01

說來很有意思，體感上，海淀新房市場越來越困難了。

跟前幾年相比，是不是反差有點(diǎn)大！

這又是為什么呢？

從數(shù)據(jù)上看，過去五年北京新房新增供應(yīng)肉眼可見的收緊，直接從2021年的5.6w套降到2025年的3.4w套，降幅接近40%。

換句話說，差不多是直接降沒了二三十個中小社區(qū)的供應(yīng)量。

再來看海淀市場，卻迎來了供應(yīng)暴發(fā)期。

最夸張的是去年，直接新增了5000多套新房，打破了過去十年，甚至是十五年的年度供應(yīng)紀(jì)錄。

而且主力就是改善和高端。開發(fā)商明顯感覺到：

北京的富人不夠用了。

但是，有一個新盤卻是例外，形成了虹吸效應(yīng)。例外到什么程度：

1.它在過去4個月，連續(xù)4次拿下海淀區(qū)的網(wǎng)簽套數(shù)銷冠；

2.網(wǎng)簽第二周拿下北京網(wǎng)簽套數(shù)銷冠；

3.拿下2026年一季度海淀區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)、面積雙冠王......

可以說，從開盤伊始，冠軍拿到手軟，腳也軟。

這個名字值得記住，它就是：

中建壹品·海宸元境

很多人好奇的是，海宸元境怎么在高產(chǎn)品力扎堆的海淀市場，一路奪冠的？

而且還是在市場冰封的節(jié)點(diǎn)，如何做到一騎絕塵？

這背后，海宸元境操盤團(tuán)隊做對了什么，中建壹品管理層做對了什么，又有哪些鮮為人知的秘密？

接下來，我們開始一段探秘尋寶之旅。

02

讓我們把時針倒撥，回到去年的11月28日。

那一天，海宸元境的開盤成績，放在彼時冰封的北京樓市，都是一個奇跡。

也因?yàn)槭瞧孥E，坊間有很多流言。

但流言很快被揭穿。

海宸元境11月28日開盤，隔了兩天就是12月，搶11月網(wǎng)簽明顯來不及了。

就在12月第二周，海宸元境網(wǎng)簽就出結(jié)果了，當(dāng)周即為北京套數(shù)銷冠。

而后海宸元境開啟它的銷冠之路。

表妹大致做了統(tǒng)計：

1.2025年12月即為海淀網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王；

2.2025年12月至2026 年3 月，連續(xù)4個月拿下海淀區(qū)套數(shù)銷冠；

3.2026年1-2月累計，海淀區(qū)套數(shù)銷冠；

4.2026年一季度海淀區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)、金額雙冠王；

5.2026年3月小陽春期間直接網(wǎng)簽56套，與開盤轉(zhuǎn)簽當(dāng)月熱度相當(dāng)，不僅沒有開盤后泯然眾人，反而越賣越火；

6.2026年截止于4月20日，網(wǎng)簽181套，網(wǎng)簽去化率已接近50%，實(shí)際銷售率早已過半；

網(wǎng)簽業(yè)績是不是很炸裂！

要知道，這是海宸元境開盤不到5個月的極短時間內(nèi)網(wǎng)簽的業(yè)績。

錯覺接著又出現(xiàn)了。很多外人又覺得，海宸元境的熱銷似乎是

毫不費(fèi)力

在跟海宸元境操盤團(tuán)隊交流時，有小伙伴說了這樣一句話：

努力到無能為力，才會看起來毫不費(fèi)力。

操盤是一件系統(tǒng)工程。

很多人容易忽略公司的頂層操盤能力，以及團(tuán)隊的執(zhí)行能力。

這個系統(tǒng)到底是如何絲滑高效運(yùn)轉(zhuǎn)，還要繼續(xù)溯源。

03

中建壹品有一句話，公司每一個人都會脫口而出：

「敢為天下先，永遠(yuǎn)爭第一」

爭先文化是中建壹品基因自帶，不是頭一回當(dāng)銷冠，而是6年來進(jìn)京趕考的答卷。

從剛需到改善，再到10w+豪宅，都是銷冠。

在逆周期里，銷冠基因就變成了壓艙石。比如海宸元境，即便是在冰封市場也能奪冠。

短短6年時間，

他們在北京已經(jīng)有了近7000組家庭真金白銀的選擇。

所以，海宸元境的奪冠背后，是組織管理和體系支撐的成功。

在操盤之初他們就有不一樣的頂層設(shè)計：

差異化的定位+超預(yù)期的產(chǎn)品

差異化都在說，怎么做，而且有大結(jié)果，卻是極其考驗(yàn)一家公司的操盤能力。

再回到彼時的市場。

通過前期客研和入戶調(diào)研，中建壹品敏銳發(fā)現(xiàn)：海淀100m2以下的新增住宅存量不足500套。

這個關(guān)鍵信息，就像摩斯密碼一閃而過，卻被中建壹品的市場雷達(dá)精準(zhǔn)捕捉，并且迅速轉(zhuǎn)化成市場化方案：

99m2+123m2以下產(chǎn)品是主力戶型

要知道，這是一個超常規(guī)的大膽決策，也讓很多業(yè)內(nèi)同行意外和震驚。

管理層下這個決心，需要極大的魄力和決策力。而且，意外和震驚往往是一連串發(fā)生。

海宸元境在產(chǎn)品力上持續(xù)創(chuàng)造多個「海淀唯一」。

比如，創(chuàng)造了海淀唯一長約68m的超級門庭，且擁有約420平左右前場空間的純洋房社區(qū)。

海宸元境實(shí)拍，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

海宸元境效果圖，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

再比如，打造了海淀唯一約200m長的「超級城市界面」。

又比如，打出了海淀唯一99m2三居，808w上車的超級質(zhì)價比。

管理層最早的決策真相漸漸被市場知曉：海宸元境要做「海淀標(biāo)桿作品」。

海宸元境實(shí)拍，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

這種顆粒度極細(xì)的差異化的定位，也迅速收獲了市場高度關(guān)注。

營銷中心開放當(dāng)天，海宸地境就破天荒迎來800+到訪 ，100000+的全網(wǎng)曝光。

《教父》有一句話：

花半秒鐘看透本質(zhì)的人，和花一輩子都看不清的人，注定擁有截然不同的命運(yùn)。

海宸元境的決策者屬于前者。

04

好的開始，是成功的一半。

在這一半里，中建壹品的操盤方還表現(xiàn)了什么超能力？

海宸元境蓄客期間，不幸撞上了北京樓市少有的冰點(diǎn)時刻。

新的難題出現(xiàn)了，怎么辦？

操盤團(tuán)隊的解決方案是：超級客儲

超級客儲需要超級音量，需要超級信息通道，需要超級觸達(dá)。

所以有了下面這張海報。

10月12日，海宸元境全面開渠，鏈接了北京市場10+媒體通路；

在10月、11月開盤前的兩個月份均實(shí)現(xiàn)了3000組以上的到訪。

這背后是一個創(chuàng)新營銷理論：

超級音量+超級信息通路+超級觸達(dá)=超級客儲。

說到底，超級客儲需要「被看見的能力」，才能形成超級到訪。

但你以為，海宸元境只是做了這些嗎？

遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

開盤前期的一個月，自渠團(tuán)隊跑了線下上百家門店，最新的注冊全民統(tǒng)計人數(shù)已達(dá)1500+。

還有一個很容易被忽略的操盤細(xì)節(jié)，海宸元境線上線下拓客，實(shí)現(xiàn)到訪率高達(dá)

30%

市場上普遍不足10%。到訪率遠(yuǎn)超同行，海宸元境還有一個秘密武器：

超級主播

為什么說主播是超級？海宸元境線上拓客，是時長14小時的輪播。而且，他們還有全流程接待能力。

就是說，主播不止能線上邀約客戶，更能線下接待客戶，做到線上流量價值最大化。

超級客儲讓彼時北京樓市幾乎沒有人不關(guān)注到海宸元境，只要他想買房。

這，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

05

被看見是為了實(shí)現(xiàn)超級客儲。

然后呢？

意想不到的事情，又發(fā)生了

每個營銷環(huán)節(jié)，全都精心迭代一遍。

有兩件小事讓表妹記憶深刻。

一是對外交流的24小時反饋機(jī)制。

大家都知道渠道很重要，但用好渠道卻很難。

原因只有一個：公平、公平、還是公平。

海宸元境有一個24小時反饋機(jī)制，實(shí)時接受經(jīng)紀(jì)人反饋，保證制度透明，判客合理，保證合作伙伴利益。

還有一個，是及時反饋機(jī)制。

案場提出需求，管理層基本能實(shí)現(xiàn)當(dāng)天決策，當(dāng)天落地。

懂行的朋友會知道，對于央企來說，「及時反饋」是多么稀缺的寶貴品質(zhì)。

開盤前后，表妹也經(jīng)?？吹街薪ㄒ计返念I(lǐng)導(dǎo)層常駐案場。

海宸元境的小伙伴私底下說，領(lǐng)導(dǎo)層下沉到售樓處至少有一個多月，解決問題不在線上，不在辦公室，而是在案場。

表妹第一次去海宸元境的時候，發(fā)現(xiàn)他們的銷講特別有體驗(yàn)感，特別是場景化和細(xì)節(jié)顆粒度超出同行很多。

表妹很好奇，置業(yè)顧問驕傲地說，公司領(lǐng)導(dǎo)親自給她們培訓(xùn)，不是一場，而是很多輪，至少不少于10場。

一線有神明，這句話在海宸元境具象化了。

如果再繼續(xù)追問，海宸元境為什么能成功？

不只是清晰透明的獎懲機(jī)制，結(jié)傭速度快，還有所有流程里的細(xì)節(jié)，又重新迭代梳理了一遍。

所以說，海宸元境的成功，有一條就是

在每個環(huán)節(jié)、每個流程、每件小事上，都做對。

06

為什么中建壹品重視盯小事和細(xì)節(jié)，而且放到了流程和體系高度。

背后的答案就是：

給客戶一個可觸摸的確定性。

其實(shí)，做到這一點(diǎn)，非常非常難，需要頂層設(shè)計。

表妹了解到，在產(chǎn)品定位之初，海宸元境就實(shí)現(xiàn)了總圖、建筑、景觀、室內(nèi)的深度協(xié)同作業(yè)，以及全鏈條的拉通。

這就是給買家一個可觸摸的確定性。而且是在高強(qiáng)度的大運(yùn)營周期里，節(jié)點(diǎn)和時間大幅壓縮的前提下實(shí)現(xiàn)。

比如說，用一個月的時間呈現(xiàn)了售樓處，隨后不到一周樣板間開放。

這是大運(yùn)營效率。

再比如說，二三十種石材、松下六恒系統(tǒng)、四玻三中空玻璃......全都在售樓處展示出來。

這是高品質(zhì)展示。

搶時間不難，搶品質(zhì)也不難，難的是既要時間節(jié)點(diǎn)，又要高品質(zhì)，還要給客戶看得見的觸摸感。

真的是很難很難很難。

海宸元境123m2樣板間，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

而這背后，是施工期間領(lǐng)導(dǎo)層的躬身入局，是敢拍板、敢投入、敢決定。

是操盤團(tuán)隊，夜以繼日的全力以赴，不折不扣的執(zhí)行。

也只有這樣，一點(diǎn)點(diǎn)創(chuàng)新才會落地，一些細(xì)節(jié)才會如此完善。

這也是為什么海宸元境能在冰封的市場期，還能做的又快又好。

海宸元境181m2樣板間，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

表妹感覺很難學(xué)中建壹品。因?yàn)榧幢隳隳米吡酥薪ㄒ计匪袌D紙，但領(lǐng)導(dǎo)層的敬業(yè)精神和專業(yè)能力是圖紙里找不到的。

而且，這是一個持續(xù)迭代的過程。

在樣板間亮相、開盤和順銷期間，海宸元境的產(chǎn)品還持續(xù)在升級。

比如181m2的島臺，做了石材臺面，柜子收納，已經(jīng)超過競品和市場平均水平了。

但是操盤團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)，島臺不方便容膝，就把整個島臺造型做了調(diào)整，還升級了石材厚度。

海宸元境181m2樣板間，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

最難學(xué)的，其實(shí)是思考問題的視角，從企業(yè)視角到客戶視角。

所以，海宸元境在開盤一個月后，奇跡般地開放了實(shí)景展示區(qū)，讓可觸摸的確定性升級成眼見為實(shí)。

海宸元境實(shí)拍，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

實(shí)景展示區(qū)最先亮相的，也是難度最高的大門和入口景觀，表妹也替小伙伴們看了。

通常來說，儀式感容易做，展示出溫馨感卻很難。

表妹在現(xiàn)場看到后感覺，實(shí)景兌現(xiàn)比沙盤好太多太多。

海宸元境實(shí)拍，以開發(fā)商交付為準(zhǔn)

接下來，海宸元境的實(shí)景示范區(qū)二展也要陸續(xù)開放。在實(shí)景現(xiàn)場，表妹看到這些感覺到，中建壹品的品牌力一下子就立體飽滿起來。

從超級客儲、超級產(chǎn)品力，再到超級業(yè)績，中建壹品的超級品牌也越來越豐滿真實(shí)。

如果你不了解「敢為天下先，永遠(yuǎn)爭第一」這句話，可能只能看到表面。

但如果你了解這句話的本質(zhì)，

就會知道海宸元境為什么能開盤熱銷，小陽春熱銷，持續(xù)熱銷......

也會知道這只是一個開始。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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