中國(guó)商報(bào)（記者 周子荑 文/圖）4月21日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭我愛(ài)我家發(fā)布了2025年年報(bào)，收入利潤(rùn)雙下滑，凈利潤(rùn)下滑幅度達(dá)231.63%，由盈轉(zhuǎn)虧。約一個(gè)月前，另一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭貝殼也交出了2025年成績(jī)單，其增收不增利。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩張財(cái)報(bào)呈現(xiàn)出兩條截然不同的發(fā)展路徑：我愛(ài)我家選擇“以守為攻”，靠深耕社區(qū)和精細(xì)化服務(wù)守住基本盤(pán)；而貝殼則“以攻為守”，用平臺(tái)化和多元化攤平風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，哪一種模式更能抗周期？答案或已藏在數(shù)字中。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭我愛(ài)我家發(fā)布了2025年年報(bào)，收入利潤(rùn)雙下滑。

我愛(ài)我家由盈轉(zhuǎn)虧、貝殼利潤(rùn)承壓：兩種模式的“壓力測(cè)試”

數(shù)據(jù)顯示，2025年，我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)收104.8億元，同比下降16.4%；歸母凈利潤(rùn)為-9663.1萬(wàn)元，同比大幅下滑231.63%。其中，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)毛利率下滑4.23個(gè)百分點(diǎn)，新房業(yè)務(wù)毛利率下降1.92個(gè)百分點(diǎn)，僅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)毛利率微增0.67個(gè)百分點(diǎn)。

“我愛(ài)我家營(yíng)收、利潤(rùn)雙下滑，歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，反映出公司在行業(yè)調(diào)整周期中面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。”盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。不過(guò)他同時(shí)提出，虧損并非完全是主營(yíng)業(yè)務(wù)“失血”，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)、應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備及總部大樓折舊等非經(jīng)營(yíng)性因素也對(duì)公司利潤(rùn)造成了侵蝕。

再看貝殼，數(shù)據(jù)顯示，2025年，貝殼總交易額為31833億元，同比下降5.0%；凈收入為946億元，微增1.2%；但凈利潤(rùn)為29.91億元，同比下滑26.7%，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為50.17億元，同比下降30.4%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示：“我愛(ài)我家的模式相對(duì)傳統(tǒng)，深耕社區(qū)、做精細(xì)化服務(wù)，品牌口碑扎實(shí)。但問(wèn)題在于，這種模式‘太重了’，其門(mén)店租金、經(jīng)紀(jì)人薪酬、長(zhǎng)租公寓的資金占用都是剛性成本。市場(chǎng)一旦出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的下行，這些剛性支出很難壓縮，企業(yè)的承壓能力將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)�！�

貝殼“變輕”，我愛(ài)我家“偏重”：兩種成本結(jié)構(gòu)的較量

兩家公司的底層邏輯差異，首先體現(xiàn)在成本結(jié)構(gòu)上。貝殼財(cái)報(bào)顯示，2025年其二手交易單量同比增長(zhǎng)超過(guò)11%，其中非鏈家交易單量同比增長(zhǎng)15%，非鏈家經(jīng)紀(jì)人人均二手單量同比提升6%。平臺(tái)側(cè)貝聯(lián)活躍門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)同比分別增長(zhǎng)21%和7%，而直營(yíng)鏈家則在主動(dòng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

郭毅認(rèn)為，貝殼的ACN系統(tǒng)正變得越來(lái)越“輕盈”�！柏悮んw系中越來(lái)越多成交來(lái)自平臺(tái)上的其他中介品牌，而非鏈家自營(yíng)。這讓貝殼在保持交易規(guī)模的同時(shí)，大幅緩解了門(mén)店和人力成本壓力�！彼f(shuō)。

反觀我愛(ài)我家，門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人成本依然是剛性支出。財(cái)報(bào)顯示，截至2025年年末，我愛(ài)我家國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)門(mén)店總量為2475家，較2024年年底的2636家減少161家；經(jīng)紀(jì)人總數(shù)約3萬(wàn)人，較前期高點(diǎn)有所收縮。

“公司通過(guò)關(guān)閉低效門(mén)店、縮減經(jīng)紀(jì)人數(shù)量來(lái)被動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，這是一種防守型調(diào)整�！惫阏f(shuō)，“面對(duì)更長(zhǎng)的周期下行路徑，我愛(ài)我家的回旋余地其實(shí)很有限。”

江瀚則從行業(yè)趨勢(shì)角度補(bǔ)充稱(chēng)，這份財(cái)報(bào)反映了房地產(chǎn)行業(yè)已全面進(jìn)入存量房時(shí)代，增長(zhǎng)邏輯從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)。企業(yè)必須構(gòu)建“居住服務(wù)生態(tài)”，通過(guò)全生命周期服務(wù)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

新房“糧倉(cāng)”分化：我愛(ài)我家收入占比8.6%，貝殼收入306億元

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的失衡同樣值得關(guān)注。2025年，我愛(ài)我家新房業(yè)務(wù)收入占比僅為8.6%，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入合計(jì)占比超過(guò)82%�！拔覑�(ài)我家收入高度依賴(lài)二手房和租賃，新房業(yè)務(wù)占比很低。”郭毅對(duì)記者表示。

為什么這是問(wèn)題？“這幾年新房市場(chǎng)壓力很大，開(kāi)發(fā)商給中介公司的渠道費(fèi)，比二手房的中介費(fèi)還要高。”郭毅解釋。這意味著，新房業(yè)務(wù)不僅能為經(jīng)紀(jì)公司帶來(lái)更高的單筆收入，還能在同樣的經(jīng)紀(jì)人成本下實(shí)現(xiàn)客戶產(chǎn)出的復(fù)用，從而顯著提升公司的利潤(rùn)水平�？梢哉f(shuō)，近幾年，新房業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“糧倉(cāng)”。

對(duì)比之下，2025年，貝殼的新房交易GTV雖同比下降8.2%至8909億元，但仍貢獻(xiàn)凈收入306億元，與存量房業(yè)務(wù)的250億元形成雙支柱格局�！柏悮さ男路�、二手房、租賃業(yè)務(wù)都是很大量級(jí)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)平衡。而我愛(ài)我家基本沒(méi)抓住這波新房渠道費(fèi)的風(fēng)口�！惫阏f(shuō)。

第二曲線：貝殼押注租賃與裝修，我愛(ài)我家堅(jiān)守“相寓”

業(yè)務(wù)邊界的差異同樣關(guān)鍵。2025年，貝殼非房交易業(yè)務(wù)收入占比首次達(dá)到41%，相比2024年的33.8%明顯提升。其中，房屋租賃服務(wù)凈收入為219億元，同比增長(zhǎng)52.8%，首次實(shí)現(xiàn)全年盈利；家裝家居業(yè)務(wù)凈收入為154億元，同比增長(zhǎng)4.4%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提升至31.4%。

“貝殼在由傳統(tǒng)中介向互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)型，用科技驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)調(diào)整，AI的使用也領(lǐng)先于行業(yè)平均水平�！惫阍u(píng)價(jià)。

相比之下，我愛(ài)我家的“第二曲線”依然是資產(chǎn)管理品牌“相寓”。2025年，相寓在管房源規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)11.2%至33.7萬(wàn)套，平均出房天數(shù)8.8天，出租率95%以上，但公司資管收入?yún)s同比下降了18.19%。江瀚也提醒：“這更多是會(huì)計(jì)處理方式（凈額法）的改變，而非業(yè)務(wù)基本面的惡化。相寓在租賃市場(chǎng)的布局正在深化�！�

行業(yè)集中度提升，進(jìn)攻型模式或更抗周期

透過(guò)兩份財(cái)報(bào)，行業(yè)走向逐漸清晰。

江瀚認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和多元化服務(wù)。“行業(yè)集中度提升趨勢(shì)愈發(fā)明顯。在市場(chǎng)調(diào)整期，中小企業(yè)生存壓力巨大，而頭部企業(yè)在核心城市的市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步提升，為市場(chǎng)回暖后的業(yè)績(jī)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)�！�

“我愛(ài)我家是傳統(tǒng)公司，追求品牌化和小而美�！惫阏f(shuō)，“面對(duì)更長(zhǎng)周期的市場(chǎng)下行，其采取的防守型策略很難應(yīng)對(duì)。而貝殼的進(jìn)攻型方式——從遵守規(guī)則變?yōu)橐?guī)則制定者，并通過(guò)不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域攤平風(fēng)險(xiǎn)，讓它在低谷期有更堅(jiān)實(shí)的一面�！�

財(cái)報(bào)表明：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯已經(jīng)改變。我愛(ài)我家堅(jiān)持品牌深耕與資管運(yùn)營(yíng)，貝殼則構(gòu)建平臺(tái)生態(tài)與多元業(yè)務(wù)。兩種模式在當(dāng)下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差異，已在數(shù)字中得到顯現(xiàn)。