引言與摘要

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 4 月 16 日發(fā)布 2026 年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)引發(fā)資本市場(chǎng)高度關(guān)注。

在總量持續(xù)調(diào)整的大背景下，多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)歷史性邊際變化：商品房待售面積 51 個(gè)月來(lái)首次同比下降，一線城市二手房?jī)r(jià)格全線環(huán)比上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)一步降低。

這些變化究竟意味著什么？行業(yè)是否已經(jīng)迎來(lái)真正的供求拐點(diǎn)？未來(lái)的投資邏輯又將如何重構(gòu)？

我們邀請(qǐng)了專家，為我們深度解讀一季度地產(chǎn)數(shù)據(jù)背后的本質(zhì)與趨勢(shì)。究竟地產(chǎn)周期是否接近見(jiàn)底，后續(xù)地產(chǎn)景氣度修復(fù)是否會(huì)加速，且聽(tīng)王嵩老師從量?jī)r(jià)、庫(kù)存、杠桿、宏觀四個(gè)核心維度，為我們娓娓道來(lái)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣政策寬松不及預(yù)期、房?jī)r(jià)波動(dòng)超預(yù)期、居民收入增速修復(fù)不及預(yù)期。

問(wèn)答實(shí)錄

①丨總量：一季度統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的內(nèi)在線索

-　地產(chǎn)行業(yè)3月出現(xiàn)明顯修復(fù)信號(hào)

主持人：

　　首先想請(qǐng)您給出一個(gè)整體判斷：基于一季度的數(shù)據(jù)，您認(rèn)為持續(xù)四年的地產(chǎn)下行周期是否已經(jīng)接近見(jiàn)底？目前市場(chǎng)處于什么階段？

我們的核心判斷非常明確：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下行周期的最后磨底階段，距離真正的周期底部?jī)H一步之遙。

一季度統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出非常清晰的 "總量弱但結(jié)構(gòu)改善" 的特征。從總量上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新房銷售、房企到位資金等核心指標(biāo)仍維持同比負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明行業(yè)整體調(diào)整尚未結(jié)束；但從結(jié)構(gòu)上看，我們已經(jīng)看到了四個(gè)清晰的改善信號(hào)：戳這里，打造24小時(shí)在線的AI銷售員

量?jī)r(jià)方面：二手房市場(chǎng)率先復(fù)蘇，一線城市價(jià)格全線環(huán)比上漲；

圖：二手房?jī)r(jià)格3月環(huán)比下跌城市數(shù)去年以來(lái)首次少于新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

圖：3月份四大一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均上漲（單位：%）

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庫(kù)存方面：全國(guó)商品房待售面積51 個(gè)月來(lái)首次同比下降，供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；

圖：全國(guó)商品房和住宅待售面積累計(jì)同比增速（單位：%）

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杠桿方面：盡管開發(fā)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款增速跌幅擴(kuò)大，融資端表現(xiàn)相對(duì)不景氣，但是房企自籌資金和個(gè)人按揭貸款降幅均出現(xiàn)收窄；

圖：一季度房企開發(fā)資金來(lái)源細(xì)分項(xiàng)變化（單位：%）

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宏觀方面：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)地產(chǎn)的依賴度持續(xù)下降，為行業(yè)軟著陸創(chuàng)造了有利條件。

以投資端為例，地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例，從高峰期的30%左右，下降至目前17.25%。在地產(chǎn)投資仍然跌幅擴(kuò)大的背景下，固定資產(chǎn)投資已經(jīng)維持了一季度的正增長(zhǎng)。

圖：地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資增速與地產(chǎn)投資占比（單位：%）

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我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)正處于"舊周期結(jié)束、新周期開啟" 的過(guò)渡階段。

這個(gè)階段的特點(diǎn)是：總量數(shù)據(jù)仍有壓力，但邊際改善持續(xù)出現(xiàn)；市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，核心城市率先企穩(wěn)；行業(yè)邏輯從 "增量擴(kuò)張" 全面轉(zhuǎn)向 "存量運(yùn)營(yíng)"。

預(yù)計(jì)在2027年上半年，隨著這些積極信號(hào)的累積，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)真正的周期底部。

②丨量?jī)r(jià)：新房市場(chǎng)容量收斂，二手房小陽(yáng)春超預(yù)期

-　二手房邊際改善趨勢(shì)更加明顯

主持人：

　　我們先從量?jī)r(jià)維度來(lái)看。一季度新房市場(chǎng)依然低迷，但二手房市場(chǎng)的小陽(yáng)春明顯超出市場(chǎng)預(yù)期。您如何解讀這種 "新房冷、二手房熱" 的分化現(xiàn)象？這對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)有什么影響？

"新房收縮、二手房景氣修復(fù)" 是當(dāng)前市場(chǎng)最顯著的特征，也是行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代的必然結(jié)果。

首先看新房市場(chǎng)，容量收縮的趨勢(shì)非常明顯。一季度新建商品房銷售面積同比下降 10.4%，銷售額同比下降 16.7%，新房銷售面積自2022年之后連續(xù)4年下跌。

圖 ：新建 商品房銷售面積和金額同比增速

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從邊際趨勢(shì)看，新房銷售面積和金額，在3 月當(dāng)月雖然出現(xiàn)了季節(jié)性環(huán)比增長(zhǎng)，3月當(dāng)月銷售面積和金額均超過(guò)1-2月，但當(dāng)月同比仍分別下降 7.4% 和 13.3%，新房市場(chǎng)復(fù)蘇力度非常有限。

圖： 商品房銷售面積、金額當(dāng)月值和增速（單位：萬(wàn)平方米，%）

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這種收縮不是短期周期波動(dòng)，而是由人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、住房需求從 "增量" 向"存量" 轉(zhuǎn)變等長(zhǎng)期因素決定的。從城鎮(zhèn)化維度看，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已從快速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，提升速度逐步放緩。

根據(jù)2024年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2012-2023年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提升1.19個(gè)百分點(diǎn)，而2023-2024年提升幅度收窄至0.84個(gè)百分點(diǎn)，2024年末城鎮(zhèn)化率達(dá)67.00%。

新增城鎮(zhèn)人口方面，2024年城鎮(zhèn)常住人口較上年增加1083萬(wàn)人，雖仍保持千萬(wàn)級(jí)規(guī)模，但較2016-2019年平均1600萬(wàn)以上的年增量已顯著收斂。

圖 ： 2011-2024年城鎮(zhèn)化率和新增城鎮(zhèn)人口情況（單位：%，萬(wàn)人）

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我們維持此前判斷，2026 年全年新建商品房銷售面積將在 7-8 億平方米左右，較 2021 年的峰值下降約 50%，這將是未來(lái)行業(yè)的新常態(tài)。

與之形成鮮明對(duì)比的是，二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇力度遠(yuǎn)超預(yù)期。3 月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降 0.1% 轉(zhuǎn)為上漲 0.4%，北京、上海、廣州、深圳實(shí)現(xiàn)全線上漲。70 個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量從 2 月份的 2 個(gè)大幅增加到 13 個(gè)。

圖：70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)和一線城市二手房環(huán)比增速

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成交量方面，北京 3 月二手房成交超2萬(wàn)套，達(dá)到2025年4月以來(lái)最高值；上海 3 月成交超 3.2 萬(wàn)套，同比去年實(shí)現(xiàn)近6.3%的增長(zhǎng)。成交量的持續(xù)放大是價(jià)格上漲的基礎(chǔ)，也反映出真實(shí)的居住需求正在集中釋放。

圖： 北京、上海二手房成交月度成交（單位：套）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

我們認(rèn)為，二手房市場(chǎng)率先回暖主要有三個(gè)原因：

一是二手房?jī)r(jià)格調(diào)整更充分，更貼近市場(chǎng)實(shí)際；

二是剛性需求成為市場(chǎng)絕對(duì)主力，北京上海二手成交的主力段位均是總價(jià)三百萬(wàn)以下的住房；

三是一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房源具有天然稀缺性，二手房的供給量超過(guò)新房，選擇也更加多元化。

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)二手房?jī)r(jià)格將繼續(xù)引領(lǐng)新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升。隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性的改善，"賣一買一" 的鏈條最終將逐步傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)的改善性需求釋放。戳這里，打造24小時(shí)在線的AI銷售員

③丨庫(kù)存：待售面積51個(gè)月以來(lái)首次同比下降

-　庫(kù)存有所改善，逐漸告別“被動(dòng)累庫(kù)”

主持人：

　　接下來(lái)是庫(kù)存維度，這也是本周市場(chǎng)討論最多的一個(gè)指標(biāo)。全國(guó)商品房待售面積 51 個(gè)月來(lái)首次同比下降，您認(rèn)為這個(gè)拐點(diǎn)的出現(xiàn)意味著什么？它是否標(biāo)志著行業(yè)"供大于求" 的局面已經(jīng)結(jié)束？

是的，商品房待售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)是一季度數(shù)據(jù)中最具標(biāo)志性意義的指標(biāo)，其重要性怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。截至 2026 年 3 月末，全國(guó)商品房待售面積為 78601 萬(wàn)平方米，同比下降 0.1%。

這是自 2021 年 7 月以來(lái)連續(xù) 51 個(gè)月同比正增長(zhǎng)后的首次下降，是一個(gè)真正的歷史性拐點(diǎn)。

圖：商品房待售面積規(guī)模和同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

2025 年底以來(lái)， 過(guò)去四年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于 "供大于求" 的失衡局面，庫(kù)存持續(xù)累積，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌、市場(chǎng)低迷、房企資金鏈緊張的核心原因之一。

而庫(kù)存拐點(diǎn)的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。 從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，優(yōu)化趨勢(shì)更加明顯： 待售 3 年以下面積 59012 萬(wàn)平方米，同比下降 1.8%，降幅較 2 月末擴(kuò)大 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明 2022 年以來(lái)累積的市場(chǎng)新增庫(kù)存正被逐步消化；

表：2026年1-2月和3月的待售面積期限結(jié)構(gòu)明細(xì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，方正證券研究所

分物業(yè)類型看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積同比下降 5.8%，去化效果最為顯著；

住宅待售面積雖然同比仍增長(zhǎng)1.4%，但環(huán)比 2 月末減少 981 萬(wàn)平方米，也呈現(xiàn)出明確的改善趨勢(shì)。

圖 ：住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

更重要的是，未來(lái)新房供應(yīng)將持續(xù)收縮。一季度房屋新開工面積同比下降 20.3%，竣工下降25%。

且土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，今年1-2月土地出讓金下降25.2%。這意味著未來(lái) 1-2 年，新房供應(yīng)量將進(jìn)一步減少，庫(kù)存壓力將持續(xù)緩解。

圖 ： 地產(chǎn)新開工、竣工和土地出讓金增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

我們認(rèn)為，行業(yè)最困難的被動(dòng)累庫(kù)存階段已經(jīng)過(guò)去。隨著庫(kù)存的持續(xù)下降，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期將逐步修復(fù)，這為行業(yè)企穩(wěn)回升創(chuàng)造了最基本的條件。

④丨杠桿：信托投放強(qiáng)度弱，居民加杠桿意愿低

-　居民購(gòu)置新房實(shí)際使用首付比例超過(guò)70%

主持人：

　　我們?cè)賮?lái)看杠桿維度。雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，但房企融資壓力仍然巨大，居民加杠桿意愿也依然低迷。您如何看待這兩個(gè)問(wèn)題？它們會(huì)成為制約市場(chǎng)復(fù)蘇的主要瓶頸嗎？

這兩個(gè)問(wèn)題確實(shí)是當(dāng)前市場(chǎng)面臨的主要挑戰(zhàn)，也是未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程中需要重點(diǎn)關(guān)注的因素。

首先看房企融資端。一季度房企到位資金同比下降 17.3%，降幅雖然較 1-2 月收窄0.8 個(gè)百分點(diǎn)，但仍維持在較高水平。分資金來(lái)源看：

國(guó)內(nèi)貸款 3419 億元，同比下降 23.7%，占比僅為 16.66%；

定金及預(yù)收款 5858 億元，同比下降 20.1%；

個(gè)人按揭貸款 2204 億元，同比下降 34.6%，降幅最大；

只有自籌資金 7762 億元，同比下降 5.3%，占比達(dá)到 37.82%，成為房企資金來(lái)源的最大支撐。

表：一季度房企到位資金來(lái)源結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，方正證券研究所

這說(shuō)明，盡管政策層面多次強(qiáng)調(diào)要支持房企合理融資需求，但銀行對(duì)房企的信貸支持力度仍然有限，民營(yíng)房企的融資渠道依然有待通暢。土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也印證了這一點(diǎn)，目前拿地主體幾乎全部為地方國(guó)企和央企，民營(yíng)房企拿地積極度大幅下降。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度（截至3月28日），22城累計(jì)拿地金額中，央企占比為58%，北京、上海、廣州、廈門央企占比均超60%；地方國(guó)資占比26%，較2025年全年降低5個(gè)百分點(diǎn)；民企占比11%，拿地力度仍偏弱，成都、天津等城市部分本地民企布局相對(duì)活躍。

圖 ：不同所有制房企一季度拿地占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，方正證券研究所

再看居民加杠桿情況。個(gè)人按揭貸款同比下降 34.6%，降幅遠(yuǎn)大于新房銷售額的降幅，說(shuō)明即使在房?jī)r(jià)下跌、利率下調(diào)的背景下，居民使用按揭加杠桿的意愿依然不強(qiáng)。

我們使用房企開發(fā)資金來(lái)源的 定金及預(yù)收款/（個(gè)人按揭+定金及預(yù)收款） 來(lái)測(cè)算居民購(gòu)買新房過(guò)程中的首付比例，可以發(fā)現(xiàn)，今年一季度居民購(gòu)買新房的首付比例比2025年有明顯提高，也體現(xiàn)出居民加杠桿意愿低迷的現(xiàn)狀。這也與居民中長(zhǎng)期貸款增量偏弱的格局相呼應(yīng)。

圖 ：當(dāng)月居民中長(zhǎng)期貸款和測(cè)算居民購(gòu)買新房首付比例（單位：億元，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

我們認(rèn)為，居民加杠桿意愿低迷主要有三個(gè)深層次原因：一是收入預(yù)期不穩(wěn)定，疫情后居民收入恢復(fù)緩慢，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的不確定性增加；

二是房?jī)r(jià)預(yù)期徹底反轉(zhuǎn)，過(guò)去"房?jī)r(jià)只漲不跌" 的神話被打破，居民購(gòu)房從"投資性需求" 全面轉(zhuǎn)向 "居住性需求"；

圖 ： 央行儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告中的居民收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

三是債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，中國(guó)居民部門杠桿率已經(jīng)超過(guò) 60%，進(jìn)一步加杠桿的空間有限。

我們通過(guò)國(guó)房景氣指數(shù)指數(shù)和中國(guó)居民杠桿率進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)2022年之后國(guó)房景氣指數(shù)下降，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，居民的杠桿率也逐漸從高位回落。

圖 ：國(guó)房景氣指數(shù)和居民杠桿率

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

這兩個(gè)問(wèn)題確實(shí)會(huì)在一定程度上制約市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程，但我們也應(yīng)該看到，它們都是長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，不可能在短期內(nèi)得到徹底解決。未來(lái)市場(chǎng)的復(fù)蘇將是一個(gè)曲折、分化的過(guò)程，不會(huì)立刻出現(xiàn) V 型反轉(zhuǎn)。

⑤丨宏觀：整體宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)加速脫敏

-　經(jīng)濟(jì)動(dòng)能、通脹體系與地產(chǎn)脫敏趨勢(shì)明顯

主持人：

　　最后是宏觀維度。您多次提到 "宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)脫敏" 這個(gè)概念，能否結(jié)合一季度的數(shù)據(jù)詳細(xì)解釋一下？這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境和未來(lái)發(fā)展有什么深遠(yuǎn)影響？

"宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)脫敏" 是指房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響和貢獻(xiàn)正在持續(xù)下降，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)不再過(guò)度依賴房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的必然結(jié)果，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景。

一季度的數(shù)據(jù)充分印證了這一點(diǎn)。一季度全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng) 1.7%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資后，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 4.8%，顯示投資端增長(zhǎng)動(dòng)力已成功從房地產(chǎn)切換到基礎(chǔ)設(shè)施和制造業(yè)。

圖 ： 固定資產(chǎn)投資與重要分項(xiàng)的同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

另外，CPI和PPI的趨勢(shì)，也逐漸與地產(chǎn)脫敏。在房?jī)r(jià)仍然在深度同比下行區(qū)間時(shí)，CPI和PPI均已回正，較弱的房?jī)r(jià)趨勢(shì)對(duì)物價(jià)通脹體系的拖累也減弱。

圖 ：CPI、PPI和新房、二手房?jī)r(jià)格趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

工業(yè)增加值方面，一季度全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 6.1%，其中高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 11.2%，新質(zhì)生產(chǎn)力的提升也逐漸對(duì)沖地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累。當(dāng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在發(fā)生根本性變化，新動(dòng)能正在成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。

圖 ： 工業(yè)增加值情況與房地產(chǎn)對(duì)GDP累計(jì)同比貢獻(xiàn)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)脫敏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響。它意味著過(guò)去那種 "經(jīng)濟(jì)下行就刺激地產(chǎn)" 的政策邏輯將不復(fù)存在，房地產(chǎn)行業(yè)將徹底告別高速增長(zhǎng)的時(shí)代，回歸其居住屬性。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將從 "國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)" 轉(zhuǎn)變?yōu)?"民生保障產(chǎn)業(yè)"，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將從 "投資拉動(dòng)" 轉(zhuǎn)向"消費(fèi)拉動(dòng)"。

⑤丨投資策略：關(guān)注三條主線

-　積極拿地的央企、二手中介平臺(tái)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)

主持人：

　　非常感謝王嵩老師的系統(tǒng)解讀。最后想請(qǐng)您總結(jié)一下，基于以上四個(gè)維度的分析，您對(duì)二季度及全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有什么判斷？對(duì)投資者有什么具體建議？

基于對(duì)一季度數(shù)據(jù)的分析，我們認(rèn)為 2026 年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn) "總量磨底、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、存量主導(dǎo)"的發(fā)展格局。

二季度隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，新房銷售降幅有望進(jìn)一步收窄，二手房市場(chǎng)的回暖勢(shì)頭將延續(xù)。全年來(lái)看，新房市場(chǎng)容量收縮的趨勢(shì)不可逆，但降幅將逐步收窄；二手房市場(chǎng)交易量將持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2026 年全國(guó)二手房交易量將首次超過(guò)新房交易量，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入存量房時(shí)代。

投資邏輯方面，行業(yè)已經(jīng)從"賺周期的錢" 全面轉(zhuǎn)向 "賺管理的錢" 和 "賺存量的錢"。我們建議投資者重點(diǎn)關(guān)注以下三條主線：

第一，布局核心城市的頭部央企國(guó)企。建議關(guān)注招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等，這些企業(yè)資金實(shí)力雄厚，融資成本低，在核心城市擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，將受益于市場(chǎng)集中度的提高和核心城市房?jī)r(jià)的企穩(wěn)回升。

圖 ：重點(diǎn)央企年初至今的股價(jià)表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，方正證券研究所

第二，具備二手房經(jīng)紀(jì)能力的平臺(tái)型企業(yè)。建議關(guān)注貝殼 - W，隨著二手房市場(chǎng)交易量的放大，公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入將顯著增長(zhǎng)，同時(shí)公司在房屋裝修、家居服務(wù)等領(lǐng)域的布局也將逐步兌現(xiàn)。

第三，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。建議關(guān)注萬(wàn)物云、保利物業(yè)、招商積余等，物業(yè)管理行業(yè)具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期能力強(qiáng)的特點(diǎn)，隨著存量房時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)管理的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。

非常感謝王嵩老師！

2026 年一季度地產(chǎn)數(shù)據(jù)告訴我們，持續(xù)四年的地產(chǎn)下行周期已經(jīng)接近尾聲。量?jī)r(jià)、庫(kù)存、杠桿和宏觀的四重信號(hào)，共同勾勒出行業(yè)周期底部的清晰輪廓。

在這個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，我們看到的不僅是一個(gè)舊周期的結(jié)束，更是一個(gè)新時(shí)代的開啟。未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，將不再是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭，而是保障民生、服務(wù)消費(fèi)的穩(wěn)定器。只有那些能夠適應(yīng)新常態(tài)、聚焦核心城市、深耕存量市場(chǎng)的企業(yè)，才能在新的行業(yè)格局中贏得未來(lái)。

本周的嵩山論市到此結(jié)束，感謝您的收聽(tīng)，期待下周與您再會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣政策寬松不及預(yù)期、房?jī)r(jià)波動(dòng)超預(yù)期、居民收入增速修復(fù)不及預(yù)期。

本文來(lái)自方正證券研究所于2026年4月19日發(fā)布的報(bào)告《地產(chǎn)周期接近見(jiàn)底：量?jī)r(jià)、庫(kù)存、融資》，欲了解具體內(nèi)容，請(qǐng)閱讀報(bào)告原文。

作者、聯(lián)系人：王嵩，SAC執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S1220525080009

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