北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

我們是一家三口，我倆87的，都是考到北京畢業(yè)后在單位落了集體戶，女兒已經(jīng)在東城入學(xué)。我們?cè)谪S臺(tái)花鄉(xiāng)四季有套79平米的南北通透的自住型商品房，每月房貸6600，現(xiàn)出租中，房租6500。我們現(xiàn)在在東四租房8500，56平的小兩居老破小，還有一位老人在孩子學(xué)校附近租平房，一個(gè)月3600。

目前我倆都是穩(wěn)定但收入不高的央國(guó)企，合計(jì)稅后收入60W，家庭存款100萬(wàn)。想請(qǐng)教下您，我們這種情況，想著孩子才二年級(jí)，還有好幾年才畢業(yè)，賣(mài)了豐臺(tái)的房換到張自忠和東四地鐵站附近，從房子置換的角度來(lái)說(shuō)，合適嗎？還是一直租房，等孩子高中畢業(yè)？我們沒(méi)有一定要住自己房的想法。

章哥：

1、把豐臺(tái)的房子換到東城，如果不是非得住自己的房子，那從經(jīng)濟(jì)角度肯定是不劃算的，至少虧了25%以上，甚至30%也有可能。尤其是孩子已經(jīng)入學(xué)，那整體來(lái)說(shuō)更不合適，一般不建議，除非是就喜歡東城這環(huán)境。

2、花香四季79平的，我剛看網(wǎng)上最新報(bào)價(jià)是370多萬(wàn)，但卻是頂層，那中間層報(bào)價(jià)應(yīng)該400萬(wàn)左右。或者這么說(shuō)吧，如果房租是6500，那按照北京平均租售比650計(jì)算，這套房應(yīng)該價(jià)值420萬(wàn)左右。但花香四季是自住型的，又鬧了好幾年糾紛，79平一般也做不到“通透”，只是南北向，所以價(jià)值低點(diǎn)兒也正常，但低于400萬(wàn)就有點(diǎn)兒超跌了。

就按照400萬(wàn)計(jì)算吧，6500的年化租金收益率（毛）是2%左右，扣除10%（一個(gè)多月租金）的物業(yè)費(fèi)+取暖費(fèi)+空置期，凈收益率1.8%，基本就是北京平均值。如果您家的房子低于400萬(wàn)，那賬面的收益率還會(huì)上升，超過(guò)平均值。

東四的房?jī)r(jià)現(xiàn)在10萬(wàn)多點(diǎn)兒，這套56平的大概價(jià)值600萬(wàn)。那既然租金8500，年化收益率（毛）1.7%，老房的持有成本低，扣除費(fèi)用和空置期算1.6%吧。

表面上看，如果換房的話從經(jīng)濟(jì)角度沒(méi)什么損失，1.6和1.8才差了10%左右。但實(shí)際上呢，這兩邊的房子一邊是次新房，一邊是老破小。而北京老破小的平均租售比才500左右，年化純收益2%以上是主流，2.5%都正常。所以東城學(xué)區(qū)房的平均溢價(jià)率都25%，老破小更典型。

3、也就是說(shuō)，如果您家換房，那等于用沒(méi)溢價(jià)的換了套溢價(jià)至少不低的。或者說(shuō)是用600萬(wàn)買(mǎi)到了一套450萬(wàn)居住體驗(yàn)的，那150萬(wàn)就是學(xué)區(qū)溢價(jià)。孩子如果能用上學(xué)位還行，用不上的話那就長(zhǎng)期閑置了。

而北京從今年起就是入學(xué)低谷期了，至少延續(xù)到2032年，這期間如果沒(méi)有政策支持，這150萬(wàn)的部分有可能受影響。至少是不可能再漲吧，畢竟已經(jīng)降了點(diǎn)兒了。

4、簡(jiǎn)單就這情況，這種換房從經(jīng)濟(jì)角度肯定是不劃算的，不僅降低了居住的性價(jià)比，也增加了保值風(fēng)險(xiǎn)。或者說(shuō)您家現(xiàn)在的換租行為，從經(jīng)濟(jì)角度方面是占了東城學(xué)區(qū)房的便宜的，如果換房，就等于把這便宜給扔了。

當(dāng)然，占人家便宜是不道德的行為，把便宜還回去也合理。但其實(shí)沒(méi)必要非得換到東城，常規(guī)建議是換到旁邊朝陽(yáng)區(qū)，這樣誰(shuí)都不占誰(shuí)的便宜，大家都心安理得，但就看您的通勤角度了。

僅供參考。

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