來源：大偉看樓市

2026年4月20日，央行如期公布最新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR維持3.0%不變，5年期以上LPR堅守3.5%，這已是該利率連續(xù)11個月“按兵不動”[4]。此前，市場對降息的期待已持續(xù)近一年，從2025年6月最后一次LPR下調(diào)后，購房者、房企及中介機構(gòu)始終期盼這劑“強心針”落地，以激活低迷的樓市。央行暫不降息的官宣，瞬間打破市場寬松預(yù)期，“重磅利好落空”的聲音此起彼伏，5月房價是否會迎來轉(zhuǎn)折、走向何方，成為全民關(guān)注的核心議題。事實上，央行暫不降息絕非政策“躺平”，而是多重約束下的理性抉擇，其對5月房價的影響并非單一走向，而是呈現(xiàn)“分化加劇、穩(wěn)中有調(diào)”的格局，不會出現(xiàn)全面暴漲或暴跌，卻會進一步推動樓市向理性回歸。

要預(yù)判5月房價走勢，首先需厘清央行暫不降息的核心邏輯——這不是樓市“利空”，而是穩(wěn)增長、防風險、穩(wěn)金融三重考量下的精準決策。市場對降息的期待源于樓市的持續(xù)調(diào)整：2025年以來，全國新房、二手房成交量持續(xù)低迷，房企債務(wù)壓力未完全緩解，購房者觀望情緒濃厚，不少機構(gòu)曾預(yù)測4月央行可能下調(diào)5年期以上LPR 5-10個基點，以降低購房成本、釋放市場需求[1]。但央行最終選擇“按兵不動”，背后有著深刻的現(xiàn)實考量。

其一，銀行凈息差瀕臨歷史低位，難以承受降息沖擊。2025年四季度末，我國商業(yè)銀行凈息差已降至1.42%的歷史最低位，逼近合理運營底線[5]。5年期以上LPR直接關(guān)聯(lián)房貸利率，若繼續(xù)下調(diào)，將進一步壓縮銀行利潤空間，削弱其信貸投放能力，反而不利于房企融資與居民購房貸款的發(fā)放。央行明確表示，要維護銀行體系穩(wěn)健運行，避免因過度降息引發(fā)金融風險，這是暫不降息的核心金融考量[1]。與此同時，持續(xù)降息還可能觸發(fā)新一輪提前還貸潮，2025年全國居民提前還貸規(guī)模已達12.3萬億元，同比增長127%，若繼續(xù)降息，會強化“利率仍將下降”的預(yù)期，導致銀行優(yōu)質(zhì)房貸資產(chǎn)收縮，陷入“降息→提前還貸→銀行惜貸→市場更冷”的惡性循環(huán)[5]。

其二，宏觀經(jīng)濟開局平穩(wěn)，無需“大水漫灌”式強刺激。2026年1-2月，全國經(jīng)濟呈現(xiàn)積極回暖態(tài)勢，出口增速超預(yù)期回升，消費市場逐步復蘇，高技術(shù)制造業(yè)投資保持兩位數(shù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄6.1個百分點，住宅投資降幅收窄5.6個百分點[1]。經(jīng)濟內(nèi)生動力逐步增強，央行無需通過全面降息拉動增長，而是轉(zhuǎn)向“精準滴灌”，通過結(jié)構(gòu)性工具支持實體經(jīng)濟、小微企業(yè)與保障性住房建設(shè)，1月已下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點，便是定向發(fā)力的體現(xiàn)[1]。此外，外部環(huán)境也對降息形成制約，中東地緣沖突升級導致國際油價上漲，可能帶來輸入性通脹壓力，同時美聯(lián)儲降息進程放緩，外部利率環(huán)境的約束進一步降低了全面降息的可行性[4]。

其三，樓市政策工具箱充足，降息并非最優(yōu)解。當前全國樓市調(diào)控已從“總量刺激”轉(zhuǎn)向“因城施策、精準托底”，限購、限貸、限售基本全面放開，首套房首付比例降至歷史最低，多地推出購房補貼、公積金提額、稅費減免等政策[1]。核心城市可自主下調(diào)房貸利率加點，上海、深圳、杭州等城市首套房貸利率已能做到LPR減20-30BP，實際購房成本已處于歷史低位[5]。相比全國一刀切的降息，差異化調(diào)控更能針對性解決不同城市的樓市痛點，避免資金違規(guī)流入樓市引發(fā)房價大起大落，這也是央行堅守政策定力的重要原因[1]。

厘清央行暫不降息的決策邏輯后，5月房價的走勢便有了清晰的脈絡(luò)：不會出現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)，而是延續(xù)“分化加劇、穩(wěn)中有調(diào)”的格局，核心城市企穩(wěn)、低能級城市調(diào)整，整體以“穩(wěn)”為主，局部呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化[1]。這種分化格局，本質(zhì)上是樓市告別“普漲普跌”舊時代、回歸居住屬性的必然結(jié)果，而暫不降息則進一步放大了這種分化。

一線及強二線核心城市，5月房價將延續(xù)企穩(wěn)回升態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)板塊可能小幅回暖。這類城市擁有堅實的人口流入基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)支撐與稀缺的土地資源，房產(chǎn)保值能力強，房貸不良率僅為全國平均水平的1/3，是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)[5]。暫不降息不會改變其樓市企穩(wěn)的趨勢，反而會讓市場回歸理性，優(yōu)質(zhì)房源率先回暖。從近期數(shù)據(jù)來看，2026年3月北京二手住宅網(wǎng)簽量突破1.9萬套，同比大漲69%，創(chuàng)下近兩年同期新高，房價結(jié)束連續(xù)多月下調(diào)，二手房環(huán)比小幅上漲0.3%[1]；

上海、杭州等城市二手房成交量同比均有上漲，核心區(qū)次新房價格企穩(wěn)，改善型需求持續(xù)釋放[1]。5月，隨著政策累積效應(yīng)進一步顯現(xiàn)，核心城市的成交量將繼續(xù)回升，房價將保持平穩(wěn)，部分優(yōu)質(zhì)板塊（如核心城區(qū)次新房、學區(qū)房）可能出現(xiàn)小幅上漲，但漲幅有限，不會重現(xiàn)過去的普漲行情[2]。同時，住建部推動的“好房子”建設(shè)政策逐步落地，優(yōu)質(zhì)房源的價格支撐力將進一步增強[3]。

普通三四線城市，5月房價將維持橫盤震蕩，延續(xù)“以價換量”的去庫存態(tài)勢。這類城市人口增長乏力、產(chǎn)業(yè)支撐不足，房地產(chǎn)市場供過于求的矛盾突出，對利率敏感度大幅降低[1]。即便LPR維持不變，銀行也因房貸風險較高，不愿大幅下調(diào)加點，實際購房成本下降空間有限[5]。暫不降息后，購房者的觀望情緒會持續(xù)蔓延，房企為加速回款，仍會采取降價促銷、推出特價房等策略，房價整體保持平穩(wěn)，局部區(qū)域因庫存過高可能出現(xiàn)小幅下跌，但跌幅會逐步收窄[1]。從庫存數(shù)據(jù)來看，部分三四線城市商品房去化周期超24個月，遠超合理區(qū)間，5月地方政府仍會通過購房補貼、降低交易稅費等方式托底市場，推動剛需入市，加快去庫存進程[2]，但難以改變房價橫盤震蕩的整體格局。

人口持續(xù)流出的收縮型小城市，5月房價將繼續(xù)陰跌，去泡沫化進程加速。這類城市需求極度萎縮，庫存積壓嚴重，即便有政策托底，也難以扭轉(zhuǎn)房價下行趨勢[1]。暫不降息后，市場信心進一步受挫，房企降價力度可能加大，部分區(qū)域房價重回“1字頭”，老破小、大戶型房源需大幅降價才能成交[1]。這類城市的房價已進入“去泡沫化”階段，回歸居住屬性是必然趨勢，投資屬性基本消失，5月房價仍有下行空間，但跌幅會逐步放緩，最終在合理區(qū)間企穩(wěn)[5]。

除了城市分化，暫不降息還將通過影響市場預(yù)期與房企行為，間接作用于5月房價。對購房者而言，降息預(yù)期落空可能加劇部分人的觀望情緒，但當前首套房貸平均利率已降至3.1%的歷史低位，疊加首付比例降低、稅費優(yōu)惠等政策，實際購房成本已處于合理區(qū)間[5]，剛需群體若有置業(yè)需求，5月仍是較好的窗口期，無需過度等待降息。對房企而言，暫不降息意味著融資成本保持平穩(wěn)，有利于穩(wěn)健房企（國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企）正常融資與保交樓推進，這類企業(yè)的項目因交付有保障、品質(zhì)有優(yōu)勢，房價會相對穩(wěn)定[5]；但對現(xiàn)金流緊張的中小房企而言，融資壓力仍將持續(xù)，可能面臨資金鏈斷裂風險，其開發(fā)的樓盤可能出現(xiàn)降價促銷，間接拉低區(qū)域房價[5]。

需要明確的是，暫不降息不代表未來完全沒有降息可能。業(yè)內(nèi)普遍認為，2026年仍有一定的降息空間，若二季度宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)下行壓力、樓市復蘇不及預(yù)期，央行可能適時引導LPR穩(wěn)中有降，但不會是“大水漫灌”式的全面下調(diào)，而是精準導向剛需與改善型需求[4][5]。但即便未來降息，也難以改變樓市分化的大趨勢，房價走勢仍將取決于城市基本面、供求關(guān)系與政策導向。

綜上，央行暫不降息是政策定力與市場現(xiàn)實共同作用的結(jié)果，并非樓市“降溫”信號，而是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要標志。5月房價不會出現(xiàn)全面暴漲或暴跌，而是呈現(xiàn)“核心企穩(wěn)、三四線震蕩、收縮型城市陰跌”的分化格局，整體向更健康、更回歸居住屬性的方向發(fā)展。對于購房者而言，與其被動等待降息，不如理性看待市場，聚焦核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊的剛需與改善型房源；對于房企而言，需摒棄“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，聚焦去庫存、保交付、優(yōu)產(chǎn)品，才能適應(yīng)行業(yè)新常態(tài)。未來，隨著政策精準發(fā)力與市場自我調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場將逐步實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，房價也將逐步與經(jīng)濟發(fā)展水平、人口規(guī)模相匹配。