來源：市場資訊

（來源：搜狐焦點(diǎn)深圳）

誰能想到，福田百花片區(qū)的“學(xué)區(qū)房頂流”國城花園，最近成交價(jià)格出現(xiàn)了近一年來的新高！

一套面積近44㎡的小戶型，今年以778萬總價(jià)成交，單價(jià)直接沖到了17.68萬/㎡，對(duì)比半年前同戶型670萬、15.23萬/㎡的成交價(jià)，半年之間單價(jià)猛漲2萬＋，總價(jià)漲了108萬，妥妥的學(xué)區(qū)房“價(jià)格黑馬”。

作為對(duì)口深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)，初中部的核心學(xué)區(qū)房，國城花園一直是眾多家長眼中的“香餑餑”。即便小區(qū)樓齡近30年，依舊無法抵擋住學(xué)區(qū)資源加持下的價(jià)格攀升。

要知道，這套44㎡的小戶型只是個(gè)單間戶型，沒有多余的居住房間，卻能賣出近800萬的高價(jià)，單價(jià)甚至超過不少核心區(qū)豪宅。為了這四大名校的資源，很多家長也直言哪怕花幾百萬買個(gè)“鴿子籠”也愿意。從中就可以看出學(xué)區(qū)房始終都有著超高的市場熱度。

深圳學(xué)區(qū)房，漲了！

從整體市場來看，2026年以來，深圳二手房慢慢回暖，學(xué)區(qū)房明顯比普通房子硬挺。尤其是帶名校的小區(qū)，看房的人多了，議價(jià)空間就小了，有的小戶型半年就漲了二三十萬。不過現(xiàn)在政策也很穩(wěn)定，基本都是按積分入學(xué)，市場整體還算理性。

福田百花作為深圳公認(rèn)的“學(xué)區(qū)天花板”，價(jià)格的反彈力度是真的猛。

除了國城花園，還有金茂禮都，從2025年的低點(diǎn)到2026年一季度，成交單價(jià)漲了1.1萬/㎡，單價(jià)已經(jīng)逼近20萬/㎡，眼看著就要重回巔峰價(jià)位了。

羅湖深中學(xué)區(qū)，作為上車門檻最低的四大名校片區(qū)，這片學(xué)區(qū)的房子價(jià)格也開始回暖了。

像龍麗園的兩居室，相比2025年的低點(diǎn)，總價(jià)直接漲了20萬左右。嘉麗多花園99㎡的三房，從2025年底到2026年一季度，成交價(jià)漲了40萬，市場流動(dòng)性明顯好了很多。

南山深大附中片區(qū)，諾德假日花園的兩居室，從2025年的306萬漲價(jià)漲到2026年的322萬，雖然漲幅不算夸張，但勝在穩(wěn)，也側(cè)面反應(yīng)了南山老牌學(xué)區(qū)的韌性。

除了以上老牌的學(xué)區(qū)房之外，也有一些黑馬學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)。如龍華紅山片區(qū)，深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)帶動(dòng)了這個(gè)片區(qū)的熱度。萊蒙水榭春天5期均價(jià)8.5-10.5萬/㎡、金恒利2期均價(jià)10-13萬/㎡，一年穩(wěn)漲約4%。

再來看看樂有家研究中心盤點(diǎn)的2026年一季度全市重點(diǎn)學(xué)校周邊成交TOP30數(shù)據(jù)，福田、羅湖、南山、龍華、龍崗的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，基本都霸榜了，可見市場熱度真的是全面開花。

熱門學(xué)區(qū)房價(jià)格為何會(huì)率先回溫？

從整體看來，價(jià)格的小升溫是總體趨勢?；蛟S有人會(huì)好奇，為什么熱門學(xué)區(qū)房會(huì)率先回溫？

說白了，第一點(diǎn)就是好學(xué)校太少，想讀的人又多。深圳名校就那么幾所，隨便掐尖招生又是不允許的，想穩(wěn)進(jìn)好學(xué)校，“房產(chǎn)＋戶籍”幾乎是最靠譜的路徑，頂級(jí)學(xué)區(qū)房比同片區(qū)普通房貴50%也是常有的事情，剛需性難以替代。

第二就是地段好。百花在市中心，配套成熟到不能再成熟，去年二手房掛牌量直接少了六成多，房源緊缺支撐價(jià)格。南山科技園高薪人群扎堆，購買力強(qiáng)，上班加上孩子要上學(xué)，這雙重需求的存在，穩(wěn)穩(wěn)的托住了房子的價(jià)格。

最為核心的莫過于升學(xué)率。成績好，房價(jià)就有底氣。深實(shí)驗(yàn)四大錄取率25%以上，單價(jià)就能夠穩(wěn)在15萬以上，寶中成績一直在線，價(jià)格就牢牢站在9-12萬。只要成績不滑坡，房價(jià)就很難大起大落。

再加上核心區(qū)的新地就不多，老房子也少，學(xué)位鎖定又擋住了不少炒房客，市場緊扣真實(shí)剛需，價(jià)格想不穩(wěn)都難。

老牌VS黑馬：怎么選？

最后我們來看看，老牌學(xué)區(qū)房和黑馬學(xué)區(qū)房的優(yōu)劣勢以及價(jià)格在哪里。

老牌學(xué)區(qū)房，比如百花、南山等，優(yōu)勢明顯，周邊學(xué)校辦學(xué)幾十年，師資穩(wěn)定，成績常年頂尖，地段成熟，抗躍性強(qiáng)。短板是房齡偏老、居住體驗(yàn)一般、溢價(jià)率高。以長城一花園為例，頂點(diǎn)的時(shí)候1295元，低谷552萬元，波動(dòng)幅度上下40%左右，年均漲幅3%-8%。波動(dòng)很大，但底線很穩(wěn)。

黑馬學(xué)區(qū)就不一樣了，比如紅山，寶安實(shí)驗(yàn)等，學(xué)校雖然年輕，但成績漲得快，房價(jià)相對(duì)親民，小區(qū)新，舒適度也較高，能夠同時(shí)兼顧成績與居住，增值空間大。像西岸觀邸這類，均價(jià)10-11萬/㎡，波動(dòng)比老學(xué)區(qū)小很多，年均漲幅約4%-6%,唯一顧慮就是辦學(xué)時(shí)間短，長期成績還需要再看看。

整體看下來，當(dāng)前深圳學(xué)區(qū)房已經(jīng)進(jìn)入了品質(zhì)與成績雙篩選階段，單純學(xué)位溢價(jià)逐步收斂，兼具優(yōu)質(zhì)教育與居住屬性的房源更具有長期價(jià)值。