當(dāng)前，我國(guó)城市商辦樓宇面臨結(jié)構(gòu)性空置與功能錯(cuò)配的挑戰(zhàn)，一些寫字樓招租困難、租金承壓。表面看，這是宏觀經(jīng)濟(jì)周期與供需關(guān)系波動(dòng)所致；深層次看，則暴露出傳統(tǒng)規(guī)劃理念、空間供給方式與產(chǎn)業(yè)生態(tài)演進(jìn)之間的系統(tǒng)性脫節(jié)。破解這一困局，迫切需要從理念轉(zhuǎn)變、策略重構(gòu)、空間適配、分類施策四個(gè)維度入手，推動(dòng)商辦樓宇從“空間孤島”走向“活力節(jié)點(diǎn)”，走上高質(zhì)量、內(nèi)涵式發(fā)展新路徑。

從“藍(lán)圖管控”到“生態(tài)治理”

長(zhǎng)期以來(lái)，城市規(guī)劃中的“用地平衡表”作為一種核心管控工具，深刻塑造了我國(guó)商辦用地的供給邏輯。這一工具源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其本質(zhì)是面向終極結(jié)果的“藍(lán)圖式”管控：預(yù)先設(shè)定各類用地的比例與面積，再按圖開發(fā)、照單驗(yàn)收。當(dāng)城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量更新，其內(nèi)在缺陷便日益凸顯。首先，用地平衡表缺乏對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的響應(yīng)機(jī)制。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或遠(yuǎn)程辦公興起時(shí)，已出讓的商辦用地?zé)o法及時(shí)轉(zhuǎn)換功能，空置與錯(cuò)配隨之加劇。其次，過(guò)度追求“功能純粹”的用地分區(qū)，使得大量單一功能的商務(wù)區(qū)、居住區(qū)彼此割裂。再者，在存量更新時(shí)代，許多城市仍在沿用“先算好比例、再按圖開發(fā)”的慣性思維，忽視了土地使用的效益與活力。

新時(shí)期的城市規(guī)劃更需要強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)協(xié)商與效益平衡。例如，零凈土地消耗理念注重建成區(qū)的再開發(fā)與功能混合，財(cái)政影響分析工具則要求評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目對(duì)地方財(cái)政的長(zhǎng)遠(yuǎn)貢獻(xiàn)。這些思想的核心在于：規(guī)劃不是一張靜態(tài)的圖紙，而是一個(gè)持續(xù)協(xié)商、不斷調(diào)適的治理過(guò)程。從“如何分配土地”的技術(shù)、數(shù)字問(wèn)題，轉(zhuǎn)向如何通過(guò)土地使用創(chuàng)造城市活力與可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略問(wèn)題，這正是當(dāng)下規(guī)劃理念需要完成的關(guān)鍵躍遷。

因此，破解商辦空置困局，不能止于短期的項(xiàng)目化營(yíng)商服務(wù)，而須從規(guī)劃源頭進(jìn)行系統(tǒng)性思考，進(jìn)而優(yōu)化調(diào)整規(guī)劃，為樓宇更新賦能。對(duì)于已出讓但未建設(shè)或未竣工的商辦用地，應(yīng)允許在區(qū)域功能結(jié)構(gòu)評(píng)估的基礎(chǔ)上，依法合規(guī)地調(diào)整用途、相關(guān)指標(biāo)和開發(fā)時(shí)序。對(duì)于存量商辦樓宇，則應(yīng)建立常態(tài)化的功能評(píng)估與更新機(jī)制，變被動(dòng)應(yīng)對(duì)為主動(dòng)適應(yīng)。只有把根本性、系統(tǒng)性的問(wèn)題搞清楚，才能形成科學(xué)性、規(guī)律性的認(rèn)知，從而對(duì)癥下藥、標(biāo)本兼治。

以“圈層”融合打破“孤島”

傳統(tǒng)商辦項(xiàng)目開發(fā)往往遵循“項(xiàng)目思維”：拿地、建樓、招商、運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立，樓宇本身也像一個(gè)封閉的“空間孤島”，與周邊社區(qū)、產(chǎn)業(yè)、生活網(wǎng)絡(luò)缺乏有機(jī)聯(lián)系。然而，當(dāng)下及未來(lái)的城市發(fā)展邏輯已經(jīng)轉(zhuǎn)向“生態(tài)思維”——任何空間節(jié)點(diǎn)的價(jià)值，都不取決于其自身有多“高大上”，而取決于它融入?yún)^(qū)域網(wǎng)絡(luò)的深度與廣度。開放度越高的商辦項(xiàng)目，其租金溢價(jià)、客戶忠誠(chéng)度、政策支持力度往往也顯著更高。

構(gòu)建開放式商務(wù)生態(tài)圈，核心在于推動(dòng)商辦樓宇融入生活圈、鏈接產(chǎn)業(yè)圈、構(gòu)建服務(wù)圈。

位于居住區(qū)域的樓宇，主動(dòng)融入生活圈。這些商辦樓宇需要主動(dòng)“放下身段”，與周邊社區(qū)打成一片。在遠(yuǎn)程辦公和混合辦公日漸普及的背景下，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的通勤優(yōu)勢(shì)正在減弱，而樓宇周邊的便利性、煙火氣、歸屬感變得愈發(fā)重要。一些地處居住區(qū)周邊的商辦項(xiàng)目，完全可以主動(dòng)開放底層空間，引入便利店、社區(qū)食堂、共享書房、健身驛站、托育點(diǎn)等社區(qū)服務(wù)功能，甚至將部分樓層改造為人才公寓或“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”。這不僅是作出貢獻(xiàn)，更是獲得賦能——樓宇融入社區(qū)后，其客群基礎(chǔ)更加穩(wěn)固，政策支持更容易落地，品牌形象也更加親和。

位于近遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓宇，主動(dòng)鏈接產(chǎn)業(yè)圈。這些商辦樓宇需要主動(dòng)鏈接周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新街區(qū)或商務(wù)集聚區(qū)。例如，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近的商辦樓宇，可以側(cè)重孵化器、加速器、共享辦公等眾創(chuàng)功能；在交通樞紐周邊的，則可以發(fā)展會(huì)議展覽、商務(wù)服務(wù)、短時(shí)辦公等業(yè)態(tài)。通過(guò)成圈成網(wǎng)，單體樓宇不再是孤立的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)體，而是區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)中的有機(jī)節(jié)點(diǎn)。

位于商業(yè)商務(wù)區(qū)的樓宇，構(gòu)建服務(wù)圈。在商辦集聚區(qū)的核心地帶，可以打造共享創(chuàng)新街區(qū)，引入初創(chuàng)企業(yè)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育等功能，使商務(wù)區(qū)不再是“白天辦公、夜晚空城”的功能孤島。樓宇只有真正“長(zhǎng)”在區(qū)域里，才能增強(qiáng)系統(tǒng)的黏性與韌性，實(shí)現(xiàn)“誰(shuí)也離不開誰(shuí)”的共生格局。

蘇河灣世界級(jí)濱水區(qū)

以彈性空間應(yīng)對(duì)迭代業(yè)態(tài)

商辦樓宇的建設(shè)周期長(zhǎng)、使用年限久。然而，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、辦公模式、技術(shù)手段的迭代速度持續(xù)加快，正在從根本上改變?nèi)藗儗?duì)“辦公室”的需求。如今，商辦樓宇運(yùn)營(yíng)能力和業(yè)態(tài)定位的適配性，比樓齡本身更關(guān)鍵。也就是說(shuō)，一棟建筑“生不逢時(shí)”“未老先衰”，往往不是因?yàn)榻ǖ貌粔蚪Y(jié)實(shí)，而是因?yàn)樵O(shè)計(jì)之初缺乏彈性，無(wú)法適應(yīng)后來(lái)的變化。這種“長(zhǎng)壽命的建筑”與“快迭代的功能”之間的矛盾，構(gòu)成了商辦樓宇更新困局的深層原因。

因此，商辦樓宇的空間設(shè)計(jì)需要確立一種“以確定性應(yīng)對(duì)不確定性”的哲學(xué)。所謂確定性，是指建筑的主體結(jié)構(gòu)、核心筒、垂直交通等硬件可以相對(duì)固定；所謂不確定性，則是指內(nèi)部空間劃分、功能配置、使用方式應(yīng)具備靈活調(diào)整的可能。這種“活性空間”設(shè)計(jì)理念，要求建筑師和開發(fā)者從一開始就考慮多種功能混合的可能性，而不是先鎖定單一用途再進(jìn)行精細(xì)化匹配。

具體而言，可以從以下幾個(gè)方面著力：一是提高樓層的凈高和荷載標(biāo)準(zhǔn)，為未來(lái)在辦公、居住、商業(yè)、輕工業(yè)等不同用途之間轉(zhuǎn)換留有余地。二是在平面布局上采用大跨度結(jié)構(gòu)和大空間模塊，減少固定隔墻，便于后期靈活劃分。三是設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮分區(qū)控制和獨(dú)立計(jì)量，以便不同租戶或不同功能區(qū)域能夠獨(dú)立運(yùn)行。四是外立面與公共區(qū)域的設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧商務(wù)形象與社區(qū)親和力，避免過(guò)于“高冷”而排斥了其他功能的植入可能。

裝配式建筑和工業(yè)化建筑技術(shù)，為彈性設(shè)計(jì)提供了新的可能。與之配套的，還需要在行政審批上進(jìn)行創(chuàng)新。對(duì)于具備“正面功能清單”中明確允許的多用途建筑，可探索在初次審批時(shí)即予以整體認(rèn)定，后續(xù)在清單范圍內(nèi)調(diào)整功能時(shí)可豁免許可，改為備案制或告知承諾制。這樣一來(lái)，建筑就能真正具備“與時(shí)俱進(jìn)”的能力，而不是每次市場(chǎng)變化都要經(jīng)歷“休克式”的拆除重建。

治理需分類施策、精準(zhǔn)滴灌

商辦樓宇空置與錯(cuò)配的問(wèn)題復(fù)雜多樣，沒有“一招鮮”的解決方案，需要在營(yíng)商服務(wù)中堅(jiān)持因地制宜、分類施策，實(shí)現(xiàn)精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)滴灌和精明增長(zhǎng)。

從建設(shè)階段看，可以區(qū)分批準(zhǔn)而未建、開工未竣工、竣工未開業(yè)、開業(yè)即低效、低效找出路等不同類型。對(duì)于尚未建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃階段重新評(píng)估功能定位，必要時(shí)調(diào)整用途或開發(fā)時(shí)序，避免繼續(xù)制造新的錯(cuò)配。對(duì)于在建工程，如果市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生重大變化，應(yīng)當(dāng)允許緩一緩，想清楚了再推進(jìn)，在結(jié)構(gòu)封頂前仍有調(diào)整余地。對(duì)于已竣工但未開業(yè)的樓宇，則可以結(jié)合區(qū)域招商需求，靈活確定功能業(yè)態(tài)，不必拘泥于原定的辦公或商業(yè)用途。

從區(qū)位特征看，位于商務(wù)主導(dǎo)區(qū)的樓宇與位于居住主導(dǎo)區(qū)的樓宇，其功能轉(zhuǎn)換的準(zhǔn)入條件應(yīng)有所區(qū)別。在商務(wù)區(qū)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障辦公功能的基本盤，同時(shí)適度補(bǔ)充商業(yè)、文化、公共服務(wù)等配套；在居住區(qū)，鼓勵(lì)商辦樓宇向社區(qū)服務(wù)、眾創(chuàng)空間、租賃住房等方向轉(zhuǎn)換。此外，還要區(qū)分那些位于產(chǎn)業(yè)園附近的樓宇——它們更適合承載研發(fā)、孵化、中試等產(chǎn)業(yè)功能，而不是簡(jiǎn)單照搬市中心甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。

從更新方式看，“先改后招型”通過(guò)整體改造提升品質(zhì)后再行招商；“先招后改”適用于整體定位需調(diào)整的樓宇，在引入錨定租戶后，進(jìn)行定制化改造�！巴獠空涡汀蓖ㄟ^(guò)立面更新、景觀提升、底層開放等手段，改善樓宇形象；“內(nèi)部改造型”通過(guò)室內(nèi)公共區(qū)域翻新、設(shè)備系統(tǒng)升級(jí)、空間重新劃分等方式，提升使用效率。

在分類施策的過(guò)程中，需要處理好四組關(guān)系：一是政府與市場(chǎng)的關(guān)系。尤其要避免以行政命令強(qiáng)制推動(dòng)功能轉(zhuǎn)換，忽視產(chǎn)權(quán)人和租戶的意愿。二是供與求的關(guān)系。當(dāng)前不少項(xiàng)目出現(xiàn)商辦改酒店的熱潮，應(yīng)避免大規(guī)模推進(jìn)后形成新的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。三是輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)更新方式的關(guān)系。微更新與拆建更新，兩者應(yīng)形成梯次搭配，而非互相替代。四是積極推進(jìn)與守好底線的關(guān)系。功能轉(zhuǎn)換不能突破結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保等強(qiáng)制性底線，也不能損害相鄰權(quán)利人的合法權(quán)益。在底線之上，則應(yīng)最大限度地為市場(chǎng)創(chuàng)新留出空間。

構(gòu)建開放式商務(wù)生態(tài)圈，是一項(xiàng)涉及規(guī)劃理念、空間設(shè)計(jì)、治理方式、政策工具的綜合性工程。它要求我們摒棄靜態(tài)的“藍(lán)圖思維”，擁抱動(dòng)態(tài)的“生態(tài)思維”；要求商辦樓宇放下“高冷”身段，主動(dòng)融入社區(qū)、產(chǎn)業(yè)與生活網(wǎng)絡(luò)；要求建筑師和開發(fā)者以彈性設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)不確定的未來(lái)；也要求城市管理者以精準(zhǔn)分類取代粗放施策。

（作者為上海社會(huì)科學(xué)院研究員、教授級(jí)高級(jí)規(guī)劃師）