太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

運(yùn)城樓市量?jī)r(jià)波動(dòng)較小內(nèi)卷弱，運(yùn)城御龍庭能否實(shí)現(xiàn)大同神話的延續(xù)？ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

運(yùn)城“御龍庭”進(jìn)駐｜降維打擊????

2026年4月15日，山西省政務(wù)平臺(tái)發(fā)布運(yùn)城御龍庭的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

根據(jù)相關(guān)拿地資料梳理運(yùn)城御龍庭項(xiàng)目基本情況如下：

御龍庭東苑開(kāi)發(fā)商：運(yùn)城市宏晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。根據(jù)相關(guān)股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出，該方位為山西萬(wàn)坤地產(chǎn)，即大同御龍庭的母公司！

地塊位置：運(yùn)城堯夢(mèng)公園旁、大運(yùn)花園南側(cè)

占地規(guī)模：83.31畝，約5.5萬(wàn)㎡

摘地總價(jià)：2.63億元，畝單價(jià)316萬(wàn)，樓面價(jià)約1635元/㎡

御龍庭進(jìn)運(yùn)城，對(duì)運(yùn)城樓市來(lái)說(shuō)，它不是來(lái)喝湯的，而是對(duì)目前運(yùn)城市樓市格局進(jìn)行洗牌，對(duì)運(yùn)城原本土房企將會(huì)是降維打擊！

樓評(píng)君推斷其發(fā)展路線：

1，重新定義運(yùn)城初改、改善盤(pán)的產(chǎn)品體系。

2，運(yùn)城樓市價(jià)格承壓，御龍庭改變運(yùn)城房?jī)r(jià)定價(jià)邏輯！

3，樓市溫和競(jìng)爭(zhēng)的原有生態(tài)將被打破，加速樓市強(qiáng)弱分化！

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NO. 1｜御龍庭操盤(pán)邏輯解析

2025年4月25日，大同御龍庭五期當(dāng)日實(shí)現(xiàn)近“售罄”！

運(yùn)城的御龍庭大概率將會(huì)延續(xù)大同的操盤(pán)打法，故而在運(yùn)城樓市經(jīng)營(yíng)的房企、代理、渠道、中介均需重視御龍庭項(xiàng)目的存在。

御龍庭打造地市級(jí)“現(xiàn)象級(jí)”神盤(pán)的核心邏輯有三個(gè)維度！

1，第一板斧——性價(jià)比“屠夫”。

御龍庭是遭遇過(guò)市場(chǎng)危機(jī)中活下來(lái)的一家房企，其核心導(dǎo)向?yàn)閷?shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”預(yù)期，故而在定價(jià)上既要了新盤(pán)的命門(mén)，也兼顧打擊二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

參考大同定價(jià)策略。運(yùn)城御龍庭極有可能定價(jià)6500-7000元之間，構(gòu)建區(qū)域內(nèi)極致性價(jià)比，周邊競(jìng)品打入“冷宮”。

2，第二板斧——產(chǎn)品創(chuàng)新強(qiáng)。

御龍庭在呂梁、大同已經(jīng)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，“零公攤”產(chǎn)品的超高贈(zèng)送率，近乎100%的得房率實(shí)現(xiàn)期房賣過(guò)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)。

3，第三板斧——強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷。

房地產(chǎn)如今處于“渠道稱王”的時(shí)代，御龍庭重新恢復(fù)了房企營(yíng)銷的主導(dǎo)權(quán)，讓樓市再次實(shí)現(xiàn)了“大開(kāi)大合”，工地營(yíng)銷+去渠道+高認(rèn)籌金+杜絕關(guān)系等操作。

其導(dǎo)向?yàn)闃O致的控制成本，對(duì)房企而言，營(yíng)銷投入和渠道成本綜合降低約為500元/平米，將定價(jià)權(quán)和營(yíng)銷主導(dǎo)權(quán)重新回歸房企手中！

御龍庭的操盤(pán)簡(jiǎn)單歸納：以價(jià)換量+產(chǎn)品升維+快速清盤(pán)，以微利目標(biāo)換取生存空間，拒絕漫長(zhǎng)周期的綁架！

營(yíng)銷策略：新房+二手通殺！剛改無(wú)法一梯一戶“零公攤”，改善無(wú)法實(shí)現(xiàn)“低價(jià)”！

NO. 2｜御龍庭對(duì)運(yùn)城樓市影響！

運(yùn)城，山西省第二大人口城市，新房成交量大約是大同的二倍！

運(yùn)城，是近幾年在山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)占比中持續(xù)上升的城市，對(duì)比太原、大同、你中等城市，運(yùn)城的樓市屬于穩(wěn)定極高的，競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷并不強(qiáng)烈！

御龍庭在運(yùn)城市的進(jìn)駐將會(huì)產(chǎn)生以下幾個(gè)預(yù)期：

1，運(yùn)城樓市加速分化的形成。

太原已經(jīng)延續(xù)了三年的分化市場(chǎng)，好項(xiàng)目的流速月均50-100套，差的項(xiàng)目基本被停滯，這樣的分化在運(yùn)城尚未形成。

御龍庭將會(huì)改變所在板塊3公里以內(nèi)的項(xiàng)目，要么銷售階段“清零”（等御龍庭清貨），要么就走入降價(jià)通道，要么倒逼產(chǎn)品升級(jí)，客戶重新分配，進(jìn)入內(nèi)卷時(shí)代！

2，加速運(yùn)城二手房?jī)r(jià)格下跌。

產(chǎn)品革新?lián)Q代下，御龍庭不僅對(duì)新房有沖擊，對(duì)二手房也有沖擊，其產(chǎn)品往往覆蓋剛需、剛改、改善三類客群，二手房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)，自然加速降低！

3，運(yùn)城房企重新洗牌，不善于前策+營(yíng)銷的房企將會(huì)被出清！

運(yùn)城的幾大房企，如金鑫、西建、大運(yùn)、鑫馬、金博雅，以及山西建投的幾個(gè)子公司將會(huì)受到較大的沖擊，房企在品牌力+產(chǎn)品力+性價(jià)比進(jìn)行PK!

4，運(yùn)城進(jìn)入產(chǎn)品集中升級(jí)的時(shí)代！

目前運(yùn)城有湟棟公園里、鑫馬央璟、西建國(guó)賓閱湖/天茂攬閱、清控紫荊府等項(xiàng)目產(chǎn)品力屬于較為創(chuàng)新，但相對(duì)于大同市場(chǎng)仍屬于偏保守一些！

御龍庭之后，運(yùn)城樓市將會(huì)進(jìn)入“零公攤”為標(biāo)配，抬板建筑，適合北方的五代宅類產(chǎn)品層出不窮，運(yùn)城客戶消費(fèi)的預(yù)期也將會(huì)被拉升！

5，刺激運(yùn)城拿地的預(yù)期，土地?zé)岫然厣?/strong>

鯰魚(yú)效應(yīng)，運(yùn)城沉寂的土地市場(chǎng)或?qū)⒂兴P(pán)活，畢竟御龍庭拿地的畝價(jià)超過(guò)300萬(wàn)，其信號(hào)對(duì)運(yùn)城本土房企形成倒逼，并不是市場(chǎng)不好，是產(chǎn)品不能滿足需求！

NO. 3｜御龍庭應(yīng)對(duì)策略預(yù)判

大同，弱勢(shì)城市實(shí)現(xiàn)了“日光盤(pán)”!

運(yùn)城，御龍庭也有“日光盤(pán)”潛力！

樓評(píng)君2026年上半年前后去運(yùn)城數(shù)次調(diào)研，希望在土地開(kāi)發(fā)前策領(lǐng)域有承接，在大同服務(wù)某大宗土地前策中對(duì)大同御五有了接觸，其預(yù)判基本吻合！

1，2026年下半年，御龍庭直接競(jìng)爭(zhēng)品提前布局，搶占市場(chǎng)份額。

2，尚未推售的余量地塊，注重前策，調(diào)整產(chǎn)品策略，升級(jí)優(yōu)化！

3，引入強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)外援，構(gòu)建強(qiáng)營(yíng)銷+線上流量的先行優(yōu)勢(shì)！

御龍庭進(jìn)運(yùn)城，不是來(lái)喝湯，是來(lái)洗牌的。強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者出清！

御龍庭定位是梳理市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)、客群，對(duì)“好房子”產(chǎn)品不斷優(yōu)化！房企在投決、前策、產(chǎn)品中，要走出山西，跳出運(yùn)城競(jìng)爭(zhēng)才能走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)！

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