本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“與其未來(lái)賤賣(mài)，或者租給社會(huì)人士，不如租給素質(zhì)較高的研究生”，近期，深圳大學(xué)租賃市值800萬(wàn)元房源當(dāng)宿舍的消息，引發(fā)校方與業(yè)主間的激烈爭(zhēng)議，而業(yè)主周穎則是明確支持的一方。

今年3月，周穎和一眾業(yè)主在看到相關(guān)網(wǎng)傳信息后，才得知自己花費(fèi)真金白銀購(gòu)入的漢園茗院，可能將被用作大學(xué)宿舍。

該小區(qū)位于深圳市南山區(qū)，緊鄰深圳大學(xué)麗湖校區(qū)。根據(jù)網(wǎng)傳的《深圳大學(xué)麗湖校區(qū)2026級(jí)研究生住宿安排告知書(shū)》，該校麗湖校區(qū)2026級(jí)全日制研究生將統(tǒng)一安排在校外住宿，地點(diǎn)暫定漢園茗院，住宿費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將參照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱《深圳大學(xué)2025年碩士研究生招生章程》了解到，深圳大學(xué)僅向以全日制脫產(chǎn)方式學(xué)習(xí)的碩士研究生提供住宿，標(biāo)準(zhǔn)為每學(xué)年1200-1500元/人。而貝殼找房顯示，漢園茗院3月掛牌均價(jià)約6.65萬(wàn)元/平方米，在售房源總價(jià)718萬(wàn)至830萬(wàn)元；今年以來(lái)已合計(jì)出租11套房，月租金成交價(jià)在9500元至1.3萬(wàn)元之間。

據(jù)周穎了解，學(xué)生計(jì)劃入住的是該小區(qū)單獨(dú)一棟回遷房，并非與業(yè)主混居。但這引來(lái)了不少業(yè)主反對(duì)，他們擔(dān)心小區(qū)被貼上“群租房”標(biāo)簽，從而影響房?jī)r(jià)；也有業(yè)主擔(dān)心一旦住宅被改造為高密度宿舍，電梯、消防等設(shè)施可能超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，人流密集還可能帶來(lái)安全隱患。

這場(chǎng)爭(zhēng)議背后，本質(zhì)是高校擴(kuò)招背景下，校內(nèi)宿舍供給滯后于招生規(guī)模的增加，導(dǎo)致床位供需矛盾集中爆發(fā)的縮影。

教育部數(shù)據(jù)顯示，2020年-2024年，全國(guó)各類高等教育在學(xué)人數(shù)增加663萬(wàn)，毛入學(xué)率提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。2024年，國(guó)家發(fā)展改革委等七大部門(mén)發(fā)文稱，近年來(lái)我國(guó)高校學(xué)生宿舍建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，但仍面臨床位供給不足、環(huán)境有待提升、功能相對(duì)單一等問(wèn)題。今后一段時(shí)期，隨著適齡人口規(guī)模擴(kuò)大、高等教育毛入學(xué)率繼續(xù)提高，在校大學(xué)生總量將持續(xù)增加，高校學(xué)生宿舍供需矛盾將進(jìn)一步加劇。

在這一背景下，高校將部分住宿需求轉(zhuǎn)向市場(chǎng)，逐漸成為一種現(xiàn)實(shí)選擇，但也不可避免地引發(fā)了辦學(xué)需求與業(yè)主居住權(quán)益之間的沖突。

無(wú)獨(dú)有偶，受?chē)?guó)際化辦學(xué)和擴(kuò)招驅(qū)動(dòng)，如今的香港高校也集體面臨“床位荒”的難題。

香港在高校后勤社會(huì)化方面起步早于內(nèi)地，但對(duì)香港而言，由市場(chǎng)解決學(xué)生住宿問(wèn)題的模式，同樣屬于新興領(lǐng)域。由于市場(chǎng)化程度更高，其在制度與市場(chǎng)運(yùn)作上的探索，能否為內(nèi)地提供參考與借鑒，也成為市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題。

宿舍床位告急，高校收購(gòu)商品房改宿舍

面對(duì)床位不足的問(wèn)題，內(nèi)地部分高校已率先調(diào)整住宿政策，優(yōu)先滿足部分學(xué)生的住宿需求，同時(shí)放棄對(duì)另一部分學(xué)生的供給，以此緩解供需壓力。

深圳大學(xué)早在2017年便已明確規(guī)定，不為非全日制研究生提供住宿。復(fù)旦大學(xué)自2019級(jí)起，除特定類別學(xué)生外，不再為專業(yè)學(xué)位碩士提供校內(nèi)住宿，學(xué)生需自行解決居住問(wèn)題。

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但上述做法只能起到階段性緩解的作用，《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》為高校提供了新的思路，即“高校通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源”。

隨后，國(guó)內(nèi)多所高校跟進(jìn)。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年至今，已有湖北大學(xué)、中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、湘潭大學(xué)、浙江大學(xué)等多所高校，陸續(xù)啟動(dòng)向市場(chǎng)收購(gòu)或租賃住房的計(jì)劃。

2025年2月，湖北大學(xué)收購(gòu)武漢城建?水岸兩棟住宅樓用于學(xué)生宿舍，是全國(guó)首個(gè)存量商品房改建學(xué)生公寓的落地案例，改造完成后，兩棟樓將合計(jì)新增學(xué)生床位2800個(gè)。

武漢城建?水岸位于武漢市新洲區(qū)平江大道，與湖北大學(xué)陽(yáng)邏校區(qū)僅一路之隔。湖北大學(xué)以1.72億元總價(jià)收購(gòu)該項(xiàng)目5#、6#樓共352套房源，總建筑面積約3.70萬(wàn)平方米，折合單價(jià)約4650元/平方米。對(duì)比該項(xiàng)目此前住宅備案均價(jià)約7300元/平方米可知，收購(gòu)價(jià)相當(dāng)于備案價(jià)的6折。

事實(shí)上，地處遠(yuǎn)郊的武漢城建·水岸此前面臨巨大的去化壓力。根據(jù)安居客，該樓盤(pán)規(guī)劃建設(shè)980套商品房，項(xiàng)目早在2021年5月開(kāi)盤(pán)，后于2023年交付，此次通過(guò)高校消化了352套房，意味著截至去年被收購(gòu)前，該樓盤(pán)仍有數(shù)百套房源未售出。

通過(guò)購(gòu)置存量房替代新建學(xué)生宿舍，一方面緩解了高校床位資源緊張的問(wèn)題；另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行背景下，這一模式也被視為去庫(kù)存的一種路徑。

床位月租6000港元，兩個(gè)月就滿租

放眼全球，學(xué)生公寓早已成為投資者關(guān)注的重點(diǎn)賽道。如今，香港的學(xué)生宿舍市場(chǎng)，正迎來(lái)前所未有的投資熱潮。

已在英美學(xué)生宿舍市場(chǎng)深耕10年的中原集團(tuán)，于2024年將目光轉(zhuǎn)回大本營(yíng)香港。2024年9月，中原集團(tuán)旗下中原投資斥資1.8億港元收購(gòu)香港尖沙咀珀薈酒店，并改造為提供約121個(gè)床位的學(xué)生公寓，這是其在香港的首個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2025年5月開(kāi)放入住申請(qǐng)，三人房床位月租6000港元起，短短兩個(gè)月便實(shí)現(xiàn)100%入住率。

近些年，來(lái)港求學(xué)的非本地學(xué)生人數(shù)快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)住宿需求飆升。在收購(gòu)首個(gè)項(xiàng)目時(shí)，中原投資曾保守估計(jì)，未來(lái)幾年香港學(xué)生公寓市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)458億港元，但市場(chǎng)發(fā)展顯然超出預(yù)期。

進(jìn)軍香港學(xué)生宿舍市場(chǎng)短短兩年間，中原投資多次上調(diào)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)期。中原投資總裁葉明慧近期表示，香港有望在5年內(nèi)成為亞洲最大的機(jī)構(gòu)化學(xué)生宿舍市場(chǎng)，屆時(shí)市場(chǎng)規(guī)模將突破千億港元。

伴隨市場(chǎng)規(guī)模預(yù)期不斷上修，中原投資也持續(xù)擴(kuò)大自身的規(guī)模目標(biāo)。拿下首個(gè)項(xiàng)目時(shí)，中原投資計(jì)劃2至3年內(nèi)在港布局2000至3000個(gè)床位；2025年8月，其將短期目標(biāo)提升至至少3000個(gè)；2026年3月，再度把供應(yīng)目標(biāo)上調(diào)至約6000個(gè)床位，并計(jì)劃于未來(lái)兩至三年內(nèi)逐步落地。

截至目前，中原投資已在香港收購(gòu)3個(gè)項(xiàng)目用于改造學(xué)生宿舍。除尖沙咀項(xiàng)目外，其于2025年8月以3.35億港元收購(gòu)西半山“般咸軒”住宅樓，再于2026年3月斥資超15億港元拿下九龍城富豪東方酒店。

中原投資持續(xù)加注的背后，是香港長(zhǎng)期存在的床位緊缺問(wèn)題。由于學(xué)生規(guī)模擴(kuò)大、校園土地有限，加之非本地生比例不斷提高，使香港高校校內(nèi)床位長(zhǎng)期供不應(yīng)求。

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此外，近些年香港加快打造“留學(xué)香港”品牌，吸引更多境外學(xué)生來(lái)港深造，進(jìn)一步加劇了床位供需矛盾。

自2024/25學(xué)年起，香港將政府資助院校非本地學(xué)生招生上限由本地學(xué)額的20%提升至40%；并計(jì)劃于2026/27學(xué)年進(jìn)一步提高至50%，同時(shí)，資助研究院研究課程的超額收生自資學(xué)額上限亦由100%增至120%，直接推高整體招生人數(shù)，其中大部分非本地生源來(lái)自內(nèi)地。

去年10月，高力香港資本市場(chǎng)及投資服務(wù)主管兼高級(jí)執(zhí)行董事Thomas Chak撰文指出，全港政府資助及自資院校連同私人市場(chǎng)，僅提供合計(jì)4.8萬(wàn)個(gè)學(xué)生宿舍床位，對(duì)比2024/25年非本地生及本地專上學(xué)生人數(shù)，缺口超過(guò)9萬(wàn)個(gè)床位，預(yù)計(jì)2028年短缺將擴(kuò)大達(dá)12萬(wàn)個(gè)。

供不應(yīng)求推動(dòng)學(xué)生租住需求大量外溢至市場(chǎng)，加之“搶人才”政策吸引人口流入，共同推高香港的租金水平。

根據(jù)中原地產(chǎn)，香港中原城市租金指數(shù)CRI于今年2月報(bào)130.22點(diǎn)，按月升0.12%，連升三個(gè)月共0.84%，再創(chuàng)歷史新高，并在過(guò)去八個(gè)月內(nèi)第四度刷新紀(jì)錄。

市場(chǎng)甚至出現(xiàn)月供低于房租的現(xiàn)象。根據(jù)中原地產(chǎn)，今年1月，港島區(qū)面積約431平方呎（約40平方米）的私人住宅平均租金約2.07萬(wàn)港元/月。同類戶型平均售價(jià)約552萬(wàn)港元，若以7成按揭、30年期、年利率3.25厘計(jì)算，買(mǎi)房月供不足1.7萬(wàn)港元，明顯低于租金水平。

比寫(xiě)字樓還賺錢(qián)，內(nèi)房也在重金入場(chǎng)

實(shí)際上，為緩解學(xué)生住宿的供需矛盾，香港近年來(lái)逐步向社會(huì)資本開(kāi)放學(xué)生宿舍市場(chǎng)，并鼓勵(lì)將商廈及酒店改建為學(xué)生宿舍。

在政策的支持下，資本加速進(jìn)入這一領(lǐng)域，其中也不乏中資機(jī)構(gòu)的身影。今年，招商蛇口依托招商局商業(yè)房托基金（01503.HK）完成對(duì)尖沙咀一處酒店的收購(gòu)，成交金額2.06億港元，計(jì)劃將其改造為提供約85個(gè)床位的學(xué)生宿舍及共享生活空間，為其首個(gè)“CM+U”學(xué)生公寓項(xiàng)目。華潤(rùn)集團(tuán)旗下華潤(rùn)隆地亦以約9.53億港元收購(gòu)葵涌青山公路一處酒店物業(yè)，擬改建為學(xué)生公寓，預(yù)計(jì)可提供約900個(gè)床位。

4月17日，招商蛇口向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，公司長(zhǎng)期看好香港學(xué)生宿舍市場(chǎng)，其價(jià)值基礎(chǔ)在于持續(xù)的供需失衡，這種基本面的支撐使得該資產(chǎn)類別具備穩(wěn)定的租金收益和較強(qiáng)的防御性 。尖沙咀項(xiàng)目絕非單點(diǎn)試水，而是招商蛇口及招商房托系統(tǒng)性布局學(xué)生公寓賽道的戰(zhàn)略起點(diǎn) 。公司有意在未來(lái)2-3年內(nèi)，于香港尋求更多優(yōu)質(zhì)的學(xué)生公寓收購(gòu)或改造機(jī)會(huì) 。

除改造現(xiàn)有商廈及在現(xiàn)有私人土地興建宿舍外，香港發(fā)展局還計(jì)劃通過(guò)賣(mài)地方式新增學(xué)生宿舍用地。今年1月20日，香港發(fā)展局已就三幅已平整用地向市場(chǎng)征集發(fā)展意向書(shū)，地塊最快于2026-2027年度以招標(biāo)賣(mài)地形式推出。

與內(nèi)地高校主要自行解決學(xué)生住宿不同，香港學(xué)生住宿重視市場(chǎng)化供給，模式與定價(jià)也更貼近市場(chǎng)規(guī)則。

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曾參與學(xué)生宿舍項(xiàng)目改造前期工作的從業(yè)者曾雯告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，香港學(xué)生住宿選擇多樣，常見(jiàn)類型包括校內(nèi)大學(xué)宿舍、校外學(xué)生宿舍或共享空間、私人住宅租賃。

其中，校外學(xué)生宿舍與校內(nèi)宿舍相似，但品質(zhì)更高，這些住宿項(xiàng)目由通常由市場(chǎng)化的專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)。曾雯指出，在以往香港住宿供需矛盾較緩和的時(shí)期，這類業(yè)態(tài)并不常見(jiàn)，如今在需求激增與政策鼓勵(lì)雙重驅(qū)動(dòng)下，校外學(xué)生宿舍也已香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中最受矚目的另類資產(chǎn)之一。

談及市場(chǎng)前景，曾雯表示，香港學(xué)生的住宿方式雖說(shuō)豐儉由人，校內(nèi)宿舍成本最低，校外宿舍租金較高，“實(shí)在沒(méi)有預(yù)算的話，也可以通過(guò)普通合租的方式租房”。不過(guò)，其表示赴港就讀的內(nèi)地學(xué)生通常具備較強(qiáng)的支付能力。

“（學(xué)生）到了一個(gè)陌生的環(huán)境，學(xué)業(yè)負(fù)擔(dān)也重，香港私人租房多為空房交付，需要自行配置家具，時(shí)間與精力成本較高”，曾雯稱，在校內(nèi)床位不足的情況下，校外專業(yè)學(xué)生宿舍實(shí)際上是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

近期，中原集團(tuán)創(chuàng)始人、主席施永青在談及學(xué)生宿舍投資回報(bào)時(shí)也提到，“家長(zhǎng)也重視學(xué)生前途，中國(guó)人更加，所以家長(zhǎng)很少會(huì)讓孩子中途棄租?！被诖?，學(xué)生宿舍租戶穩(wěn)定性高、流動(dòng)率低，能帶來(lái)穩(wěn)定的收入?！?/p>

同時(shí)，香港宿舍供應(yīng)持續(xù)緊張，學(xué)生涌入租房市場(chǎng)推高住宅租金，在此背景下，學(xué)生宿舍兼具收入穩(wěn)定和相對(duì)高回報(bào)的優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)萊坊于去年11月發(fā)布的《學(xué)生住宿市場(chǎng)新視角》報(bào)告，香港學(xué)生住宿的市場(chǎng)回報(bào)率為4.5%至5%，而傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓為3.7%，中小型住宅分別僅有3.2%和3.6%。

香港模式是否具有借鑒意義，未來(lái)，內(nèi)地是否也會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的學(xué)生宿舍運(yùn)營(yíng)平臺(tái)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，內(nèi)地高校住宿的社會(huì)化和市場(chǎng)化長(zhǎng)期不足，未來(lái)需平衡市場(chǎng)化運(yùn)作與公共屬性。此外，由于香港學(xué)校的地理分布較為集中，而內(nèi)地則相對(duì)分散，“省市屬的高?；旧线€是由當(dāng)?shù)氐膰?guó)企、平臺(tái)公司作為籌集建設(shè)的主體”。

對(duì)于內(nèi)地學(xué)生公寓市場(chǎng)，招商蛇口也正在密切留意投資機(jī)會(huì)。其告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，公司在香港落地CM+U學(xué)生公寓，不僅是為了服務(wù)香港市場(chǎng)，也是積累高端學(xué)生公寓品牌運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、驗(yàn)證商業(yè)模式的重要一步 。

招商蛇口方面則指出，內(nèi)地高等教育規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，部分城市確實(shí)存在高校宿舍供需矛盾及存量資產(chǎn)盤(pán)活的需求，“目前，我們正密切關(guān)注內(nèi)地相關(guān)市場(chǎng)的政策動(dòng)態(tài)與發(fā)展?jié)摿?。如有合適的機(jī)遇，我們不排除將成熟的CM+U品牌運(yùn)營(yíng)模式和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)引入內(nèi)地重點(diǎn)教育資源集聚的城市?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，文中周穎、曾雯為化名）