(shí)令人意外。

在樓市“小陽(yáng)春”階段，曝出了通宵排隊(duì)搶房的新聞，是不是意味著，樓市真的回暖了？

顯然，個(gè)例不能作數(shù)。

眼下已是四月中旬，今年小陽(yáng)春的成色基本有定論了?；乜催@一個(gè)多月的成交情況，對(duì)比1-2月份確實(shí)有所升溫，個(gè)別城市的成交量還創(chuàng)下了階段性新高。

不過(guò)，市場(chǎng)其實(shí)是割裂的。新房與二手房，核心城市與非核心城市之間分化明顯。但整體而言，新房的價(jià)，二手房的量，都在朝著積極的方向演化。

01

樓市小陽(yáng)春冷熱不均 新房同比縮量，二手房成交明顯放量

先看新房。

3月份各地新房成交環(huán)比2月普漲，一線城市的漲幅最為明顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，四大一線城市3月份新房成交面積環(huán)比上漲172%，其中上海漲幅高達(dá)324%，廣州228%，北京也將近翻倍，深圳漲幅最低也達(dá)到53%。

其次是二線城市，成交面積合計(jì)同比增長(zhǎng)111%；三四線城市表現(xiàn)墊底，成交面積同比增長(zhǎng)6成左右。

單從這組數(shù)據(jù)來(lái)看，上漲趨勢(shì)相當(dāng)不錯(cuò)。戳這里，了解線上AI銷售員

但要注意的是，2月份受春節(jié)假期影響，整體基數(shù)處于年內(nèi)低位。

如果和普通月份相比，漲幅得打個(gè)折。

例如，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)50城1月份新房成交810萬(wàn)平方米；3月份成交1214萬(wàn)平方米，后者 約 為前者1.5倍。

整體而言，3月份一季度里面成交最活躍的月份。

如果和2025年相比，新房成交縮量的趨勢(shì)并未改變。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2026年3月全國(guó)重點(diǎn)50城市新房成交面積比2025年同期減少了27%。各能級(jí)城市呈現(xiàn)不同程度下滑，其中22個(gè)二線城市下滑幅度最大，跌幅達(dá)到34%。

這種下行趨勢(shì)，并非三月份獨(dú)有。整個(gè)一季度，新房成交量同比下降3成左右。

和新房相比，二手房的成交量稱得上遙遙領(lǐng)先。

克而瑞監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市，3月份二手房成交環(huán)比同比均上漲，漲幅分別達(dá)到117%和6%。個(gè)別城市成交大幅放量，創(chuàng)下階段性新高。

其中，成都表現(xiàn)最為突出，3月份成交建面位列第一，同比大增26%；

上海成交量創(chuàng)下近五年新高；北京成交量觸及15個(gè)月來(lái)天花板。

城市

3月成交套數(shù)

環(huán)比

同比

31215套(228萬(wàn)㎡)

+174%

+6.4%

19886套

144.6%

+3.4%

23248套(219.9萬(wàn)㎡)

+103.5%

-8.3%

9263套

+96.25%

+5.60%

△個(gè)別熱點(diǎn)城市2026年3月份二手房成交情況

二手房成交量好于新房，并非短期現(xiàn)象，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

近年來(lái)，二手房成交比重一路飆升。從2020年的20%到快速攀升至2025年的46%，接近市場(chǎng)總量的一半。

高盛的一份報(bào)告指出，到了2035年，中國(guó)的二手房在總成交量中的比重將達(dá)到 66%。屆時(shí)，二手房將成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。

02

新房穩(wěn)價(jià)，二手房跑量

住宅成交結(jié)構(gòu)分化已成必然趨勢(shì)

這幾年房地產(chǎn)給大家的體感是成交不斷縮量。

但如果將新房和二手房的成交量加起來(lái)，2023年至2025年商品房成交總量并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)?？偭炕痉€(wěn)定的背后，新房與二手房成交此消彼長(zhǎng)。

△來(lái)源：半夏投資

換言之，商品房成交量進(jìn)入箱體震蕩階段，大漲和大跌都不太可能，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)性調(diào)整會(huì)持續(xù)進(jìn)行。

土地供應(yīng)控量提質(zhì)，新房量降價(jià)升是必然趨勢(shì)

房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，符合各方的共同期待。

對(duì)于“止跌回穩(wěn)”，市場(chǎng)一般看兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是成交量，一個(gè)是成交均價(jià)。

以往，說(shuō)到房地產(chǎn)“止跌 ” ，首先都是將關(guān)注點(diǎn)放在成交量上。

而明源君認(rèn)為，當(dāng)前片面討論新房成交量漲跌，已經(jīng)不合時(shí)宜了。

在供地控量的情況下，新房成交量下降是必然的結(jié)果。

這幾年，土地供應(yīng)一直處于嚴(yán)控狀態(tài)，住宅年開工量逐年減少。2025 年住宅開工量只有42984萬(wàn)㎡，不足 2019 年歷史峰值（167463 萬(wàn)㎡）的四分之一。

△來(lái)源：半夏投資

這就是為什么，明源君一直強(qiáng)調(diào)，對(duì)于新房市場(chǎng)，成交規(guī)模減少是必然趨勢(shì)，不足以用來(lái)衡量市場(chǎng)的回暖與否。線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

控量之下，新房市場(chǎng)的重心放在“提質(zhì)”上，也就是建設(shè)“好房子”。

近年來(lái)隨著供地指標(biāo)向核心城市核心板塊傾斜，商品房供應(yīng)已全面趨于“改善化”。高品質(zhì)改善及高端產(chǎn)品，也就成了新房市場(chǎng)主力。

在高單價(jià)高總價(jià)的改善及高端產(chǎn)品的帶動(dòng)下，新房?jī)r(jià)格走勢(shì)整體好于二手房。

拿近兩年的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院）

• 2024年，百城新房成交價(jià)格累計(jì)下跌約4.8%，二手房下跌6.18%。

• 2025年，百城新房成交價(jià)格累計(jì)上漲2.58%；二手房下跌8.36%。

• 2026年1-2月，百城新房成交均價(jià) 累計(jì)上漲0.13%， 二手房累計(jì)下跌1.39%。

新房成交價(jià)格止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯強(qiáng)于二手房。近期，高盛的一份研報(bào)更是直接指出，上海和深圳的房?jī)r(jià)將率先止跌回穩(wěn)，至2028年預(yù)計(jì)將上漲15%。

以價(jià)換量跌出性價(jià)比，剛需產(chǎn)品撐起二手房市場(chǎng)半邊天

新房市場(chǎng)供應(yīng)趨于改善化，促使剛需集體轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示， 2026年1-2月份，其監(jiān)測(cè)的 30個(gè)重點(diǎn)城市，二手房成交套數(shù)占新房及二手房總量的72%，較2025年全年提升了7個(gè)百分點(diǎn)。換言之，每成交10套房子，就有約7套是二手房。

而低總價(jià)剛需剛改產(chǎn)品則成了二手房市場(chǎng)的核心支柱。

以北京上海為例，2025年300萬(wàn)總價(jià)以下的房源成交占比明顯提升，比重分別達(dá)到36.7%和49.3%。

而今年小陽(yáng)春，低總價(jià)小戶型成交同樣最為活躍。

以一線城市為例，低總價(jià)/小戶型房源成交占比普遍超60%，"老破小"的占比處于25%-40%之間。

城市

低總價(jià)門檻

小戶型/低總價(jià)占比

"老破小"估算占比

300萬(wàn)以內(nèi)

60%+

30%-40%

90㎡以下

74%

25%-35%

500萬(wàn)以內(nèi)

73%

30%-40%

300萬(wàn)以內(nèi)

77%

20%-30%

"老破小"被青睞，一方面是受新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng)，另一方面，也是二手房的性價(jià)比有關(guān)。

需求端，近年來(lái)政策上利好不斷，降首付、降貸款利率等舉措，有效減低了上車門檻和持有成本，有利于剛需購(gòu)房需求釋放。

供應(yīng)端，“以價(jià)換量”之下，部分二手房的價(jià)格已經(jīng)跌回十年前。老破小的性價(jià)比顯現(xiàn)。

以上海為例，2025年-2026年一季度，300萬(wàn)以下“老破小 ” 一直是二手房成交主力。而這類房源的年化租金回報(bào)率為 2.65%，是各類房源中回報(bào)率最高的品類。

當(dāng)租金與房貸接近的時(shí)候，剛需群體的購(gòu)房動(dòng)力便被激發(fā)出來(lái)了。

小結(jié)

房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn) ” ，新房和二手房走的是截然相反的路徑。

新房通過(guò)控量提質(zhì)，以好房子帶動(dòng)整體價(jià)格企穩(wěn)回升。

二手房“以價(jià)換量 ” 打出性價(jià)比，承接剛需需求。

這一結(jié)構(gòu)性分化也預(yù)示著，新房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“產(chǎn)品為王“”時(shí)代。能夠做出好產(chǎn)品的房企，才有機(jī)會(huì)在下半場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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