回看今年的315晚會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)雖然僥幸逃過一劫，并沒有企業(yè)上官方的榜單，但在同一個(gè)夜晚，另一則消息，卻讓行業(yè)的天微微變了一變——

北京上市國(guó)企、曾在2021年北京土拍一把豪擲175億拿地的京投發(fā)展，居然在這一天連夜發(fā)公告官宣：

將把所有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以現(xiàn)金形式打包轉(zhuǎn)讓給自己的“親爹”京投公司——自此，徹底不干房地產(chǎn)了！

京投公司是北京國(guó)資委全資控股的重點(diǎn)城投公司之一，最擅長(zhǎng)的就是做TOD軌道物業(yè)一級(jí)開發(fā)，而京投發(fā)展作為其旗下唯一一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，最風(fēng)光的時(shí)候，也曾在北京市場(chǎng)排到過銷售榜單的前10。

而今年馬年春節(jié)剛過，曾將自己定位為“國(guó)內(nèi)唯一一家以軌道交通車輛基地一體化開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房企”的京投發(fā)展，卻宣告要徹底拋棄房企身份了，從各方面跡象看，其或?qū)⒆呦蛞粭l以老本行“TOD軌道物業(yè)”為核心、且“去地產(chǎn)化”的輕資產(chǎn)化新道路……

這個(gè)消息來(lái)得突然，卻不算太意外，畢竟翻一翻京投發(fā)展的報(bào)表：

不算預(yù)虧超10億元的2025年，其在2023年-2024年期間已經(jīng)虧了超17億，相當(dāng)于2年時(shí)間讓此前的6年全部白干——再干下去，大概率也只會(huì)陷入“越干越虧”的困局。

說白了，京投發(fā)展這一把“猛甩地產(chǎn)包袱”，求的是“及時(shí)止損”，所以雖在地產(chǎn)界狼狽退場(chǎng)，卻在官宣的時(shí)刻于資本市場(chǎng)得到了一片“紅色的掌聲”。

過去幾年，隨著民營(yíng)房企幾近全面崩盤，承載著城市發(fā)展重任的城投公司們，紛紛挺身而出，在土拍市場(chǎng)承擔(dān)了極其重要的托底角色，也一度成為了拿地榜單上最耀眼的一群“新星”，有不少都透著一股“將大干一場(chǎng)的狠勁”。

但時(shí)至今日，回過頭一看，還能在地產(chǎn)上過得比京投發(fā)展體面的城投公司，也已經(jīng)屈指可數(shù)。

艷姐選了幾家時(shí)至今日仍在活躍、也比較具備代表性的城投公司，它們?nèi)缃?，又發(fā)展得如何了？

01

石家莊城發(fā)投：

一家獨(dú)大“河北王”

如果要選一家在當(dāng)?shù)刈钆５某峭豆荆?strong>石家莊城發(fā)投一定可以擁有姓名。

艷姐第一次注意到石家莊城發(fā)投，是在2025年年末和2026年年初的幾張榜單上。

比如在2026年1月的行業(yè)拿地榜單上，石家莊城發(fā)投就曾以56.9億元新增貨值僅次于華潤(rùn)置地位列行業(yè)第二。

到了2月時(shí)，越秀摘下的廣州地王登頂?shù)谝唬仪f城發(fā)投也僅往后退了一位，位列行業(yè)第三；即便是一季度過去，越秀、金茂、綠城等房企紛紛火力全開后，石家莊城發(fā)投，也還能排在行業(yè)第七。

雖然只是年初時(shí)刻，但作為一家?guī)缀踔簧罡诤颖碑?dāng)?shù)氐牡胤匠峭叮@樣的成績(jī)自是相當(dāng)惹眼的，尤其這還并非只是“年初時(shí)刻的意外”。

早在去年，石家莊城發(fā)投就以101.7億拿地金額和207.5億新增貨值，雙雙位列TOP19。

更關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，出現(xiàn)在了河北當(dāng)?shù)氐陌駟紊?。比如這是2025年整個(gè)河北省的銷售榜單：

石家莊城發(fā)投不僅傲居榜首，還是全省唯一一家銷售過百億的房企。

即便是如今的規(guī)模王保利發(fā)展，去年全年在河北的銷售額也還不到百億，二者之間相差接近74億元。

而保利之外，賣得最多的萬(wàn)科，才剛剛20億出頭的業(yè)績(jī)。

簡(jiǎn)言之，如今在河北地產(chǎn)界，石家莊城發(fā)投基本已是“一家獨(dú)大”的趨勢(shì)，除了保利尚能爭(zhēng)鋒，幾乎已經(jīng)沒有敵手。

而從去年河北銷售額排在TOP30的項(xiàng)目榜單中，也能窺見很多東西。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這30個(gè)項(xiàng)目中，有22個(gè)在石家莊，且TOP10全是石家莊所出——而TOP3中的城發(fā)投太平河理想水岸、城發(fā)投云和賦，都是石家莊城發(fā)投的項(xiàng)目。

石家莊城發(fā)投能做到這個(gè)程度，也算是恰巧站在了時(shí)代的風(fēng)口之上。如今的城發(fā)投實(shí)則是2021年10月時(shí)重組整合石家莊市地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)等四大平臺(tái)及多家國(guó)企而來(lái)的，也就此成為了成為了河北首家雙AAA市屬國(guó)企。

眾所周知，從那時(shí)開始，頭部房企力量都大幅傾斜向了最優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)，也由此給了石家莊城發(fā)投一片真正可以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的土壤。其成立僅6天便以23.56億元拿下石煤機(jī)改造地塊，以躬身入局城市更新的模式，快速在河北地產(chǎn)圈擁有了一席之地。

不過同樣值得注意的是，石家莊城發(fā)投的表現(xiàn)雖然相當(dāng)可圈可點(diǎn)，但其目前來(lái)說，也面臨著兩個(gè)困局。

其一，“河北王”的地位并不算穩(wěn)固。

這兩年在河北唯一與石家莊城發(fā)投有一爭(zhēng)之力的保利，不僅在一線市場(chǎng)猛爭(zhēng)份額，在河北同樣是個(gè)狠角色，比如回看2024年，當(dāng)年河北唯一一個(gè)過百億的實(shí)則是保利，石家莊城發(fā)投還位于第二名。

再比如去年年初和今年年初的榜單上，保利實(shí)則都要略微領(lǐng)先于石家莊城發(fā)投一籌。

兩家房企之間的角逐還在加劇。

不過，話說回來(lái)，在最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是行業(yè)規(guī)模老大的情況下，能在這么短的時(shí)間里，保持這樣的成績(jī)已然不易，基本已經(jīng)可以說是河北“獨(dú)角獸”型的城投企業(yè)。

其二，作為一家半路出家地產(chǎn)的城投公司，石家莊城發(fā)投的產(chǎn)品也還在努力進(jìn)階的路上。

雖然石家莊城發(fā)投目前已經(jīng)打造出了“瑞系”“云系”“雅系”“頌系”四大產(chǎn)品系，但更多地還是在主攻剛需、剛改市場(chǎng)，其在河北，核心也靠量致勝，單產(chǎn)品的搏斗上，其實(shí)還是要略遜于其他房企一籌。

或許正因如此，其也常常與河北當(dāng)?shù)氐匿N冠無(wú)緣。

比如去年河北年度銷冠是保利維璟天珺；

比如今年前2月，河北銷冠是中海甲叁號(hào)院，TOP2-4則均被保利占據(jù)，而石家莊城發(fā)投雖然位居總銷量的第二，但其賣得最好的項(xiàng)目城發(fā)投云華璟樾，目前僅僅只以1.37億銷售額排在TOP15。

不過，艷姐也看到這兩年城發(fā)投的領(lǐng)導(dǎo)班子也經(jīng)常帶隊(duì)去石家莊同行的優(yōu)秀項(xiàng)目考察學(xué)習(xí)，已經(jīng)在快速成長(zhǎng)中。

而從某種程度上來(lái)說，如果城發(fā)投能在產(chǎn)品上真正成長(zhǎng)起來(lái)，那么或許也將成為河北真正意義上“唯一的大哥”。

02

北京城建集團(tuán)：

三管齊下的地標(biāo)制造機(jī)

這些年間，冒出的城投公司數(shù)不勝數(shù)，但是跟很多主打“托底”才出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)上的城投公司不同的是，在北京主打做“天壇搬山、故宮修繕、前門改造”等重量級(jí)工作的“地標(biāo)制造機(jī)”——北京城建集團(tuán)，是比較少有的本就具備獨(dú)立操盤能力、并在樓市有一定聲量的企業(yè)。

北京城建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相較于其他地方城投來(lái)說，也更為豐富，其核心以A股上市房企城建發(fā)展為主，此外其旗下還有北京住總集團(tuán)、北京城建房開等地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。

比如北京城建房開就屬于北京城建集團(tuán)較早成立的地產(chǎn)平臺(tái)，但更聚焦做回遷房、保障房等政策性住房建設(shè)，像北京豐臺(tái)區(qū)大瓦窯板塊的宸知筑、璽院，都是北京城建房開做的。

直到2024年以前，在行業(yè)榜單上，城建集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的成績(jī)都是打包上榜，而其早年長(zhǎng)期維持在100多億的規(guī)模，在銷售榜上也一直排在100名開外。

直到2020年，其業(yè)績(jī)首次突破200億，并自2021年起，一舉邁入百?gòu)?qiáng)的同時(shí)，規(guī)模也一下子翻了兩三倍、業(yè)績(jī)到了500億左右——而這個(gè)成績(jī)也一直保持到了城建集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上榜單的2023年。

克而瑞《2021年1-12月·中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》

簡(jiǎn)單來(lái)說，不僅是業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)，還實(shí)現(xiàn)了維穩(wěn)，在當(dāng)下的市場(chǎng)，可以說是相當(dāng)罕見。

不過值得注意的是，城建集團(tuán)幾家地產(chǎn)平臺(tái)中，表現(xiàn)最優(yōu)越的，一直都是上市的北京城建發(fā)展。

比如城建集團(tuán)在行業(yè)榜單上沖入TOP30的2023年，北京城建發(fā)展在北京的所有重點(diǎn)榜單上，通通排到了第二，光是權(quán)益銷售金額就足有375.9億元、全口徑銷售金額也達(dá)到了514.41億元。

而這一年，城建集團(tuán)整體的全口徑銷售金額大約在531億，雖然不同口徑的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)有所差異，但不難窺見，整個(gè)城建集團(tuán)的地產(chǎn)江山幾乎都是北京城建發(fā)展一手打下的。

那些年，城建發(fā)展在北京的天壇府項(xiàng)目還曾創(chuàng)下過六開六售罄的神話，以單盤340億+的累計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)刷新北京紀(jì)錄。

從2024年開始，無(wú)論是北京的榜單還是全行業(yè)的榜單上，城建集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)都不再以集體名義上榜。

也是從這一年開始，原本扛著城建集團(tuán)地產(chǎn)半壁江山的北京城建發(fā)展，業(yè)績(jī)也開始大幅下滑。

比如2024年，其在北京的權(quán)益銷售額、全口徑銷售額分別是206.84億元、309.45億元——雖然依舊在北京排第二，但從數(shù)據(jù)上來(lái)說，相較2023年幾近腰斬。

至于去年，北京城建發(fā)展在北京的權(quán)益銷售額已經(jīng)進(jìn)一步下滑到了124.76億元，僅位列TOP8。

不過在去年的這張北京權(quán)益銷售金額TOP30榜單上，城建集團(tuán)旗下三家核心房企首次全員上榜，除了北京城建發(fā)展，北京住總集團(tuán)以46.73億位列TOP19，北京城建房開以24.86億位列TOP24。

總的來(lái)說，好消息是：

即便成績(jī)已經(jīng)不如前幾年，城建集團(tuán)依舊是所有城投公司在地產(chǎn)業(yè)務(wù)端的“大哥”。

不大好的消息的是：

最能扛業(yè)績(jī)的北京城建發(fā)展，不僅近兩年業(yè)績(jī)不斷下滑，甚至從初步大幅下滑的2024年開始，就出現(xiàn)了虧損。

其2024年歸母凈虧損9.51億，2025年預(yù)虧2.84-4.23億，算下來(lái)，兩年已經(jīng)虧了十幾個(gè)億。甚至回頭看，在北京城建發(fā)展還算風(fēng)光的2022年，就已經(jīng)出現(xiàn)過近10億的虧損，期間唯一盈利的2023年，也不過賺了5.6億。

而回頭看，北京城建發(fā)展業(yè)績(jī)從早期的光輝到如今逐步慘淡，一方面或許是受累于過去沒能消化的庫(kù)存。

比如北京星悅時(shí)光AURORA，總共800多套房源，如今還剩下300多套待售；城建?國(guó)譽(yù)頌，總共600多套房源，如今只去化了200多套……

而另一方面，或許在于投資上的誤判。

前些年，其轟轟烈烈地殺入火熱的上海，想要大干一場(chǎng)，但許是因?yàn)樗敛环?，連拿兩盤都未能取得理想的成績(jī)。

不過目前來(lái)看，北京城建發(fā)展依舊拿出了要聚焦北京再拼一把的架勢(shì)。

一邊，是老項(xiàng)目跳水價(jià)大甩賣。

去年下半年時(shí)，為了讓沒清盤的八年老項(xiàng)目北京合院有“新盼頭”，北京城建發(fā)展重新裝修了售樓處、升級(jí)了樣板房，一頓操作下來(lái)，相較2017年開盤時(shí)的4.8萬(wàn)元/㎡直接打了個(gè)骨折價(jià)，價(jià)格最低的工抵房，只需要2.4萬(wàn)元/㎡就可以拿下。

另一邊，是繼續(xù)重倉(cāng)大本營(yíng)北京。

整個(gè)2025年，北京城建發(fā)展還斥資近百億，連續(xù)在北京東城、昌平、房山拿地。

甚至其在去年11月摘下的東小口地塊，在2026年初時(shí)，就已經(jīng)官宣了要打造高端“龍樾系”新作——龍樾海序，已然已經(jīng)拉開了2026年的挑戰(zhàn)序幕。

接下來(lái)的一年，對(duì)北京城建發(fā)展來(lái)說或許也是比較關(guān)鍵的一年。且看其能否在新作助攻下，再現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈的奇跡，能否扛起城建集團(tuán)的地產(chǎn)發(fā)展期待？

03

上海城投：

城投界的頂豪專家

和北京城投老大北京城建前些年大開大合的打法不一樣的是，上海的“城投老大哥”上海城投，雖然掌管著上海的水務(wù)管理、路橋建設(shè)、環(huán)境保護(hù)等業(yè)務(wù)，算得上是所有上海國(guó)企中和居民生活聯(lián)系最緊密的一家，但在地產(chǎn)上，其布局一直相對(duì)低調(diào)。

比如很多人可能并不知道，上海城投也是曾在上海稱霸一方的綠地的核心股東之一。

拋開股權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的綠地不看，上海城投自家的地產(chǎn)版圖，核心以A股上市公司城投控股為主體發(fā)力。

而過去，上海城投在地產(chǎn)開發(fā)上，乍一看出手克制且有限，但卻造就過不少經(jīng)典，甚至也是上海頂豪序列的高級(jí)玩家。

比如上海市區(qū)頂級(jí)別墅代表露香園、甚至是上海最負(fù)盛名的頂級(jí)花園洋房思南公館，都是上海城投一手打造的。

作為一家典型的巨無(wú)霸城投公司，又處在市場(chǎng)最好的上海，上海城投和其他地方城投比較明顯的差異是：

最近這些年，相較于很多城投被逼無(wú)奈的托底拿地，其所拿下的地塊，大多都是當(dāng)時(shí)較為熱門的優(yōu)質(zhì)好地，甚至不乏鉆石級(jí)且巨無(wú)霸的地塊，典型如露香園二期地塊，就是2021年時(shí)上海城投足足以176億底價(jià)摘下的。

而縱觀隨后的2022年-2025年期間，上海城投幾乎每年都穩(wěn)定保持拿1-2塊地的節(jié)奏，摘下了黃浦老城廂小東門、長(zhǎng)寧西郊、楊浦濱江內(nèi)環(huán)、普陀真如、閔行華漕等多宗屬性頗佳的宅地。

也因此，如果盤一盤上海城投在上海的牌局，可以說是優(yōu)質(zhì)到讓人眼紅，除了頂豪界的“常青樹”露香園：

位于長(zhǎng)寧西郊別墅區(qū)的億級(jí)頂豪青溪云邸，就是2022年時(shí)，上海城投在集中供地潮中正面迎戰(zhàn)保利、中華等房企，以9.67%溢價(jià)率摘下的。

2025年青浦別墅三冠王、容積率僅有0.41的純別墅盤——璟云里二期，同樣也是上海城投的作品……

縱觀下來(lái)，上海城投完全可以算是城投界的“頂豪專家”。

不過值得注意的是，雖然上海城投的地產(chǎn)牌面不小，但始終和“露香園”深度綁定。

比如早期的露香園，曾催生出了城投控股的一批核心高管，據(jù)城投控股年報(bào)顯示，其現(xiàn)任董事長(zhǎng)和總裁，都曾出任過露香園項(xiàng)目公司的總經(jīng)理、副總級(jí)別崗位。

而如今的露香園二期，更是決定了城投控股核心收入和利潤(rùn)的最關(guān)鍵。

比如據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，城投控股在上海做出了139.7億元銷售業(yè)績(jī)的2024年，有115.6億元都來(lái)自于露香園二期。

今年2月初時(shí)，城投控股甚至還因?yàn)槁断銏@土地增值稅申報(bào)違規(guī)，被開下了一張1.3億的巨額罰單，也一度在上海引起了劇烈討論。

不過即便如此，這幾年靠露香園爭(zhēng)了不少氣的城投控股，也還在2025年實(shí)現(xiàn)了2.89億的凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)了19%——對(duì)比很多已經(jīng)出現(xiàn)虧損甚至是被逼得退市的城投公司，已然是過得頗有滋味。

值得注意的是，城投控股手里還有不少王炸牌沒出，比如同樣花了上百億摘下的黃浦老城廂小東門地塊，論地塊屬性面貌可以比擬露香園，未來(lái)必然也將做同段位的產(chǎn)品，只是，時(shí)至今日仍未有入市的信號(hào)。

也因此，還未在地產(chǎn)上亮出最終底牌的上海城投，仍然還有很多“彈性發(fā)展”的機(jī)會(huì)。

而退一萬(wàn)步來(lái)講，對(duì)比其他城投公司，它手握的畢竟是上海這座世界城市的優(yōu)質(zhì)地塊，又是難得擁有夯實(shí)頂豪操盤經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的少數(shù)派，而這也正是當(dāng)下市場(chǎng)最不可或缺的必備競(jìng)爭(zhēng)力。

正是因?yàn)橛羞@樣的實(shí)力，艷姐也認(rèn)為，對(duì)于上海市場(chǎng)來(lái)說，關(guān)于這家城投公司的故事，必然還會(huì)不斷續(xù)寫，而對(duì)其而言，未來(lái)的關(guān)鍵或許是：如何再造新的“露香園傳奇”？

結(jié)語(yǔ)

行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，光是有國(guó)央企的光環(huán)，早已不足以支撐很多房企在市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)中真正站穩(wěn)腳跟。

因?yàn)?，如今還留在賽場(chǎng)上的玩家，基本也都是國(guó)央企了。

當(dāng)大家都擁有不俗的背景，拼搏的就是在地產(chǎn)這條專業(yè)賽道上的硬實(shí)力。

說白了，這也是很多城投公司匆匆忙忙擠入地產(chǎn)賽道又狼狽離場(chǎng)的核心原因。

他們或許是城市投資發(fā)展中的佼佼者，但并非是一家優(yōu)秀的開發(fā)商，而當(dāng)托底拿地成為投資常態(tài)，在本就不景氣的市場(chǎng)下，想要?dú)⒊鲋貒?，更是巨大的挑?zhàn)。

但萬(wàn)幸，大浪淘沙下，我們也仍然看到了一批還在地產(chǎn)上努力發(fā)光的城投公司。

艷姐也相信，在這一輪周期過后，真正在這條賽道上優(yōu)雅留存下來(lái)的選手們，也必然會(huì)變得更強(qiáng)大。

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主編：張艷

責(zé)編：Nanako

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