2026年一季度收官，12只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs一季報(bào)已全部披露完畢。身處消費(fèi)溫和復(fù)蘇、實(shí)體商業(yè)全面進(jìn)入存量提質(zhì)的行業(yè)周期中，消費(fèi)REITs整體經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健，但內(nèi)部差距持續(xù)拉大。

賽道之內(nèi)分化顯著：部分奧萊項(xiàng)目與核心商圈購(gòu)物中心，憑借穩(wěn)定客流與強(qiáng)勁終端銷售實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)步抬升；部分存量商場(chǎng)受主力店撤離、品牌迭代調(diào)整影響，短期經(jīng)營(yíng)承壓；而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等剛需業(yè)態(tài)，則依靠穩(wěn)定租賃需求，守住現(xiàn)金流基本盤。

消費(fèi)REITs早已告別單純靠地段紅利躺贏的階段，賽道競(jìng)爭(zhēng)邏輯徹底切換。當(dāng)下，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力、客流吸納水平與終端消費(fèi)轉(zhuǎn)化能力，才是決定項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值的核心變量。

■板塊全景：整體穩(wěn)健，內(nèi)部分化

截至2026年3月末，A股上市消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs共計(jì)12只，業(yè)態(tài)覆蓋城市核心購(gòu)物中心、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等多元場(chǎng)景，也是當(dāng)前公募REITs板塊中信息透明度高、現(xiàn)金流穩(wěn)定性較強(qiáng)的細(xì)分賽道。

結(jié)合睿思網(wǎng)梳理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，12只消費(fèi)REITs一季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收95217萬(wàn)元，頭部單項(xiàng)目營(yíng)收突破2億元大關(guān)。板塊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流全部錄得正向流入，合計(jì)規(guī)模達(dá)到45064萬(wàn)元，整體現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，安全墊扎實(shí)。與此同時(shí)，所有產(chǎn)品可供分配金額均為正值，板塊平均年化現(xiàn)金流分派率4.23%，長(zhǎng)期配置價(jià)值凸顯。

運(yùn)營(yíng)層面，全板塊平均出租率維持96.5%高位運(yùn)行，租金整體收繳率達(dá)98.8%，底層商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量穩(wěn)居全行業(yè)前列。綜合來(lái)看，消費(fèi)REITs整體經(jīng)營(yíng)韌性十足，但不同業(yè)態(tài)、不同城市能級(jí)的項(xiàng)目走勢(shì)截然不同：奧萊賽道增長(zhǎng)動(dòng)能突出，核心商圈項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行，社區(qū)商業(yè)表現(xiàn)扎實(shí)，部分區(qū)域型商業(yè)則面臨調(diào)整壓力。

■ 財(cái)務(wù)透視：分層顯著，現(xiàn)金流為王

結(jié)合12只標(biāo)的一季報(bào)披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ炔浑y發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)部營(yíng)收規(guī)模、盈利質(zhì)量分化十分明顯。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：各REITs2026年一季度報(bào)告；睿思網(wǎng)整理，單位：萬(wàn)元）

收入維度呈現(xiàn)清晰梯隊(duì)化特征。營(yíng)收8000萬(wàn)元以上的第一梯隊(duì)，囊括華夏華潤(rùn)、華夏大悅城、中金唯品會(huì)奧萊、中金印力消費(fèi)、華夏首創(chuàng)奧萊五大項(xiàng)目，均布局一線及強(qiáng)二線城市核心地段，收入結(jié)構(gòu)多元，租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、商業(yè)多經(jīng)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力。

華安百聯(lián)、華夏凱德、中金綠發(fā)位列第二梯隊(duì)，單季營(yíng)收集中在4000萬(wàn)至6200萬(wàn)元區(qū)間，多為地方標(biāo)桿型商業(yè)綜合體，經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗區(qū)域波動(dòng)能力較強(qiáng)。

華夏中海、華夏金茂、易方達(dá)華威、嘉實(shí)物美體量相對(duì)偏小，營(yíng)收普遍低于3100萬(wàn)元，以社區(qū)配套商業(yè)、便民農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主，增長(zhǎng)彈性有限，但剛需屬性加持下經(jīng)營(yíng)波動(dòng)更小。

從賬面利潤(rùn)來(lái)看，凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)參考價(jià)值有限，容易受會(huì)計(jì)核算規(guī)則干擾。中金唯品會(huì)奧萊REIT當(dāng)期凈利潤(rùn)小幅虧損，主要源于大額折舊攤銷與財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)提，剔除非經(jīng)營(yíng)性因素后，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流2973萬(wàn)元、可供分配金額4667萬(wàn)元，實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀態(tài)保持健康。

華夏中海商業(yè)REIT賬面凈利潤(rùn)僅66萬(wàn)元，同樣是折舊攤銷、固定成本分?jǐn)倢?dǎo)致賬面表現(xiàn)偏弱，項(xiàng)目出租率接近99%，租金收繳率穩(wěn)定在99.67%，真實(shí)經(jīng)營(yíng)底盤十分穩(wěn)固。

盈利表現(xiàn)層面，華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT領(lǐng)跑板塊，單季凈利潤(rùn)分別達(dá)到2686萬(wàn)元、2326萬(wàn)元，現(xiàn)金流兌現(xiàn)能力與盈利穩(wěn)定性同步領(lǐng)先。

現(xiàn)金流與分紅能力，仍是衡量消費(fèi)REITs價(jià)值的核心標(biāo)尺。華夏華潤(rùn)憑借9903萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流領(lǐng)跑全板塊，成為名副其實(shí)的現(xiàn)金流標(biāo)桿；華夏大悅城、中金印力、易方達(dá)華威現(xiàn)金流表現(xiàn)同樣亮眼，單季經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流均突破4300萬(wàn)元。

分紅端，板塊年化分派率區(qū)間落在3.62%—5.36%，其中華夏首創(chuàng)奧萊、華夏凱德、華安百聯(lián)分紅收益表現(xiàn)靠前，為投資者提供持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)。

■運(yùn)營(yíng)角逐：四大指標(biāo)，定檔成色

底層商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成色，最終都會(huì)體現(xiàn)在常態(tài)化運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)之上。出租率、租金單價(jià)、收繳效率、租賃周期四大核心維度，直觀拉開了12只消費(fèi)REITs的長(zhǎng)期差距。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：各REITs2026年一季度報(bào)告；睿思網(wǎng)整理）

出租率方面，板塊整體空置風(fēng)險(xiǎn)極低，一季度整體區(qū)間為93.78%—100%，平均水平超96.5%。中金唯品會(huì)奧萊實(shí)現(xiàn)滿租運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)稀缺性突出；華夏金茂、華夏中海、華夏華潤(rùn)、華夏凱德出租率均維持98%以上，招商運(yùn)營(yíng)節(jié)奏穩(wěn)定。

部分項(xiàng)目出租率小幅回落屬于主動(dòng)調(diào)整行為，華夏大悅城、中金印力為優(yōu)化品牌矩陣，主動(dòng)進(jìn)行鋪位汰換與業(yè)態(tài)升級(jí)，屬于短期陣痛換取長(zhǎng)期價(jià)值；中金綠發(fā)出租率小幅下行，主要受原有主力超市門店解約影響，目前新品牌招商工作有序推進(jìn)。

租金水平直接反映項(xiàng)目區(qū)位能級(jí)與消費(fèi)承載力。唯品會(huì)奧萊、華夏華潤(rùn)、華夏大悅城組成高租金第一梯隊(duì)，平均租金單價(jià)分別為460.71元/㎡/月、459元/㎡/月、389.79元/㎡/月，依托核心商圈流量與優(yōu)質(zhì)品牌組合，支撐起高租金收益。

華夏首創(chuàng)奧萊、華夏凱德、華安百聯(lián)、中金印力屬于區(qū)域流量型商業(yè)，租金區(qū)間穩(wěn)定在200至280元/㎡/月；華夏金茂、中金綠發(fā)、嘉實(shí)物美、易方達(dá)華威聚焦社區(qū)及民生服務(wù)，租金水平相對(duì)偏低，整體波動(dòng)平緩。

租金收繳能力，是商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的關(guān)鍵保障。一季度共有8只項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)租金100%全額收繳，涵蓋頭部奧萊、核心商場(chǎng)及民生類商業(yè)；其余項(xiàng)目收繳比例全部高于98%，商戶履約意愿普遍較強(qiáng)。整體來(lái)看，即便消費(fèi)復(fù)蘇節(jié)奏偏緩，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的回款能力依舊保持穩(wěn)健。

租賃周期結(jié)構(gòu)布局合理，長(zhǎng)短搭配平衡收益穩(wěn)定性與調(diào)整靈活性。嘉實(shí)物美、易方達(dá)華威剩余租期分別達(dá)到6.15年、4.72年，長(zhǎng)期租約提前鎖定未來(lái)多年收益，防御屬性拉滿；華夏金茂、華夏中海、中金綠發(fā)租期集中在3至3.9年，續(xù)約節(jié)奏平穩(wěn)，便于階段性優(yōu)化租賃條件；華夏首創(chuàng)奧萊、華安百聯(lián)租期相對(duì)較短，能夠緊跟市場(chǎng)變化靈活調(diào)整招商策略。

■ 風(fēng)險(xiǎn)桎梏：經(jīng)營(yíng)隱憂與擴(kuò)募約束

品牌升級(jí)與業(yè)態(tài)調(diào)整，正在給不少項(xiàng)目帶來(lái)階段性經(jīng)營(yíng)壓力。為拔高品牌層級(jí)、優(yōu)化消費(fèi)體驗(yàn)，大悅城、印力、綠發(fā)等項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)場(chǎng)內(nèi)鋪位調(diào)整與主力店更替，短期不可避免出現(xiàn)空置周期拉長(zhǎng)、收入增速放緩等問題。若后續(xù)優(yōu)質(zhì)品牌招商落地不及預(yù)期，客流修復(fù)節(jié)奏放緩，將會(huì)拉長(zhǎng)業(yè)績(jī)修復(fù)周期，進(jìn)而影響可供分配現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

消費(fèi)復(fù)蘇乏力背景下，商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本與收益的矛盾逐步凸顯。當(dāng)前零售、餐飲等線下實(shí)體商戶經(jīng)營(yíng)承壓，對(duì)于租金上調(diào)的接受度持續(xù)降低，板塊整體租金增長(zhǎng)進(jìn)入瓶頸期。與此同時(shí)，商場(chǎng)物業(yè)運(yùn)維、能源消耗、設(shè)備檢修、線下營(yíng)銷等固定開支逐年走高，部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本增速已經(jīng)超過(guò)營(yíng)收增速。租金增收遇阻、剛性成本上行雙向擠壓，進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目盈利空間。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一化問題，仍是消費(fèi)REITs普遍存在的短板。12只上市產(chǎn)品大多為單項(xiàng)目、單城市布局，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)高度綁定所在商圈活力與地方消費(fèi)水平，缺乏跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制。一旦區(qū)域消費(fèi)走弱、商圈競(jìng)爭(zhēng)力下滑，或是周邊新增商業(yè)項(xiàng)目分流客流，單一資產(chǎn)很難通過(guò)組合運(yùn)營(yíng)平滑經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，長(zhǎng)期抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱。

擴(kuò)募作為REITs規(guī)模化發(fā)展的重要路徑，在消費(fèi)板塊落地節(jié)奏相對(duì)偏緩。從一季報(bào)披露信息來(lái)看，全板塊僅有華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT落地實(shí)質(zhì)性擴(kuò)募動(dòng)作，其余11只標(biāo)的均明確報(bào)告期內(nèi)無(wú)擴(kuò)募相關(guān)安排，行業(yè)擴(kuò)容進(jìn)度不及市場(chǎng)預(yù)期。

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT目前處于二次擴(kuò)募關(guān)鍵階段，計(jì)劃整合昆山、杭州、沈陽(yáng)、淄博等多座萬(wàn)象系商業(yè)項(xiàng)目，其中昆山萬(wàn)象匯相關(guān)材料已進(jìn)入交易所問詢階段，后續(xù)還需經(jīng)過(guò)多層審批與持有人審議，整體落地周期較長(zhǎng)，存在一定不確定性。

放眼整個(gè)消費(fèi)賽道，優(yōu)質(zhì)存量商業(yè)資產(chǎn)稀缺、收購(gòu)估值偏高、跨項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理難度大等現(xiàn)實(shí)問題，階段性制約消費(fèi)板塊擴(kuò)募落地節(jié)奏。短期內(nèi)，多數(shù)消費(fèi)REITs仍將維持單一資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，結(jié)構(gòu)性短板難以快速改善。

■ 標(biāo)的速覽：12只消費(fèi)REITs一季報(bào)亮點(diǎn)

1.華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT：收入、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、可供分配金額均居板塊第一；出租率98.37%高位穩(wěn)定，租金收繳率100%；平均租金單價(jià)459元/㎡/月，同比+9.02%，創(chuàng)歷史新高。

2.華夏大悅城商業(yè)REIT：主動(dòng)品牌調(diào)改成效顯著，銷售額同比+24%，客流同比+16%；平均租金389.79元/㎡/月，同比+7.23%；出租率96.13%，租戶集中度低、收入分散安全。

3.中金唯品會(huì)奧萊REIT：出租率100%、租金收繳率100%；銷售額同比+21.93%，客流同比+6.58%，新增會(huì)員同比+23.38%；寧波地鐵6號(hào)線開通利好持續(xù)釋放。

4.中金印力消費(fèi)REIT：核心區(qū)主動(dòng)調(diào)改，會(huì)員活躍度同比+14.6%，會(huì)員消費(fèi)占比同比+8.6%；平均租金277.09元/㎡/月，同比+5.35%；出租率階段性回落，預(yù)計(jì)二季度重回98%以上。

5.華夏首創(chuàng)奧萊REIT：年化現(xiàn)金流分派率5.36%，位列全板塊第一；出租率97.73%，租金收繳率100%；季節(jié)性消費(fèi)驅(qū)動(dòng)強(qiáng)勁，收入與分紅兌現(xiàn)度高。

6.華安百聯(lián)消費(fèi)REIT：出租率95.16%、租金收繳率100%，經(jīng)營(yíng)基本面穩(wěn)?。蛔赓U面積與多元化業(yè)務(wù)同步拓展，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，分紅表現(xiàn)穩(wěn)定。

7.華夏凱德商業(yè)REIT：出租率98.04%高位運(yùn)行；旗下多項(xiàng)目會(huì)員數(shù)同比雙位數(shù)增長(zhǎng)；運(yùn)營(yíng)均衡、現(xiàn)金流扎實(shí)，年化分派率4.76%，具備配置吸引力。

8.中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT：租金收繳率100%，回款無(wú)憂；主力店調(diào)整平穩(wěn)推進(jìn)，已鎖定新入駐品牌；出租率97.15%，經(jīng)營(yíng)過(guò)渡有序、風(fēng)險(xiǎn)可控。

9.華夏中海商業(yè)REIT：出租率98.88%，租金收繳率99.67%；底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟、租戶履約能力強(qiáng)，現(xiàn)金流與收益具備高穩(wěn)定性。

10.華夏金茂商業(yè)REIT：出租率99.22%，接近滿租；廣告及多經(jīng)收入優(yōu)化明顯，EBITDA同比改善；收繳率99.32%，資產(chǎn)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)提升。

11.易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)剛需屬性突出，出租率同比提升6.92pct至93.78%；營(yíng)收同比+22.74%；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流優(yōu)異，具備強(qiáng)防御性。

12.嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT：剩余租期6.15年，為全板塊最長(zhǎng)，收益確定性高；出租率94.30%，租金收繳率99.52%；長(zhǎng)租約結(jié)構(gòu)筑牢穩(wěn)健底盤。

■ 結(jié)語(yǔ)：精細(xì)運(yùn)營(yíng)，穿越周期

2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)，正式邁入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)的全新發(fā)展階段。截至2026年4月23日，全市場(chǎng)累計(jì)申報(bào)17只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，合計(jì)擬發(fā)行規(guī)模突破600億元。

賽道業(yè)態(tài)豐富多元，覆蓋購(gòu)物中心、奧特萊斯、酒店、社區(qū)商業(yè)、辦公等多種類型，國(guó)資、民企、外資多方市場(chǎng)主體共同參與，行業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)容節(jié)奏加快。申報(bào)層面，上交所成為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs主要受理平臺(tái)，行業(yè)常態(tài)化發(fā)行時(shí)代全面到來(lái)。

在監(jiān)管層持續(xù)拓寬商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展空間的背景下，復(fù)盤12只已上市消費(fèi)REITs一季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，更能看清行業(yè)發(fā)展真實(shí)邏輯。如今商業(yè)地產(chǎn)告別野蠻生長(zhǎng)，消費(fèi)REITs也徹底脫離地段紅利時(shí)代，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、場(chǎng)景化打造、品質(zhì)化服務(wù)，成為資產(chǎn)穿越周期、穩(wěn)住長(zhǎng)期價(jià)值的核心支撐。

從一季度整體表現(xiàn)來(lái)看，消費(fèi)REITs板塊基本面韌性十足，核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)保持高位，現(xiàn)金回流與分紅能力扎實(shí)。但賽道內(nèi)部分化已成常態(tài)：奧萊業(yè)態(tài)憑借剛需消費(fèi)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑增長(zhǎng)，核心商圈項(xiàng)目以短期調(diào)整換取長(zhǎng)期升級(jí)，民生類商業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，缺乏區(qū)位與運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)壓力逐步凸顯。

財(cái)務(wù)層面不難看出，簡(jiǎn)單參考賬面利潤(rùn)容易產(chǎn)生判斷偏差，結(jié)合現(xiàn)金流、可分配收益研判資產(chǎn)質(zhì)量，才更為客觀理性。運(yùn)營(yíng)端，四大核心數(shù)據(jù)持續(xù)拉開項(xiàng)目差距，主動(dòng)求變的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷夯實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力，固守傳統(tǒng)模式的項(xiàng)目則增長(zhǎng)乏力。

與此同時(shí)，行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展仍面臨多重挑戰(zhàn)。品牌迭代帶來(lái)短期經(jīng)營(yíng)波動(dòng)、商戶承壓制約租金上漲、運(yùn)營(yíng)成本剛性增加、單一資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)集中，再加上消費(fèi)REITs擴(kuò)募落地緩慢，短期內(nèi)行業(yè)規(guī)?；?、多元化發(fā)展節(jié)奏受限。

隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs持續(xù)擴(kuò)容，大量新增資產(chǎn)即將入市，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步加劇。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)全面進(jìn)入運(yùn)營(yíng)價(jià)值定價(jià)階段，未來(lái)項(xiàng)目之間的比拼，將集中在業(yè)態(tài)升級(jí)效率、客流運(yùn)營(yíng)能力、租金管控水平以及資產(chǎn)整合潛力之上。

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，唯有深耕精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、持續(xù)優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、穩(wěn)固現(xiàn)金流底盤，同時(shí)把握行業(yè)擴(kuò)募整合機(jī)遇，才能在存量競(jìng)爭(zhēng)與行業(yè)擴(kuò)容并行的大環(huán)境下，持續(xù)穿越周期波動(dòng)，長(zhǎng)久保持穩(wěn)定的投資價(jià)值。

數(shù)據(jù)來(lái)源及免責(zé)說(shuō)明：本文全部基礎(chǔ)信息均來(lái)自各基金管理人、上交所、深交所官方公開披露文件，包括12只消費(fèi) REITs一季報(bào)、臨時(shí)公告、擴(kuò)募申報(bào)材料、招募說(shuō)明書等；本文基于基于公開信息進(jìn)行客觀分析與解讀，不構(gòu)成任何投資建議、投資分析意見或交易依據(jù)。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。