在上海，一個(gè)沉寂多年的樓，最近被一家公司用5.78億元的價(jià)格“撿”走了。 這筆錢(qián)，大概只夠在上海市中心買(mǎi)幾套豪宅，卻拿下了一個(gè)總建筑面積約22萬(wàn)平方米的“巨無(wú)霸”商業(yè)體。

算下來(lái)，每平方米的成交單價(jià)只有2663元，這個(gè)價(jià)格在上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)里，幾乎可以被稱(chēng)為“地板價(jià)”。 更讓人驚訝的是，接盤(pán)者并非傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是一家以“撿破爛”起家，如今卻要把它打造成“亞洲最大”奧特萊斯的商業(yè)巨頭。

接下這個(gè)的，是砂之船集團(tuán)。 它可不是普通的開(kāi)發(fā)商，而是一家從重慶一家藝術(shù)咖啡館成長(zhǎng)起來(lái)的國(guó)際性?shī)W萊運(yùn)營(yíng)商。 砂之船最擅長(zhǎng)的商業(yè)模式，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“接盤(pán)+改造”。 他們不熱衷于在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上高價(jià)搶地，而是專(zhuān)門(mén)尋找那些爛尾或經(jīng)營(yíng)不良的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)收購(gòu)進(jìn)行低成本改造和快速擴(kuò)張。

截至2025年底，砂之船已在全國(guó)18個(gè)城市簽約了20家超級(jí)奧萊，總投資超過(guò)200億元，總面積超過(guò)236萬(wàn)平方米。 更關(guān)鍵的是其運(yùn)營(yíng)實(shí)力，2025年集團(tuán)總銷(xiāo)售額高達(dá)263億元，擁有超過(guò)2000萬(wàn)VIP會(huì)員。 這種強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和會(huì)員基礎(chǔ)，是其敢于接手復(fù)雜項(xiàng)目的底氣。

砂之船對(duì)上海閔行這個(gè)爛尾項(xiàng)目的規(guī)劃非常明確：要將其打造成亞洲最大的單體奧特萊斯。 這個(gè)位于銀都路2768號(hào)的原金盛家居二期，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，商業(yè)面積超過(guò)15萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目自2014年開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題自2021年起長(zhǎng)期停工，主體結(jié)構(gòu)雖已封頂，卻閑置成為區(qū)域“傷疤”。

根據(jù)規(guī)劃，砂之船將把這里全面改造為一站式商業(yè)綜合體。 其中餐飲業(yè)態(tài)的占比計(jì)劃高達(dá)30%，此外還將涵蓋國(guó)際名品、美妝、潮流服飾、家居折扣及親子休閑等多元業(yè)態(tài)。 一旦按此體量建成，它將超越目前上海最大的青浦百聯(lián)奧特萊斯，后者一、二期總體量約為20萬(wàn)平方米。

然而，“亞洲最大”的稱(chēng)號(hào)并非唾手可得。 就在砂之船拍下閔行項(xiàng)目的同時(shí)，上海奧萊市場(chǎng)的現(xiàn)任“霸主”百聯(lián)青浦奧特萊斯，其二期擴(kuò)建工程已進(jìn)入最后沖刺階段。 百聯(lián)股份官方信息顯示，二期項(xiàng)目“無(wú)界場(chǎng)”建筑面積約9.54萬(wàn)平方米，加上一期的10.46萬(wàn)平方米，總體量將達(dá)到20萬(wàn)平方米。

百聯(lián)青浦二期預(yù)計(jì)將于2026年9月底試營(yíng)業(yè)，并已官方宣稱(chēng)建成后將成為“亞洲最大單體奧特萊斯”。 其年銷(xiāo)售額目標(biāo)更是劍指70億元。 這意味著，一場(chǎng)關(guān)于規(guī)模和時(shí)間的賽跑已經(jīng)悄然開(kāi)始。 砂之船手握22萬(wàn)平方米的規(guī)劃藍(lán)圖，百聯(lián)則握有2026年9月開(kāi)業(yè)的明確時(shí)間表。

砂之船在上海的布局并非孤注一擲。 除了閔行項(xiàng)目，其在嘉定新城核心區(qū)還有一個(gè)總建筑面積約18.5萬(wàn)平方米的奧特萊斯項(xiàng)目正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2027年年初竣工。 閔行與嘉定，一南一北，形成了砂之船在上海的“雙子”戰(zhàn)略格局。

砂之船的強(qiáng)勢(shì)入局，徹底攪動(dòng)了上海奧特萊斯市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)池水。 目前，上海已開(kāi)業(yè)的奧萊項(xiàng)目有7個(gè)，市場(chǎng)長(zhǎng)期由青浦百聯(lián)、浦東佛羅倫薩小鎮(zhèn)、比斯特上海購(gòu)物村等頭部玩家主導(dǎo)。 但隨著新玩家進(jìn)場(chǎng)，格局正在進(jìn)入密集重構(gòu)期。

除了砂之船，春竹集團(tuán)旗下的楓葉小鎮(zhèn)奧特萊斯也已簽約落戶(hù)寶山國(guó)際郵輪旅游度假區(qū)，接替了此前規(guī)劃的首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目。 至此，上海奧萊市場(chǎng)已集齊百聯(lián)、佛羅倫薩、比斯特、砂之船、首創(chuàng)、春竹集團(tuán)六大巨頭。 一場(chǎng)圍繞品牌、體驗(yàn)與客流的全方位競(jìng)爭(zhēng)已然白熱化。

這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已超越了簡(jiǎn)單的規(guī)模比拼。 百聯(lián)青浦二期著力打造“無(wú)界場(chǎng)”概念，旨在融合商業(yè)、文化、旅游，形成復(fù)合體驗(yàn)空間。 砂之船則憑借其“藝術(shù)商業(yè)”基因，計(jì)劃引入超過(guò)600家品牌，并打造其標(biāo)志性的超級(jí)兒童、超級(jí)運(yùn)動(dòng)等主題館。 它們都在試圖回答同一個(gè)問(wèn)題：今天的消費(fèi)者，到底需要怎樣的奧萊？

與此同時(shí)，一種被稱(chēng)為“新奧萊”的業(yè)態(tài)也在上海遍地開(kāi)花。 以薈品倉(cāng)、壹品倉(cāng)為代表的倉(cāng)儲(chǔ)式城市奧萊，憑借“一店逛遍300+大牌”的極致效率，在社區(qū)商業(yè)中快速滲透，與郊區(qū)的超級(jí)奧萊形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)。 上海的折扣零售地圖，正以前所未有的密度被重新勾勒。

從城市更新的角度看，砂之船接盤(pán)閔行爛尾樓是一個(gè)多方共贏的樣本。 原業(yè)主方的債務(wù)問(wèn)題得到處置，顓橋片區(qū)這塊矚目的“城市傷疤”即將被激活更新，周邊居民將獲得一個(gè)大型商業(yè)配套。 而砂之船則以極低的成本，獲得了進(jìn)軍上海奧萊第一梯隊(duì)的寶貴入場(chǎng)券。

當(dāng)折扣消費(fèi)從一種精打細(xì)算的選擇，逐漸演變?yōu)橐环N主流的生活方式，商業(yè)空間所承載的功能也必然發(fā)生改變。 未來(lái)的奧萊，或許不再僅僅是品牌過(guò)季商品的“出口”，而將成為融合購(gòu)物、餐飲、休閑、社交乃至微度假的綜合性生活目的地。 那么，在這場(chǎng)關(guān)乎未來(lái)的競(jìng)賽中，你認(rèn)為決定勝負(fù)的關(guān)鍵，究竟是搶先開(kāi)業(yè)的時(shí)機(jī)，精心規(guī)劃的體量，還是那份真正能打動(dòng)人心、讓人流連忘返的獨(dú)特體驗(yàn)？