最近，上海樓市里最耐人尋味的事，不是哪個豪宅日光，也不是二手房房東跳價，而是一家根正苗紅的國企，在董事長將要退休的節(jié)骨眼上，帶頭把價格給降了，還是明著降。

這家國企叫浦開集團，浦東新區(qū)的“親兒子”。2016年，由上海土控集團和軌交集團合并而成?，F(xiàn)年58歲的董事長嚴炯浩，已經(jīng)掌舵了整整十年。

這次降價的主角，是它家在浦東金色中環(huán)邊上的明星大盤——浦開云璟。

說它是明星盤，真不夸張。

從2023年至今已七次開盤，這盤目前賣到第四期。浦開云璟不只是房子，它是浦東中環(huán)樓市的信仰，是浦東新房堅硬的堡壘，是行情凜冬里一爐不滅的炭火。千人搖號，認購率動不動就超過300%。那叫一個風(fēng)光，那叫一個排面。

對浦開來說，這項目是業(yè)績騰飛的引擎；對市場而言，它是信心的錨點。

然而，就在不久前，位于四期北區(qū)地塊的新一批房源出來了：

均價8.5萬/㎡。

要說是清尾盤的特價房，或者位置不好的邊角料，也就算了。但不是。這回是新一批房源，正兒八經(jīng)地明牌降價。

很多開發(fā)商不敢這么干，既怕老業(yè)主維權(quán)，又怕破壞品牌溢價。他們想降價，只能偷偷摸摸：返傭、分銷、工抵房、送車位、送黃金……各種暗箱操作。因為誰都不愿做第一個“掀桌子”的人。

結(jié)果浦開作為“帶頭大哥”，自己先砍自己一刀。

浦開云璟所在的云璟生態(tài)社區(qū)，橫跨張江科學(xué)城、金橋、唐鎮(zhèn)好幾個板塊。未來這兒肯定是浦東新地標(biāo)。但問題是，這盤還沒開發(fā)完——住宅才賣到第四期，后面還有大片土地等著。

最扎心的莫過于是那些剛買了四期南區(qū)的業(yè)主。房子還沒交付，賬面上先蒸發(fā)數(shù)十萬。換成誰都很難咽下這口氣。

以前大盤操盤，講究"越賣越貴"：一期打個樣，二期漲一點，一路漲到收官，完美。可現(xiàn)在，四期北區(qū)直接比四期南區(qū)降了7000塊。

有人說，浦開這是在“自殺式降價”。周邊那些還在猶豫“要不要跟”的樓盤，心里怕都得咯噔一下。

路數(shù)覺得沒那么夸張，但至少是“自殘式定價”。

畢竟，以浦開云璟為中心的3公里半徑內(nèi)，幾乎全是浦開的地盤。浦開包圓了。除了南邊的別墅和北邊的廠房，幾乎沒有競品。這意味著，浦開降價，沒有競爭對手可打，只能打自己。

這也給它自身留了后手難題——定價的困境。

當(dāng)價格錨點從9.2萬元/㎡下探至8.5萬元/㎡，后續(xù)地塊的定價彈性被大幅壓縮。繼續(xù)降價又不提升產(chǎn)品力，整個片區(qū)的價格體系可能崩；維持或上調(diào)，又得面對市場接受度的考驗。

在去化壓力與價格體系之間，浦開的處境，不輕松。

浦開的身份，決定了它的行為邏輯和普通民企有不同。民企降價是求生，是墻角下的應(yīng)激反應(yīng)。浦開這時候降價，至少可以說明一點：

去庫存的優(yōu)先級，已經(jīng)排在了穩(wěn)房價之前。

作為浦東新區(qū)城市更新的主體，浦開肩負的不只是賣房賺錢，更是區(qū)域開發(fā)的整體統(tǒng)籌。它的KPI里，土地出讓金和回款的重要性，遠高于單個項目的利潤率。

翻翻浦開集團2025年三季度合并財務(wù)報表，幾個數(shù)字沉甸甸的。存貨余額高達574.05億元；凈負債271.22億元；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-37.66億元。這些科目的數(shù)值同比都在擴大。

快速去化存貨、回籠資金，已是當(dāng)務(wù)之急。

并且內(nèi)部測算下來，浦開云璟后期至少還要投入119億（根據(jù)2025年三季度數(shù)據(jù)）。

如果死守9.2萬，去化周期無疑會拉長。

在董事長嚴炯浩任期內(nèi)，浦開把庫存壓下來，做正現(xiàn)金流，或許是對繼任者最大的負責(zé)，也是給繼任者留個清爽的開局。

2014年，也是馬年，杭州樓市以一聲驚雷開場——德信北海公園甩出15800元/平方米的清盤特惠價，被稱為杭州樓市的"馬年第一降"。業(yè)主怒砸售樓處，媒體口誅筆伐，滿城風(fēng)雨。

但回頭看，那一降，降出了杭州樓市的底。隨后政策松動、需求釋放，市場蹣跚企穩(wěn)。先降的先活，后降的被動，死扛的被套。

周期面前，沒有信仰，只有規(guī)律。

十二年一輪回。2026年，又是馬年。上海樓市站在相似的十字路口：

庫存高企、去化放緩、預(yù)期不強。

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