財(cái)聯(lián)社4月21日訊 （記者 王玉玲）日前，“財(cái)通資管-阿特斯持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）”獲得上海證券交易所批復(fù)，成為全市場首單以儲(chǔ)能電站作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品。

機(jī)構(gòu)間REIT業(yè)務(wù)從去年底開始提速，在今年延續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年已有12單機(jī)構(gòu)間REITs成功發(fā)行，發(fā)行金額124億元。華泰證券資管預(yù)計(jì)，2026年內(nèi)新發(fā)機(jī)構(gòu)間REITs規(guī)模有望突破千億，進(jìn)入快節(jié)奏爆發(fā)式增長階段。

各家券商、資管機(jī)構(gòu)都在重點(diǎn)布局這一業(yè)務(wù)，其背后邏輯在于：機(jī)構(gòu)間REITs業(yè)務(wù)周期長、能夠提供長期持續(xù)的現(xiàn)金流，有望對沖傳統(tǒng)投行業(yè)務(wù)的周期性波動(dòng)；同時(shí)，推動(dòng)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)管理向主動(dòng)運(yùn)營的升維，具有顯著的長期戰(zhàn)略價(jià)值。

“投行實(shí)力強(qiáng)的券商可以結(jié)合內(nèi)部資源整合能力形成在細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，打造差異化特色?！庇腥虘?zhàn)略部人士表示。

機(jī)構(gòu)間REITs為何熱度升溫?

機(jī)構(gòu)間REITs最初叫“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”，俗稱“私募REITs”，是2023年監(jiān)管和市場對我國“多層次REITs市場建設(shè)”的一次成功探索。機(jī)構(gòu)間REITs僅針對機(jī)構(gòu)投資人推廣銷售，是以ABS產(chǎn)品為載體，實(shí)際投資范疇則對標(biāo)公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)投資范圍，且可以使用較高比例的銀行杠桿的一款權(quán)益型REITs產(chǎn)品。

2025年以來，這個(gè)原本較為“小眾”的品種越來越多地進(jìn)入投資者視野，各大券商也在積極布局機(jī)構(gòu)間REITs業(yè)務(wù)。關(guān)于機(jī)構(gòu)間REITs熱度升溫的原因，財(cái)通資管總經(jīng)理助理葉曉明認(rèn)為，首先是機(jī)構(gòu)間REITs的靈活機(jī)制設(shè)計(jì)，其定位于私募權(quán)益型上市的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，與面向公眾投資者的公募REITs相比，具有更廣泛的準(zhǔn)入資產(chǎn)類型，在資產(chǎn)篩選、估值定價(jià)等方面更能適配不同類型存量資產(chǎn)；

其次是投資端資產(chǎn)配置需求的爆發(fā)，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)背景下，險(xiǎn)資、銀行理財(cái)?shù)乳L期資金對穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的需求激增，機(jī)構(gòu)間REITs成為稀缺選擇；

最后是原始權(quán)益人認(rèn)知的實(shí)質(zhì)性提升，越來越多企業(yè)意識到機(jī)構(gòu)間REITs是實(shí)現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)的有效工具，一批大型地產(chǎn)企業(yè)在機(jī)構(gòu)間REITs領(lǐng)域已有實(shí)質(zhì)性探索，這為后續(xù)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

華泰證券資管不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)總監(jiān)吳重騏從投資端進(jìn)一步補(bǔ)充稱，機(jī)構(gòu)間REITs天然就是投資驅(qū)動(dòng)型的產(chǎn)品，它有效解決了耐心資本對優(yōu)質(zhì)的權(quán)益資產(chǎn)的配置需求，“量大管飽”、“權(quán)益屬性”、“低波動(dòng)性”的標(biāo)簽天然是保險(xiǎn)資金的首選，2025年就有越來越多的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)頻頻出手參與機(jī)構(gòu)間REITs的投資，這有效彌補(bǔ)了保險(xiǎn)資金在公募REITs的一級市場欠配和二級市場相對較高波動(dòng)的投資遺憾。

銀行理財(cái)資金先天在規(guī)則上就具備投資機(jī)構(gòu)間REITs的條件，但其對本金損失風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的承受力都弱于保險(xiǎn)資金，所以參與的額度和頻次都略遜一籌，但隨著機(jī)構(gòu)間REITs存量市場做大，其廣闊的二級市場交易空間也將將吸引更多理財(cái)資金參與。

信托資金也是比較適配機(jī)構(gòu)間REITs的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，信托機(jī)構(gòu)往往具備不動(dòng)產(chǎn)和非標(biāo)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，對收益率的門檻要求又高于信用債，未來有望成為機(jī)構(gòu)間REITs的生力軍。

對于券商而言，積極布局該領(lǐng)域更蘊(yùn)含深刻的戰(zhàn)略考量。在一位券商戰(zhàn)略部人士看來，機(jī)構(gòu)間REITs業(yè)務(wù)周期大多在10年以上，收費(fèi)可持續(xù)，對于券商來說，增加了一個(gè)持續(xù)現(xiàn)金流業(yè)務(wù)?！癛EITs業(yè)務(wù)涉及部門較多，投行、資管和機(jī)構(gòu)能力的整合非常重要。投行實(shí)力強(qiáng)的券商可以結(jié)合內(nèi)部資源整合能力形成在細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，這就是這塊業(yè)務(wù)對券商的戰(zhàn)略價(jià)值?！痹撊耸勘硎?。

葉曉明認(rèn)為，對券商而言，REITs業(yè)務(wù)具有雙重戰(zhàn)略價(jià)值：一是開辟長期收入來源，其產(chǎn)品管理費(fèi)、擴(kuò)募承銷及做市等收入，能共同構(gòu)成長期持續(xù)的現(xiàn)金流，有望對沖傳統(tǒng)投行業(yè)務(wù)的周期性波動(dòng)；二是推動(dòng)綜合能力升維，管理人不再是“收過路費(fèi)”式的被動(dòng)管理，而是需要具備提升資產(chǎn)運(yùn)營、甚至通過資本運(yùn)作優(yōu)化資產(chǎn)組合的主動(dòng)管理能力，要求深度整合投行、資管、研究和機(jī)構(gòu)銷售能力。

他認(rèn)為，未來可能的破局路徑在于：一是聚焦垂直領(lǐng)域，依托區(qū)域資源深耕特定資產(chǎn)類型REITs（如能源、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等）；二是構(gòu)建生態(tài)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)合地方政府、國有企業(yè)、Pre-REITs基金形成“資產(chǎn)孵化-發(fā)行-運(yùn)營”閉環(huán)。

從探索邁向千億級規(guī)模

回顧機(jī)構(gòu)間REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展，首單機(jī)構(gòu)間REITs“華泰-中交路建清西大橋項(xiàng)目”在2023年底發(fā)行設(shè)立后，市場經(jīng)歷了2024年一整年對這一創(chuàng)新金融產(chǎn)品的探討和摸索，投資人建立針對機(jī)構(gòu)間REITs的投資流程，發(fā)行人重新學(xué)習(xí)通過該產(chǎn)品進(jìn)行權(quán)益融資、盤活存量的通路。2025年初，證監(jiān)會(huì)、交易所進(jìn)一步確定了大力推動(dòng)機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)展的政策導(dǎo)向，因此，2025年是投資人和發(fā)行人主動(dòng)實(shí)踐，雙向奔赴的一年。

不過，2025年只是相較于前兩年比，機(jī)構(gòu)間REITs有了明顯增長，但總體而言2025年投資人和發(fā)行人仍在摸索和嘗試階段，投資人搭建制度、企業(yè)首發(fā)嘗試是雙方的年度主題。

吳重騏判斷，經(jīng)過2025年的摸索，2026年機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)行量有望實(shí)現(xiàn)快速突破。關(guān)于細(xì)分的資產(chǎn)類型，從純行業(yè)選擇的視角來看，他更看好：數(shù)據(jù)中心、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、定制化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源資產(chǎn)，投資人有望在10-15年通過資產(chǎn)運(yùn)營收益收回初始投資。但從機(jī)構(gòu)間REITs的發(fā)行量來看，他更看好央企持有的：高速公路、自用寫字樓、園區(qū)，能源資產(chǎn)等，它們更契合央企盤活存量，降低負(fù)債，增加權(quán)益融資的內(nèi)生需求。

“今年我們還觀察到，大資金方主導(dǎo)的非標(biāo)投資（如以信托、私募基金、股權(quán)直投的存量投資業(yè)務(wù)）轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)化的機(jī)構(gòu)間REITs，其投資標(biāo)的可能更多集中在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、倉儲(chǔ)資產(chǎn)等行業(yè)，但保險(xiǎn)等耐心資本具備以時(shí)間換空間的資金期限優(yōu)勢，因此資金方主導(dǎo)的非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)機(jī)遇可能主導(dǎo)2026年度機(jī)構(gòu)間REITs快速上量?！眳侵仳U表示。他預(yù)計(jì)，2026年內(nèi)新發(fā)機(jī)構(gòu)間REITs規(guī)模有望突破千億，進(jìn)入快節(jié)奏爆發(fā)式增長階段。

券商爭相布局，加碼搶占賽道

考慮到REITs業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價(jià)值及未來的爆發(fā)式增長潛力，各家券商及資管公司均將其作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)部署。

葉曉明表示，REITs作為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)、助力高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新金融工具，在各類經(jīng)濟(jì)金融政策文件中被頻繁提及。財(cái)通證券已把REITs業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略型業(yè)務(wù)之一，將其納入“三投聯(lián)動(dòng)”一體化協(xié)同體系，組建跨部門專項(xiàng)工作組。

財(cái)通資管投融聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)條線已將機(jī)構(gòu)間REITs作為重點(diǎn)工作來抓，力求覆蓋從浙江省到全國、從國企到大型民營公司等多樣實(shí)體經(jīng)濟(jì)主體，從更廣范圍、更深層次參與到擴(kuò)大有效投資的金融活動(dòng)中。當(dāng)前主要錨定能源和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，正籌備阿特斯儲(chǔ)能機(jī)構(gòu)間REITs等多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。為確保REITs業(yè)務(wù)長期可持續(xù)發(fā)展，公司在資源和機(jī)制上進(jìn)行了系統(tǒng)性升級，持續(xù)打造專業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化跨部門協(xié)同，并與外部專家機(jī)構(gòu)建立長效戰(zhàn)略合作，力爭投資者和發(fā)行人效益最大化。

葉曉明介紹，作為浙江省屬券商的全資子公司，財(cái)通資管一直秉持“做浙商浙企最信賴的資產(chǎn)管家”的理念，基于浙江的區(qū)位稟賦，將長三角特色產(chǎn)業(yè)作為最重要的展業(yè)方向，長三角區(qū)域是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最成熟的區(qū)域之一，各類基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展成熟。資產(chǎn)類型上，聚焦于市政基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)三大方向：在市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，重點(diǎn)服務(wù)于浙江省各地市存量基礎(chǔ)設(shè)施盤活，助力地方平臺實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型；在新能源基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，開發(fā)省內(nèi)外分布式光伏、儲(chǔ)能、風(fēng)電等項(xiàng)目；在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，聚焦經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)區(qū)域，服務(wù)于商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、酒店、專業(yè)市場等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤活，以及高端制造園區(qū)、智慧物流樞紐、IDC等新基建領(lǐng)域，以資本為紐帶，打造跨區(qū)域項(xiàng)目運(yùn)營管理新模式。

華泰證券資管早于2015年就開始參與REITs市場。據(jù)吳重騏介紹，華泰證券資管不動(dòng)產(chǎn)證券化團(tuán)隊(duì)從2015年起就一直專注于不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的投資運(yùn)營融資業(yè)務(wù)，也是多層次REITs市場的深度參與者。2025年，華泰證券資管不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)推動(dòng)了 6單機(jī)構(gòu)間REITs的申報(bào)和發(fā)行，資產(chǎn)類型包括：租賃住房、高速公路、定制化園區(qū)、寫字樓、數(shù)據(jù)中心和新能源資產(chǎn)等，并完成了“華泰-上海中建廣場項(xiàng)目”和“鐵建昆侖秀松高速”的發(fā)行上市。

作為市場首單機(jī)構(gòu)間REITs的管理人，華泰證券資管長期以來積極重視該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展與布局，機(jī)構(gòu)間REITs在未來很長一段時(shí)間都是公司重點(diǎn)布局的業(yè)務(wù)線。

“2026年，我們會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)存續(xù)期管理的人員投入，確保越來越大的機(jī)構(gòu)間REITs存量盤子能高效穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)，及時(shí)監(jiān)控資產(chǎn)表現(xiàn)，及時(shí)向投資人披露資產(chǎn)的變化，讓投資人和發(fā)行人重視資產(chǎn)的長期表現(xiàn)，為機(jī)構(gòu)間REITs市場的健康發(fā)展出一份力。”吳重騏表示。

今年已發(fā)行3單機(jī)構(gòu)間REITs業(yè)務(wù)的國金資管告訴記者，公司將機(jī)構(gòu)間REITs業(yè)務(wù)定位為“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)盤活存量、構(gòu)建多層次REITs生態(tài)的重要戰(zhàn)略業(yè)務(wù)”。業(yè)務(wù)布局上，2025年人員編制較2024年有所增加，吸納了行業(yè)內(nèi)外的專業(yè)人才，以提升專業(yè)服務(wù)能力。在科技與風(fēng)控投入方面，加大了對資產(chǎn)運(yùn)營監(jiān)測系統(tǒng)的研發(fā)投入，利用大數(shù)據(jù)監(jiān)控底層資產(chǎn)的客流、銷售額、能耗等指標(biāo)，旨在為投資人提供更透明的信息披露，同時(shí)也為資產(chǎn)估值提供數(shù)據(jù)支持。