睿思網(wǎng)訊：4月20日，上交所官網(wǎng)顯示，華夏保利發(fā)展封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金項目狀態(tài)更新為“已反饋”。作為A股首家由上市房企申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs，該產(chǎn)品以廣州保利中心寫字樓、佛山保利水城（保利水城時光匯）組成“辦公+商業(yè)”雙資產(chǎn)包，經(jīng)監(jiān)管問詢后整體估值由20.38億元下調(diào)至19.30億元，降幅5.3%，項目審核進入關鍵推進階段。

本次REITs底層資產(chǎn)均位于粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)域。廣州保利中心地處珠江新城，總建面7.94萬平方米，為甲級辦公物業(yè)；佛山保利水城位于千燈湖商圈核心，總建面15.31萬平方米，為區(qū)域標志性水景購物中心，2025年完成8000萬元改造升級，定位轉(zhuǎn)向水岸文旅體驗商業(yè)。

運營數(shù)據(jù)顯示，廣州保利中心由關聯(lián)方整租至2027年5月，為REITs提供中期現(xiàn)金流保障，但項目市場化出租率呈現(xiàn)連續(xù)下滑態(tài)勢，2023-2025年末從76.57%降至67.27%，有效租金同步回落。整租到期后項目將轉(zhuǎn)為直接分租模式，成為后續(xù)運營核心考驗。截至2026年3月末，項目簽約出租率已回升至74.17%，核心金融租戶續(xù)約推進順利。

佛山保利水城在改造期內(nèi)出租率階段性回落至87.68%，目前已修復至92%以上。項目體驗類業(yè)態(tài)占比達74.7%，固定租金為基礎的收益結構穩(wěn)健，日均客流3.8萬人次，異地客群占比35.64%，具備較強區(qū)域輻射力。監(jiān)管問詢重點關注改造效果、租金增長可持續(xù)性及商圈競爭壓力，管理人已就運營修復路徑作出明確回復。

合規(guī)與治理方面，項目存在部分歷史改建、用途一致性、消防文件等遺留事項，原始權益人已出具全面兜底承諾，廣州、佛山兩地資產(chǎn)均已取得銀行提前還款及解除抵押同意函，國資審批流程穩(wěn)步推進。運營管理采用“統(tǒng)籌+實施”雙層模式，保利發(fā)展統(tǒng)籌、保利商業(yè)物業(yè)與和匯商管分別負責項目運營，并新設REITs專屬部門實現(xiàn)獨立管理。

估值調(diào)整是本次反饋的核心變化。評估機構基于審慎原則，全面下調(diào)出租率、租金增長率、收繳率等關鍵參數(shù)：廣州保利中心估值由11.04億元下調(diào)至10.12億元，降幅8.33%；佛山保利水城由9.34億元小幅下調(diào)至9.18億元，降幅1.71%。調(diào)整后估值更貼合市場周期現(xiàn)實，符合商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點審慎導向。

作為房企商業(yè)資產(chǎn)證券化標志性項目，華夏保利發(fā)展REITs的推進，意味著房企持有型商業(yè)不動產(chǎn)正式打通標準化資本市場退出路徑，對行業(yè)盤活萬億存量資產(chǎn)、推動輕重資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)型具有示范意義。隨著反饋回復完成，項目距離正式發(fā)行更進一步，也為后續(xù)房企申報商業(yè)REITs確立了估值、運營、合規(guī)的審核參照標準。