2025年，在深圳甲級辦公樓市場，消費電子產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)較強韌性，貢獻(xiàn)近8萬平方米的租賃成交，占全市可租賃面積凈吸納量的約1/3；另有超過10萬平方米的辦公樓面積被精品連鎖酒店、健康、教育等經(jīng)營性業(yè)態(tài)簽約入駐。廣州市場同樣呈現(xiàn)新舊動能切換特征，十大搬遷成交中，有七筆來自游戲、電商等新興行業(yè)。

這些數(shù)字指向同一個信號：華南辦公樓市場正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。當(dāng)前市場整體處于逐步筑底階段，租金正在止跌，但若要真正實現(xiàn)企穩(wěn)回升，預(yù)計至少還需要兩到三年——這一結(jié)論并非憑經(jīng)驗推演，而是基于三個維度的交叉驗證：政府規(guī)劃的傳導(dǎo)節(jié)奏、供給側(cè)的多元化調(diào)整、以及需求側(cè)新舊動能的轉(zhuǎn)換速度。

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“上天入地出?！保盒屡f動能轉(zhuǎn)換下的需求新邏輯

供需基本面決定了市場的底色，而需求結(jié)構(gòu)的變化則是決定未來走向的關(guān)鍵變量。當(dāng)前這一輪新舊動能轉(zhuǎn)換，可以概括為“上天、入地、出?！比齻€核心特征。

“上天”指向企業(yè)的數(shù)字化、線上化與智能化。這一趨勢不僅改變了科技企業(yè)，也在重塑傳統(tǒng)行業(yè)。以近期在香港上市的“遇見小面”為例——其本質(zhì)已是一家科技企業(yè)。會員管理系統(tǒng)、數(shù)字營銷、中央廚房、供應(yīng)鏈數(shù)字化，背后全是技術(shù)、科技與數(shù)據(jù)在驅(qū)動，而不僅僅是線下的空間運營。企業(yè)形態(tài)的變化，直接傳導(dǎo)至其對商辦空間的需求邏輯：從選址標(biāo)準(zhǔn)到空間功能，都在被重新定義。

“入地” 意味著企業(yè)加速下沉市場布局。在整體消費環(huán)境趨于審慎的背景下，企業(yè)更關(guān)注低線城市的覆蓋率與策略調(diào)整的靈活性，這對房地產(chǎn)策略提出了快速進(jìn)入、靈活退出、適配下沉市場成本結(jié)構(gòu)的新要求?！俺龊！?則已從熱門詞匯演變?yōu)槠髽I(yè)戰(zhàn)略的必選項。與早期產(chǎn)能出海不同，當(dāng)前品牌出海帶動的是研發(fā)、營銷、運營等全鏈條的國際化，也催生了大量專業(yè)服務(wù)商的規(guī)?；l(fā)展。

在這一輪動能轉(zhuǎn)換中，廣州與深圳呈現(xiàn)出不同的產(chǎn)業(yè)底色。

廣州在跨境電商與游戲產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)突出。全國每三元游戲收入，就有一元來自廣州。發(fā)源于科韻路的游戲頭部企業(yè)，正逐步向金融城、琶洲等新興商務(wù)區(qū)集聚，尋求更優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境以吸引高端人才。而傳統(tǒng)貿(mào)易在廣州也在“觸網(wǎng)”后煥發(fā)新生——國貨美妝通過直播電商出海東南亞，實現(xiàn)自主品牌出口，成為辦公樓市場新的活躍力量。

深圳則更多體現(xiàn)為硬科技與新消費的集聚。消費電子、硬科技、新零售、跨境電商已成為商辦市場的主力租戶。追覓、Insta360、比亞迪等深圳品牌天生就是全球化的企業(yè)。過去五年，它們逐步從廠房走向產(chǎn)辦、從總部走向全球化，對甲級辦公樓、旗艦店、新型倉儲等多元物業(yè)類型的需求持續(xù)釋放。同時，仲量聯(lián)行研究部數(shù)據(jù)顯示，消費電子類企業(yè)在2025年深圳甲級辦公樓凈吸納量中占比接近三分之一，而且這一趨勢遠(yuǎn)未觸頂。

業(yè)主破局：從“觀望”到“主動創(chuàng)造價值”

在需求側(cè)結(jié)構(gòu)重塑的同時，業(yè)主方如何應(yīng)對租金承壓、空置波動的現(xiàn)實挑戰(zhàn)？市場實踐給出了兩個維度的答案：“軟硬兼施”與“里應(yīng)外合”。

廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)江婧麗：“‘軟硬兼施’意味著：軟實力方面，要提升服務(wù)；硬實力方面，要制定資本計劃，對老舊設(shè)施進(jìn)行升級考量?！?xì)致、極致、無微不至’是當(dāng)前產(chǎn)品打磨的關(guān)鍵詞。例如，珠江新城某超甲級辦公樓在大堂入口處打造藝術(shù)級植物墻，通過場景化體驗提升租戶粘性，便是‘花小錢辦大事’的典型案例?！?/p>

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理、華南區(qū)兼華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰：“鎖定龍頭租戶，主動出擊，精準(zhǔn)匹配，閉環(huán)操作。在不確定的市場環(huán)境中，最大的危險不是租金下行，而是抱著傳統(tǒng)的守舊思維去看待新的市場環(huán)境。業(yè)主需要做的，是在市場尚未充分認(rèn)知項目價值時，主動完成龍頭租戶的引入，以此撬動整棟樓的資產(chǎn)價值?！?/p>

市場獎勵行動派，不鼓勵觀望者。在周期與結(jié)構(gòu)的交匯處，判斷固然重要，但行動本身正在成為分化的分水嶺。

仲量聯(lián)行深耕中國辦公樓租賃市場，僅過去三年，我們在中國內(nèi)地市場累計完成近4,300宗辦公樓租賃交易，交易面積超620萬平方米。依托全球資源，前瞻洞察，海量數(shù)據(jù)和科技加持，我們?yōu)槠髽I(yè)租戶提供一站式企業(yè)房地產(chǎn)解決方案，為開發(fā)商及投資者定制全流程專業(yè)服務(wù)，助力各方把握機遇，實現(xiàn)多贏。