01

2026年觸底？

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一連串值得關(guān)注的積極信號(hào)。

首先，是機(jī)構(gòu)態(tài)度的明顯轉(zhuǎn)向。

4月10日，高盛在最新報(bào)告中提出，上海、深圳有望率先引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)到2026年底觸底，復(fù)蘇節(jié)奏將領(lǐng)先其他一二線城市，并在2028年底前具備約15%的反彈空間。

4月22日，摩根大通表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過五年的調(diào)整期后可能正處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇正在蔓延到內(nèi)地主要城市，而中國(guó)股市反彈帶來的財(cái)富效應(yīng)亦有助于改善住房需求。

與此同時(shí)，價(jià)格信號(hào)也在改善。

4月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，PPI時(shí)隔41個(gè)月首次轉(zhuǎn)正，CPI也已連續(xù)兩個(gè)月站上1%。這意味著，市場(chǎng)對(duì)“從通縮走向溫和通脹”的信心正在增強(qiáng)。

而這種變化，最終會(huì)直接影響家庭資產(chǎn)配置的選擇：是繼續(xù)持有現(xiàn)金，還是開始重新配置資產(chǎn)。

更值得注意的是，成交端已經(jīng)率先回暖，越來越多家庭開始抄底。

3月份，上海二手房成交突破3萬(wàn)套，創(chuàng)近5年新高；北京二手房成交約19886套，創(chuàng)近15個(gè)月新高；廣州二手房成交超12600套，創(chuàng)近4年新高；深圳二手房成交約7225套，創(chuàng)近12個(gè)月新高。

中指研究院監(jiān)測(cè)的30城數(shù)據(jù)顯示，新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)119.7%，二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)94.7%。

香港樓市的持續(xù)升溫，也給內(nèi)地一線城市帶來信心。

今年一季度，香港一手住宅實(shí)際新房成交約6300宗，創(chuàng)2013年以來新高；一次性買多套、成批掃貨成為高頻現(xiàn)象，一季度共錄得265宗“大手買賣”，創(chuàng)2008年以來新高。

當(dāng)然，展望未來，“樓市分化”依舊會(huì)是主旋律，我們能做的只有順勢(shì)而為，買入向上趨勢(shì)和確定性的資產(chǎn)。

02

城市發(fā)展邏輯變了

對(duì)于手上有錢，想配置深圳核心資產(chǎn)的家庭來說，哪個(gè)區(qū)域的資產(chǎn)能保值？前提是要看懂深圳城市發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變。

過去45年，深圳不斷向外生長(zhǎng)，城市中心也在擴(kuò)張中一次次遷移。

但今天，隨著土地開發(fā)見頂、軌道網(wǎng)絡(luò)成型、城市框架基本定型，深圳已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)全新的階段：從增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向存量重構(gòu)。

在“多中心”區(qū)域分化背景下，龍華的戰(zhàn)略地位愈發(fā)凸顯。但龍華區(qū)很大，想要精準(zhǔn)鎖定向上趨勢(shì)和確定行的核心資產(chǎn)，我們的目光必須進(jìn)一步聚焦到龍華的“心臟”——龍華中心區(qū)。

一、深圳城市中軸上的流量入口

深圳這座城市過去40多年的擴(kuò)張邏輯，本質(zhì)上是沿著產(chǎn)業(yè)和交通的方向展開的。哪里連接效率更高，哪里就更容易聚集資本與人才。

龍華中心區(qū)，正是深圳城市中軸上核心的流量樞紐。

一方面，它占位深圳地理中心，南接福田，西連南山，東接坂田、龍崗，北向又能快速承接?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)外溢。

另一方面，它不僅享受著深圳北站這個(gè)超級(jí)樞紐帶來的龐大紅利（2025年北站旅客到發(fā)量突破1.26億人次，線路利用率全國(guó)第一），更隨著地鐵22、25、27號(hào)線及深大城際的同步推進(jìn)，構(gòu)建起多層級(jí)的密集軌交網(wǎng)絡(luò)。

這種超高效的連接效率，讓海量的人流、物流、資金流匯聚于此。而龍華中心區(qū)，正是承接這些核心流量，并將其轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)溢價(jià)的容器。

二、產(chǎn)業(yè)躍遷，托底高凈值購(gòu)買力

資產(chǎn)的保值增值，最終要靠強(qiáng)勁的購(gòu)買力來托底，而購(gòu)買力源于產(chǎn)業(yè)。

2020年至2025年，龍華GDP從2492.86億元升至3311億元，5年增幅約32.8%。

更重要的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的脫胎換骨：2025年，龍華數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出突破6000億元；新增國(guó)家級(jí)制造業(yè)單項(xiàng)冠軍企業(yè)、重點(diǎn)國(guó)家“小巨人”企業(yè)數(shù)量均領(lǐng)跑全市。

2024年龍華首次躋身全國(guó)工業(yè)百?gòu)?qiáng)區(qū)十強(qiáng)，并在2025年躍升至全國(guó)高質(zhì)量百?gòu)?qiáng)區(qū)第24位。

這種硬核的產(chǎn)業(yè)躍遷，不僅意味著片區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁爆發(fā)，更在本土孕育了龐大的高收入、高凈值人群。而各項(xiàng)配套醇熟的龍華中心區(qū)，理所當(dāng)然地成為了這批城市中堅(jiān)力量安居樂業(yè)、改善置換的終極目的地。

三、從效率中心，到生活中心

五年前，客戶買龍華問“離北站多遠(yuǎn)”；如今，客戶會(huì)問“離山姆多遠(yuǎn)”。

作為華南唯一齊聚山姆與Costco兩大國(guó)際商業(yè)IP的區(qū)域，其嚴(yán)苛選址印證了龍華已成為高凈值人群與強(qiáng)勁購(gòu)買力的聚集地。

而真正將這種“生活濃度”推向頂峰的，是龍華的王牌——深圳唯一以“超級(jí)”命名的市級(jí)商圈。

在《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2025-2035）》中，龍華超級(jí)商圈被正式拔高為深圳6個(gè)“全國(guó)級(jí)引領(lǐng)商圈”之一，直接與深圳灣、福田中心等傳統(tǒng)頂流商圈并肩，納入國(guó)際消費(fèi)中心城市的核心布局。

其核心引擎“壹方天地”體量達(dá)60萬(wàn)㎡，匯聚超千家品牌與150余家首店，穩(wěn)居2025年全國(guó)人氣購(gòu)物中心華南榜首。在強(qiáng)勁商業(yè)的拉動(dòng)下，2025年龍華社消零總額達(dá)1401億元，超級(jí)商圈也強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)全國(guó)百?gòu)?qiáng)第53位。

超級(jí)商圈的兌現(xiàn)，標(biāo)志著龍華中心區(qū)徹底完成了從“效率中心”到“生活中心”的蛻變。買入這里，就是鎖定兼具煙火氣與國(guó)際范的確定性核心資產(chǎn)。

四、全面兌現(xiàn)的“都市核心區(qū)”

國(guó)務(wù)院最新批復(fù)的《深圳國(guó)土空間總體規(guī)劃》已將龍華南部的民治街道、龍華街道納入深圳都市核心區(qū)。

這意味著，龍華中心區(qū)不再是誰(shuí)的“后花園”，而是真正與福田、南山并肩，共同承接“服務(wù)、商務(wù)、科創(chuàng)、總部、樞紐”等定義城市能級(jí)的核心功能。

所以，我們看到深圳市美術(shù)館新館、深圳圖書館北館、簡(jiǎn)上體育綜合體、龍華藝術(shù)中心等，這些過去只有福田區(qū)才有的城市級(jí)配套，現(xiàn)在紛紛搬到了龍華。

最近幾年，深圳樓市雖然經(jīng)歷調(diào)整，但龍華中心區(qū)卻始終是聰明資金的避風(fēng)港。片區(qū)新房、二手房成交量穩(wěn)居深圳前列，各種逆勢(shì)熱銷的網(wǎng)紅盤也持續(xù)霸榜。

綜合考量地段、產(chǎn)業(yè)、商圈、圈層與生活方式，在深圳存量重構(gòu)的新周期里，買入并長(zhǎng)線持有龍華中心區(qū)的核心資產(chǎn)，就是把握住了未來樓市分化中確定性的上升趨勢(shì)。

03

鎖定向上與確定的核心資產(chǎn)

龍華區(qū)很大，但真正的核心區(qū)并不多。

按照官方規(guī)劃，龍華將打造“世界級(jí)未來消費(fèi)體驗(yàn)中心”，疊加中軸數(shù)字產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的商務(wù)與科創(chuàng)功能。

這意味著，以后買龍華，絕不能只看單一的交通效率，而是要看產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、商務(wù)、生活方式，能否在同一個(gè)坐標(biāo)上發(fā)生高濃度疊加。

站在這個(gè)價(jià)值主軸上，順勢(shì)向上，才是資產(chǎn)無憂、抵御財(cái)富縮水與階層滑落的核心法則。

而位于龍華超級(jí)商圈核心的中交·國(guó)潤(rùn)華府，恰好集齊了這一系列要素。

一、站位價(jià)值疊加主軸，為資產(chǎn)流動(dòng)性保駕護(hù)航

評(píng)判一個(gè)區(qū)域的資產(chǎn)含金量，關(guān)鍵看它能否持續(xù)承接高凈值的改善購(gòu)買力。這取決于三個(gè)條件：

有沒有持續(xù)導(dǎo)入的人口和產(chǎn)業(yè)；
有沒有不斷升級(jí)的消費(fèi)與商業(yè)；
有沒有足夠成熟的公共配套與生活氛圍。

中交·國(guó)潤(rùn)華府通過“住、學(xué)、商、鐵”一體化讓這三者同時(shí)成立。

項(xiàng)目坐擁“家門口三軌交匯、雙地鐵口”的罕見優(yōu)勢(shì)，步行約200米即可到達(dá)兩個(gè)地鐵站，無縫接駁全城。不僅如此，連片區(qū)頂流的山姆會(huì)員店同樣是步行即可通達(dá)。

交通示意圖

一邊，是北站樞紐、中軸商務(wù)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)持續(xù)抬升的經(jīng)濟(jì)能級(jí)；另一邊，是超級(jí)商圈、國(guó)際商業(yè)IP、城市級(jí)文化設(shè)施不斷兌現(xiàn)的高濃度配套。

這些稀缺資源疊加，構(gòu)筑了資產(chǎn)極強(qiáng)的抗跌屬性與流動(dòng)性溢價(jià)。

二、優(yōu)質(zhì)教育賦能，構(gòu)筑資產(chǎn)的護(hù)城河

市場(chǎng)已經(jīng)無數(shù)次驗(yàn)證，帶有名校配套的資產(chǎn)擁有“抗跌+穩(wěn)定”雙重屬性。

中交·國(guó)潤(rùn)華府備受關(guān)注的一點(diǎn)，就是它對(duì)應(yīng)的教育資源——深圳中學(xué)龍華學(xué)校。

教育配套示意圖

這所學(xué)校由龍華區(qū)政府委托深圳中學(xué)全面管理，在辦學(xué)邏輯與教研機(jī)制上與“深中系”一脈相承。

深圳中學(xué)作為全華南TOP1，全國(guó)TOP6的名校，放眼全國(guó)，都是遙遙領(lǐng)先，也是唯一一個(gè)能進(jìn)全國(guó)前10的名校。（數(shù)據(jù)來源：2025清北錄取榜）

2025年，深圳中學(xué)數(shù)學(xué)、物理奧賽金牌數(shù)全省第一，化學(xué)奧賽金牌數(shù)全國(guó)第一，85人被清華、北大錄取，且連續(xù)四年獲丘成桐科學(xué)獎(jiǎng)。對(duì)深圳家長(zhǎng)來說，“深中系”的含金量毋庸置疑。

更值得一提的是，深圳中學(xué)龍華學(xué)校雖然是一所新學(xué)校，但成長(zhǎng)速度很快。

2026年4月公開報(bào)道顯示，該校學(xué)生在2025—2026年度美國(guó)數(shù)學(xué)競(jìng)賽AMC中實(shí)現(xiàn)明顯突破：AMC8組別有學(xué)生取得滿分并躋身全球前1%，另有多名學(xué)生進(jìn)入全球前5%、前10%和前25%。

這類國(guó)際競(jìng)賽成績(jī)至少說明，這所學(xué)校不是只有“深中”之名，已經(jīng)開始拿出看得見的結(jié)果。

深中龍華學(xué)校實(shí)行“單校劃片與多校聯(lián)動(dòng)”相結(jié)合的學(xué)位分配模式，招生按照“單校劃片1類、多校聯(lián)動(dòng)學(xué)區(qū)1類、單校劃片2類、多校聯(lián)動(dòng)學(xué)區(qū)2類……”這樣的學(xué)位類型順序依次進(jìn)行，同一類型內(nèi)再按積分高低排序，錄滿即止。

以2025年為例，深中龍華學(xué)校小一入學(xué)積分為單校劃片1類60分，初一入學(xué)積分為單校劃片1類60.6分，分?jǐn)?shù)門檻不高。

而中交·國(guó)潤(rùn)華府屬于優(yōu)先級(jí)最高的“單校劃片”，享有優(yōu)先錄取順位，免去了多校搖號(hào)的盲盒風(fēng)險(xiǎn)，入學(xué)確定性極高。

四大名校學(xué)區(qū)房的資產(chǎn)保值力，市場(chǎng)早有共識(shí)。即便過去幾年樓市調(diào)整，名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格依舊堅(jiān)挺。如下圖所示，一些樓齡超10年的老房子，單價(jià)動(dòng)輒10萬(wàn)+，次新房如深高北金亨利總價(jià)動(dòng)輒千萬(wàn)。

在市場(chǎng)最冷的階段，緊鄰深高北的某新盤，曾創(chuàng)下開盤3小時(shí)售罄的熱銷紀(jì)錄。

在中交·國(guó)潤(rùn)華府，高確定性的教育配套，既是孩子不用內(nèi)卷的高起點(diǎn)，也是穩(wěn)健的資產(chǎn)護(hù)城河。

三、央企背書+首發(fā)紅利，夯實(shí)穿越周期的底層邏輯

回歸到資產(chǎn)本身，在當(dāng)前的宏觀語(yǔ)境下，“交付力”與“兌現(xiàn)力”是資產(chǎn)安全的底線。

中交·國(guó)潤(rùn)華府是實(shí)力央企中交城投深耕深圳的首發(fā)之作。

從行業(yè)規(guī)律來看，巨頭房企首進(jìn)一座城市、首落一個(gè)區(qū)域，通常會(huì)將其打造為“品牌樣板”。如綠城、越秀、中建、龍湖等企業(yè)首進(jìn)深圳，都是超配打造精品。

這意味著，作為首發(fā)項(xiàng)目，中交在選材用料和施工精細(xì)度上具備較高的確定性。

效果圖

依托中交作為綠城大股東的背景，項(xiàng)目引入了綠城物業(yè)。

綠城物業(yè)在高端社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的口碑位居行業(yè)前列，其成熟的社群運(yùn)營(yíng)和細(xì)致的日常維護(hù)，能保障社區(qū)的老化速度低于同齡小區(qū)，讓社區(qū)更保值。

而在產(chǎn)品方面，項(xiàng)目不僅規(guī)劃了建面約81—165㎡的純粹改善戶型，更將采用新規(guī)戶型設(shè)計(jì)，帶來極高的空間使用率。

設(shè)計(jì)上打破固定格局，強(qiáng)調(diào)空間的靈活可變，讓購(gòu)房者花同樣價(jià)錢，獲得更好的居住體驗(yàn)。

回到最初那個(gè)問題：機(jī)構(gòu)突然唱多，樓市會(huì)變天嗎？

可以肯定的是，“普漲時(shí)代”已經(jīng)落幕，未來能率先走出獨(dú)立行情的，必定是那些人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)、資源高度聚集的核心區(qū)域。

占據(jù)深圳價(jià)值中心，手握名校資源和央企首發(fā)確定性的中交·國(guó)潤(rùn)華府，正是這一邏輯下的價(jià)值落點(diǎn)。

只有順勢(shì)而為，堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，把資金沉淀到這類看得見、摸得著的核心資產(chǎn)里，才是家庭穿越周期的底氣。