（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

引言：他剛把房子掛出，就有買家爽快簽約，付了2萬元定金。

可沒想到，僅9天后，對(duì)方突然發(fā)來解約通知：“我賣不掉自己的房，沒錢買你的！”

更離譜的是，買家竟沖到中介公司搶走合同原件，還報(bào)警稱“有風(fēng)險(xiǎn)”！

作為守約方，他堅(jiān)決反訴：合同必須解除，但24.4萬元違約金一分不能少！

法院最終支持了他的核心訴求：買家構(gòu)成根本違約，須賠償15萬元違約金！

這起案件為所有誠信賣房者撐腰：契約精神不容踐踏，違約必?fù)?dān)責(zé)！

一、案情還原：一場(chǎng)突如其來的“毀約”

本案核心人物關(guān)系如下：

孫立偉（化名）：賣方，守約方；

趙雅婷（化名）：買方，違約方；

中介：甲公司；

房屋：北京房山一號(hào)房屋（86.53㎡住宅，市場(chǎng)價(jià)244萬元）。

關(guān)鍵事實(shí)：

2018年8月21日：在甲公司居間下，孫立偉與趙雅婷簽訂正式《存量房買賣合同》，約定：

總價(jià)244萬元；

首付款164萬元分兩期支付（9月30日前付80萬，11月15日前付84萬）；

公積金貸款80萬元；

買方當(dāng)日支付定金2萬元。

合同第八條明確約定：若買方逾期付款超15天，賣方可解約并索賠總價(jià)10%違約金（24.4萬元）。

8月22日：趙雅婷告知中介，因其自有房屋交易失敗，無法籌措首付款。

8月26日：趙雅婷到甲公司處強(qiáng)行取走屬于孫立偉的合同原件，引發(fā)警方介入。

9月5日：趙雅婷單方向?qū)O立偉發(fā)出《解約通知書》；

9月7日：孫立偉收到通知，明確表示不同意，并準(zhǔn)備另售房屋；

趙雅婷反而先起訴，要求免費(fèi)解約+退還定金；

孫立偉立即提起反訴：解約+索賠24.4萬違約金。

二、法院如何認(rèn)定？三大焦點(diǎn)守護(hù)守約方權(quán)益

焦點(diǎn)一：買家是否有權(quán)單方解約？

? 法院認(rèn)定：

趙雅婷在履行期前明確表示不履行主要債務(wù)，構(gòu)成根本違約，合同可解除。

→ 但解約不等于免責(zé)！

焦點(diǎn)二：定金是否應(yīng)退還？

? 法院指出：

合同解除后，已收款應(yīng)返還。

→ 2萬元定金須退還，但這不影響違約責(zé)任承擔(dān)。

焦點(diǎn)三：違約金是否過高？

? 孫立偉主張：合同明確約定10%，且因買家毀約，導(dǎo)致其錯(cuò)失最佳售房窗口。

? 趙雅婷辯稱：“房價(jià)上漲，你沒損失，不該賠！”

? 法院回應(yīng)：

違約金具有懲罰違約行為、維護(hù)交易秩序的功能；

雖酌情將24.4萬元調(diào)減至15萬元，但仍全額支持了違約金訴求的核心！

三、判決結(jié)果：賣家成功追回15萬元，捍衛(wèi)契約尊嚴(yán)！

法院判決：

解除三方《存量房買賣合同》；

孫立偉退還趙雅婷定金2萬元；

趙雅婷賠償孫立偉違約金15萬元；

凈結(jié)果：孫立偉成功追回15萬元違約金，有效彌補(bǔ)了時(shí)間成本與機(jī)會(huì)損失。

四、律師點(diǎn)評(píng)：賣家如何在買家違約時(shí)最大化維權(quán)？

? 策略一：合同條款要明確

務(wù)必在合同中明確：逾期付款超X天，守約方可解約并索賠總價(jià)10%違約金。本案勝訴關(guān)鍵正在于此！

? 策略二：遭遇毀約，立即反訴

不要被動(dòng)應(yīng)訴！主動(dòng)提起反訴，鎖定違約金訴求，掌握訴訟主動(dòng)權(quán)。

? 策略三：保留所有溝通記錄

買家搶合同、發(fā)解約函等行為，都是證明其“惡意違約”的有力證據(jù)。

給賣家的重要提醒：

即使房價(jià)上漲，也不代表沒有損失（如交易成本、時(shí)間成本、心理壓力）；

定金退還≠責(zé)任免除，違約金是獨(dú)立訴求；

法院雖可能酌減違約金，但10%的約定仍是重要談判籌碼。

【本文由房產(chǎn)買賣律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在幫助守約賣方高效維權(quán)，不構(gòu)成具體法律建議。如您遭遇買家無理毀約，請(qǐng)立即聯(lián)系我們，制定精準(zhǔn)反訴策略。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。