2026年一季度，北京市在加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力、擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資和促進(jìn)消費(fèi)等方面成效顯著，涵蓋科創(chuàng)、基建和民生三大領(lǐng)域的300個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目清單正式發(fā)布。

在此背景下，仲量聯(lián)行在近期舉辦的“2026中國(guó)辦公樓市場(chǎng)展望”華北區(qū)線上研討會(huì)上指出，當(dāng)前北京辦公樓市場(chǎng)并非處于簡(jiǎn)單的周期性調(diào)整期，而是邁入了一個(gè)新階段。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀(jì)明表示：“北京辦公樓市場(chǎng)經(jīng)歷了持續(xù)的調(diào)整，進(jìn)入深度‘重新定價(jià)’階段，推動(dòng)市場(chǎng)向更具可持續(xù)性的新均衡過(guò)渡。尤其‘租戶(hù)方市場(chǎng)’的到來(lái)正推動(dòng)北京辦公樓進(jìn)入系統(tǒng)性的‘市場(chǎng)重構(gòu)階段’。”

北京辦公樓的“市場(chǎng)重構(gòu)階段”分為五重維度，分別是“定價(jià)邏輯重構(gòu)、供需關(guān)系重構(gòu)、決策邏輯重構(gòu)、需求格局重構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)流動(dòng)重構(gòu)”。

定價(jià)邏輯重構(gòu)Repricing：當(dāng)前的租金水平更應(yīng)被視為新常態(tài)的起點(diǎn)，而非周期性低谷；

供需關(guān)系重構(gòu)Restructure：未來(lái)五年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)超100萬(wàn)平方米，而整體需求趨于理性收縮，租戶(hù)在租賃談判中的話語(yǔ)權(quán)顯著提升；

決策邏輯重構(gòu)Reassessment：企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕，選址決策更加精細(xì)化、務(wù)實(shí)化，系統(tǒng)性降低租戶(hù)的決策難度與執(zhí)行成本是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心；

需求格局重構(gòu)Reshaping：傳統(tǒng)主力行業(yè)需求放緩，細(xì)分行業(yè)中AI+應(yīng)用、內(nèi)資律所、基金公司等為亮點(diǎn)，但整體增量有限；

競(jìng)爭(zhēng)流動(dòng)重構(gòu)Rechannel：競(jìng)爭(zhēng)已超出甲級(jí)樓宇之間的同質(zhì)化比拼，而是跨產(chǎn)品等級(jí)、跨業(yè)態(tài)、跨區(qū)域乃至跨周期的全方位綜合博弈。

觸底≠反彈：“底”在分化中到來(lái)

未來(lái)北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將新增供應(yīng)超100萬(wàn)平方米，但同時(shí)傳統(tǒng)行業(yè)需求收縮、AI+等賽道的增量有限，市場(chǎng)總體需求或保持收縮趨勢(shì)。

不過(guò)，從宏觀層面看，隨著新增供應(yīng)的逐步入市與消化，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體有望在2028年左右觸底，但需注意“觸底”不等于“反彈”，市場(chǎng)更可能進(jìn)入一個(gè)租金低位企穩(wěn)、波動(dòng)收窄的新均衡階段。當(dāng)前租金已進(jìn)入相對(duì)低位區(qū)間，即便后續(xù)仍有調(diào)整，其對(duì)市場(chǎng)情緒和租戶(hù)決策的影響將遠(yuǎn)小于此前的大幅調(diào)整階段。

從中觀層面看，市場(chǎng)呈現(xiàn)深度分化：

東部區(qū)域（如CBD、望京、酒仙橋）未來(lái)供應(yīng)集中，觸底時(shí)間可能更晚；西部區(qū)域（如中關(guān)村、金融街）需求韌性較強(qiáng)、租金跌幅已明顯收窄，市場(chǎng)調(diào)整度更為充分。

從微觀層面看，部分區(qū)位稀缺、資產(chǎn)品質(zhì)高、租戶(hù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)樓宇租賃進(jìn)度穩(wěn)健，有望率先完成調(diào)整。

因此，“底”并非統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)，而是由區(qū)位稟賦、資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)主策略等共同決定的結(jié)構(gòu)性結(jié)果。整體市場(chǎng)觸底企穩(wěn)將是一個(gè)漸進(jìn)、分化的進(jìn)程，而非同步達(dá)成。

樓宇如何“抗跌”？告別“奢侈品”，擁抱“真金子”

部分從業(yè)者曾期待辦公樓市場(chǎng)也存在類(lèi)似的“愛(ài)馬仕”資產(chǎn)——即在租金普遍下跌時(shí)仍能堅(jiān)挺甚至上漲的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前北京辦公樓市場(chǎng)并不存在完全不受波動(dòng)影響的樓宇，即使是最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目也難以脫離整體環(huán)境實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)提價(jià)。然而，市場(chǎng)上確實(shí)存在一批具備強(qiáng)韌性的“標(biāo)桿資產(chǎn)”，它們雖無(wú)法免疫于下行壓力，但通常能維持較高出租率與租金穩(wěn)定性，并在市場(chǎng)底部率先企穩(wěn)。

這種強(qiáng)韌性的“標(biāo)桿資產(chǎn)”，其核心支撐是扎實(shí)的“硬價(jià)值”：優(yōu)越的區(qū)位（如核心商務(wù)區(qū)或地鐵上蓋）、領(lǐng)先的硬件配置（如高效機(jī)電系統(tǒng)和LEED、WELL等綠色健康認(rèn)證）、能夠快速響應(yīng)需求的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，以及嵌入?yún)^(qū)域創(chuàng)新生態(tài)、為租戶(hù)鏈接人才與資源的產(chǎn)業(yè)協(xié)同潛力。

仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事張斯亮表示：“辦公樓市場(chǎng)沒(méi)有‘愛(ài)馬仕’，但有‘黃金’。真正支撐租金韌性的，是交通便利性、硬件品質(zhì)和租戶(hù)服務(wù)深度等扎實(shí)的‘硬價(jià)值’。所謂‘黃金’資產(chǎn)，是指能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)兌現(xiàn)使用價(jià)值、成本效率與確定性交付能力的項(xiàng)目，而非僅靠單薄的品牌光環(huán)維系的‘奢侈品’�！�

因此，對(duì)業(yè)主而言，應(yīng)接受市場(chǎng)已進(jìn)入“重新定價(jià)”新常態(tài)，摒棄等待反彈的預(yù)期，轉(zhuǎn)而聚焦資產(chǎn)硬價(jià)值提升，并通過(guò)靈活策略與定制化條款吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，而非陷入單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

把握企業(yè)“不動(dòng)產(chǎn)效率升級(jí)”的戰(zhàn)略窗口期

盡管當(dāng)前租金處于歷史低位，但企業(yè)搬遷活躍度并未顯著提升。其主要原因在于新租與續(xù)租之間的價(jià)差已大幅收窄，而搬遷成本變化不大，企業(yè)往往需要6至10年才能通過(guò)租金節(jié)省覆蓋搬遷投入。因此，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)企業(yè)更傾向于選擇續(xù)租以保障運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。

然而，當(dāng)前的租金下行期恰恰是企業(yè)租戶(hù)推進(jìn)“不動(dòng)產(chǎn)效率升級(jí)”的戰(zhàn)略窗口期。企業(yè)應(yīng)把握租金下行與不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)并存的機(jī)遇，積極參與市場(chǎng)談判，避免因慣性續(xù)租錯(cuò)失降本機(jī)會(huì)，從綜合成本角度評(píng)估選址方案，并借助專(zhuān)業(yè)服務(wù)優(yōu)化成本效益與運(yùn)營(yíng)適配。

中資企業(yè)可進(jìn)一步強(qiáng)化全流程統(tǒng)籌意識(shí)，在談判中將租金、裝修補(bǔ)貼、靈活性條款、標(biāo)識(shí)權(quán)等納入統(tǒng)一方案評(píng)估，避免分項(xiàng)議價(jià)導(dǎo)致整體條件受限；

外資企業(yè)可適度優(yōu)化內(nèi)部決策流程，在確保合規(guī)前提下提升響應(yīng)速度，以更好把握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺窗口期。

仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“北京辦公樓市場(chǎng)已步入深度重構(gòu)期，盡管仍具有不確定性，但我們更應(yīng)該積極探尋其中‘確定性’的機(jī)會(huì)窗口，以靈活的策略應(yīng)對(duì)‘宏觀、中觀和微觀’的改變，積極從精細(xì)化管理、定制化服務(wù)等方面深化升級(jí)，才是破局之道�！�

仲量聯(lián)行深耕中國(guó)辦公樓租賃市場(chǎng)，僅過(guò)去三年，我們?cè)谥袊?guó)內(nèi)地市場(chǎng)累計(jì)完成近4,300宗辦公樓租賃交易，交易面積超620萬(wàn)平方米。依托全球資源、前瞻洞察、海量數(shù)據(jù)和科技加持，我們?yōu)槠髽I(yè)租戶(hù)提供一站式企業(yè)房地產(chǎn)解決方案，為開(kāi)發(fā)商及投資者定制全流程專(zhuān)業(yè)服務(wù)，助力各方把握機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)多贏。