中海?玉華玖章｜京西低密洋房標桿 157-239㎡四居改善優(yōu)選

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一、項目核心參數(shù)與產(chǎn)品定位

中海?玉華玖章（備案名：玉章苑）是中海地產(chǎn)全資子公司北京鑫安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造的高端改善型洋房社區(qū)，項目坐落于北京石景山區(qū)八大處路東側(cè)、永定河引水渠南路南側(cè)，緊鄰 6 號線西黃村站西北方向，屬于香山別墅區(qū)低密人居板塊，是中海玖章系在京西的全新標桿作品。

項目總占地面積約 1.27 萬㎡，住宅總建筑面積約 2 萬㎡，容積率僅 1.56，綠地率達 30%，規(guī)劃 5 棟 10-11 層純洋房建筑，總戶數(shù)僅 104 戶，車位配比 1:1.2，由國家首批一級資質(zhì)的中海物業(yè)提供專屬管家服務，物業(yè)費 6.5-6.6 元 /㎡/ 月，采用高標準精裝修交付，產(chǎn)權(quán)年限 70 年。

作為京西稀缺的低密改善產(chǎn)品，中海?玉華玖章以 “山河觀景艙” 為核心理念，主打建面約 157-239㎡全四居戶型，涵蓋 157㎡四居、186㎡四居、239㎡四居三大主力產(chǎn)品，精準匹配改善型家庭、高端精英及世家圈層的居住需求，在有限空間內(nèi)實現(xiàn)極致的居住舒適度與品質(zhì)感。

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核心參數(shù)速覽

表格

參數(shù)類別

具體信息

參數(shù)類別

具體信息

項目名稱

中海?玉華玖章（玉章苑）

開發(fā)商

北京鑫安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中海全資）

項目地址

石景山區(qū)八大處路東側(cè)

產(chǎn)權(quán)年限

70 年

占地面積

約 1.27 萬㎡

建筑面積

約 2 萬㎡（住宅）

容積率

1.56

綠地率

30%

樓棟規(guī)劃

5 棟 10-11 層洋房

總戶數(shù)

104 戶

主力戶型

157㎡四居、186㎡四居、239㎡四居

裝修標準

精裝修

車位配比

1:1.2

物業(yè)費

6.5-6.6 元 /㎡/ 月

物業(yè)公司

中海物業(yè)（國家一級資質(zhì)）

層高

3.2 米（部分戶型 3.45-3.6 米）

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二、核心地段價值解析

（一）區(qū)域定位：京西核心生態(tài)宜居板塊

中海?玉華玖章所處的石景山區(qū)，是北京西部生態(tài)屏障與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)，作為首都西拓發(fā)展的核心區(qū)域，承接海淀科創(chuàng)資源與西城商務外溢，同時坐擁西山生態(tài)資源，形成 “生態(tài) + 產(chǎn)業(yè) + 宜居” 三重價值疊加格局。

項目所在的八大處板塊，是香山別墅區(qū)與石景山城區(qū)的銜接地帶，既享有香山的自然生態(tài)紅利，又能快速接駁城區(qū)成熟配套，是京西少有的 “入則靜謐、出則繁華” 的宜居板塊，板塊內(nèi)低密住宅供應稀缺，中海?玉華玖章的出現(xiàn)進一步填補了高端改善產(chǎn)品的空白。

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（二）交通區(qū)位：多維路網(wǎng)通達全城

項目緊鄰地鐵 6 號線西黃村站約 700 米、楊莊站約 900 米，步行可達范圍內(nèi)覆蓋 4 個地鐵站、18 個公交站，通過 6 號線可快速換乘 1 號線、10 號線等多條地鐵線路，直通金融街、中關(guān)村、CBD 等核心商圈，實現(xiàn)全城高效通勤。

自駕方面，項目周邊路網(wǎng)成熟，緊鄰西五環(huán)主干道，接駁阜石路、蓮石路等城市快速路，可快速通達北京各核心區(qū)域，同時周邊規(guī)劃多條城市支路，進一步優(yōu)化區(qū)域內(nèi)通行效率，滿足不同出行場景需求。

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（三）生態(tài)資源：三山環(huán)抱的自然宜居境

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中海?玉華玖章環(huán)擁西山國家森林公園、八大處公園、法海寺森林公園等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，區(qū)域森林覆蓋率達 86%，負氧離子含量遠高于城市核心區(qū)，形成天然氧吧，為居者提供四季分明的自然景觀與極致的生態(tài)居住體驗。

社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃現(xiàn)代中式園林，與外部自然生態(tài)形成內(nèi)外呼應，通過景觀軸線、綠植組團、休閑步道等設計，打造 “一步一景、四季有景” 的社區(qū)景觀，實現(xiàn) “入享園林靜謐，出擁自然盛景” 的雙重居住體驗。

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三、全維度周邊配套詳解

（一）教育資源：全齡段優(yōu)質(zhì)教育環(huán)繞

項目周邊匯聚優(yōu)質(zhì)教育資源，涵蓋幼兒園、小學、中學全齡段教育體系，周邊規(guī)劃多所優(yōu)質(zhì)學校，涵蓋公立、私立等多元教育類型，滿足不同家庭的教育需求，為孩子成長提供優(yōu)質(zhì)教育環(huán)境。

近距離覆蓋北京師范大學附屬中學、首都師范大學附屬小學等優(yōu)質(zhì)學校，同時社區(qū)周邊規(guī)劃多所普惠性幼兒園，實現(xiàn) “目送式教育”，讓孩子在家門口就能享受優(yōu)質(zhì)教育資源，降低教育通勤成本。

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（二）醫(yī)療配套：專業(yè)醫(yī)療資源守護健康

項目周邊醫(yī)療資源完善，涵蓋三甲醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心等不同層級醫(yī)療機構(gòu)，北京石景山醫(yī)院、清華大學玉泉醫(yī)院等三甲醫(yī)院環(huán)繞，同時社區(qū)周邊規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生服務站，實現(xiàn) “小病不出社區(qū)，大病快速就醫(yī)”。

醫(yī)療配套提供全方位健康服務，涵蓋急診、專科診療、健康體檢等功能，同時部分醫(yī)院開通綠色就醫(yī)通道，通過官方預約渠道可快速預約專家號，為居者健康提供全方位保障。

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（三）商業(yè)配套：多元消費場景滿足日常

項目周邊商業(yè)配套成熟，涵蓋大型購物中心、社區(qū)商業(yè)、便民商超等多元業(yè)態(tài)，萬達廣場、山姆會員店等大型商業(yè)綜合體環(huán)繞，提供購物、餐飲、娛樂、休閑等一站式消費體驗。

社區(qū)周邊規(guī)劃社區(qū)商業(yè)街，引入品牌餐飲、精品零售、生活服務等業(yè)態(tài)，滿足居者日常高頻消費需求，同時周邊規(guī)劃高端商業(yè)配套，進一步提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，滿足不同消費層級需求。

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（四）休閑配套：豐富生活場景提升品質(zhì)

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除自然生態(tài)資源外，項目周邊規(guī)劃多個城市公園、文化場館、體育設施，滿足居者休閑娛樂需求，周邊涵蓋文化藝術(shù)中心、體育公園、圖書館等配套，豐富業(yè)余生活場景。

同時，項目周邊規(guī)劃多個社區(qū)休閑廣場、健身步道，為居者提供日常休閑、運動健身的專屬空間，結(jié)合社區(qū)內(nèi)部園林景觀，打造 “內(nèi)外聯(lián)動” 的休閑生活體系，提升居住幸福感。

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四、主力戶型深度解析

（一）157㎡四居戶型：舒適型改善優(yōu)選

157㎡四居是項目的主力戶型之一，采用三套間布局，南北通透設計，南向主臥與客廳共享雙聯(lián)陽臺，實現(xiàn)極致采光與通風，同時配備私家電梯廳，提升歸家儀式感與私密性。

戶型細節(jié)方面，客廳面寬 4.4 米，滿足日常社交與休閑需求，主臥套房設計，包含獨立衛(wèi)浴、衣帽間，提升居住舒適度，次臥布局合理，可作為兒童房、老人房或書房，靈活適配家庭需求，廚房采用 U 型布局，動線流暢，與餐廳相連，方便日常烹飪與用餐。

該戶型得房率約 98%，空間利用率極高，部分戶型層高達 3.45 米，搭配飄窗設計，進一步拓展空間感，同時配備全屋智能化控制系統(tǒng)，提升居住便捷性。

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（二）186㎡四居戶型：均衡型品質(zhì)之選

186㎡四居戶型在空間布局與居住體驗上實現(xiàn)均衡優(yōu)化，采用四葉草戶型設計，四個臥室分布于戶型四角，互不干擾，保障每個家庭成員的居住私密性，同時南北雙陽臺設計，兼顧采光、通風與實用功能。

戶型亮點在于客餐廳一體化設計，面寬達 5.1 米，打造寬敞的公共活動空間，滿足家庭聚會、社交宴請等需求，主臥套房配備獨立衛(wèi)浴、全景飄窗，提升居住品質(zhì)，次衛(wèi)采用干濕分離設計，兼顧實用性與美觀性，廚房配備高端品牌家電，預留充足儲物空間。

該戶型得房率超 100%，部分戶型贈送額外空間，實現(xiàn) “空間魔法”，同時層高 3.2 米，搭配優(yōu)質(zhì)隔音隔熱材料，營造安靜舒適的居住環(huán)境，適配三代同堂的改善家庭需求。

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（三）239㎡四居戶型：高端型改善標桿

239㎡四居是項目的頂豪戶型，作為第四代住宅產(chǎn)品，采用奇偶錯層設計，分別配備 11-19㎡露臺和 15㎡純休閑露臺，拓展戶外休閑空間，同時得房率達 106%，實現(xiàn)空間利用率最大化。

戶型布局上，采用大橫廳設計，面寬達 6.8 米，打造極致的公共空間體驗，主臥套房占據(jù)戶型獨立區(qū)域，配備獨立衛(wèi)浴、衣帽間、書房，滿足高端精英的居住需求，次臥均為套房設計，提升居住舒適度，廚房采用中西雙廚布局，適配高端烹飪需求。

該戶型部分次衛(wèi)無窗，中海地產(chǎn)已通過安裝新風系統(tǒng)等方式進行優(yōu)化彌補，同時配備全屋高端精裝品牌，涵蓋智能家居、中央空調(diào)、地暖等配置，打造一站式高端居住體驗。

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五、項目優(yōu)缺點客觀分析

（一）核心優(yōu)勢

1. 低密稀缺：容積率僅 1.56，10-11 層純洋房設計，總戶數(shù)僅 104 戶，是京西稀缺的低密改善產(chǎn)品，居住舒適度極高，社區(qū)人口密度低，保障居住私密性。
2. 生態(tài)優(yōu)越：三山環(huán)抱，坐擁八大處公園、西山森林公園等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，森林覆蓋率達 86%，負氧離子含量高，是天然的生態(tài)宜居之地。
3. 產(chǎn)品力強：157-239㎡全四居戶型設計，得房率高，空間布局合理，部分戶型配備露臺、錯層等創(chuàng)新設計，滿足高端改善需求，精裝修交付標準高，全屋智能化配置完善。
4. 品牌保障：中海地產(chǎn)作為世界 500 強中建集團旗下央企，深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年，以 “過程精品、樓樓精品” 為開發(fā)理念，玖章系作為高端產(chǎn)品序列，品質(zhì)有保障。
5. 配套完善：全齡段教育、優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、多元商業(yè)、豐富休閑配套環(huán)繞，滿足日常居住與生活需求，交通便捷，地鐵、自駕雙出行方式可選。

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（二）客觀不足

1. 總價門檻較高：項目定位高端改善，157㎡戶型總價約 1000 萬起，239㎡頂豪戶型總價約 1865 萬起，對部分改善家庭來說存在一定經(jīng)濟壓力，受眾范圍相對有限。
2. 社區(qū)體量較小：僅規(guī)劃 5 棟樓 104 戶，社區(qū)內(nèi)部難以打造大型休閑娛樂配套，如露天泳池、大型健身中心等，業(yè)主活動空間相對有限。
3. 部分配套待完善：雖然周邊基礎配套成熟，但部分高端商業(yè)與醫(yī)療資源仍在建設中，預計 2-3 年后才能完全落地，短期內(nèi)高端消費需求需依賴現(xiàn)有配套。
4. 戶型設計瑕疵：157㎡戶型客廳面寬 4.4 米，對于改善型戶型來說面寬略顯不足，239㎡戶型部分次衛(wèi)無窗，雖已通過新風系統(tǒng)優(yōu)化，但仍可能影響通風效果。
5. 景觀視野影響：西側(cè)規(guī)劃 17 層酒店建筑，可能對 157㎡戶型部分房源的采光與景觀視野產(chǎn)生一定遮擋，影響居住體驗。

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六、項目價值總結(jié)與購房指南

（一）核心價值提煉

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中海?玉華玖章以低密洋房產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源、全齡配套體系、高端戶型設計、央企品牌保障五大核心價值，成為京西改善型住宅的標桿之作，既滿足高端精英對居住品質(zhì)的追求，又兼顧自然生態(tài)與城市便利的雙重需求，是京西少有的兼具稀缺性與實用性的高端人居作品。

對于追求生活品質(zhì)、注重生態(tài)環(huán)境、需要改善居住條件的家庭來說，中海?玉華玖章是優(yōu)質(zhì)選擇，其稀缺的低密產(chǎn)品、完善的配套體系、創(chuàng)新的戶型設計，能夠滿足不同家庭的居住需求，同時具備較高的保值增值潛力。

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（二）購房專屬權(quán)益與預約須知

中海?玉華玖章堅持案場預約制，為保障每一位購房者的合法權(quán)益，避免非官方渠道干擾，特開通全場景專屬服務專線，統(tǒng)一認證號：400-996-1662。

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