福建
近日，福岡市公益財(cái)團(tuán)法人亞洲城市研究所發(fā)布最新估算報(bào)告，福岡核心再開發(fā)計(jì)劃 “天神大爆炸” （TENJIN Big Bang）釋放強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，整體經(jīng)濟(jì)波及效應(yīng)突破1.89萬億日元，較十年前估值實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。
這項(xiàng)啟動(dòng)于2015年的標(biāo)桿級(jí)城市再生政策初衷聚焦老舊街區(qū)革新與都市能級(jí)躍升；如今臨近竣工節(jié)點(diǎn)，它不僅重塑城市硬件風(fēng)貌、催生多元投資機(jī)遇，更推動(dòng)高附加值產(chǎn)業(yè)集聚與地方可持續(xù)發(fā)展。
項(xiàng)目背景：
多重現(xiàn)實(shí)困境催生都市更新
“天神大爆炸” 是福岡市立足城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展推出的核心再開發(fā)工程，落地背景源于城市發(fā)展的多重現(xiàn)實(shí)需求。
作為福岡市中心核心商圈，天神片區(qū)長(zhǎng)期受航空法規(guī)嚴(yán)格限制，建筑高度、容積率被嚴(yán)格約束，土地利用效率偏低。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)大量樓宇建成年代久遠(yuǎn)，設(shè)施老化、抗震性能不足，商業(yè)與商務(wù)空間功能滯后，難以適配現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)需求。再疊加少子老齡化、地方城市競(jìng)爭(zhēng)加劇等嚴(yán)峻局面，福岡亟需通過核心城區(qū)煥新，鞏固九州樞紐地位、強(qiáng)化亞洲門戶城市競(jìng)爭(zhēng)力。
2014年福岡被劃定為國(guó)家戰(zhàn)略特區(qū)，獲得國(guó)家層面政策支持，為管制松綁創(chuàng)造先決條件。2015年，福岡市正式啟動(dòng) “天神大爆炸” 十年更新計(jì)劃，以放寬建筑高度、容積率限制為核心抓手，鼓勵(lì)民間主導(dǎo)老舊建筑翻新重建。
該項(xiàng)目計(jì)劃初期目標(biāo)是改造30棟老舊樓宇，通過都市硬件升級(jí)、安全改造、業(yè)態(tài)升級(jí)三重路徑，激活商圈活力、吸引企業(yè)落戶、增加交流人口，打造兼具安全性、商業(yè)活力與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化中心城區(qū)。
成效顯著：
經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)大幅攀升
根據(jù)福岡亞洲都市研究所的數(shù)據(jù)，“天神大爆炸”計(jì)劃經(jīng)濟(jì)波及總額達(dá)1.89萬億日元，約為2015年首次估算的2.2倍，增長(zhǎng)核心源于實(shí)際改造規(guī)模大幅超出原定規(guī)劃。
建筑改造層面，項(xiàng)目整體建筑面積凈增量達(dá)53萬7501平方米，為預(yù)期數(shù)值的1.7倍。本次評(píng)估涵蓋11個(gè)重點(diǎn)再開發(fā)項(xiàng)目，共推進(jìn)57棟建筑重建，遠(yuǎn)超最初規(guī)劃的30棟改造目標(biāo)。
經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)方面，建設(shè)投資帶來的連鎖效應(yīng)同步增長(zhǎng)至6301億日元，較往期提升2.1倍。
就業(yè)拉動(dòng)方面，表現(xiàn)相對(duì)平緩，整體帶動(dòng)就業(yè)5萬9550人，僅小幅上漲4%，主要原因在于企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型落地，生產(chǎn)效率提升，用工規(guī)模保持穩(wěn)定。
紅利釋放：
天神大爆炸引爆多元投資機(jī)遇
伴隨“天神大爆炸”再開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模化落地，福岡天神片區(qū)資產(chǎn)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)活力全面提升，形成覆蓋房地產(chǎn)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、金融的全鏈條投資機(jī)遇，成為日本地方城市核心投資高地。
地價(jià)租金雙漲，核心資產(chǎn)價(jià)值攀升
“天神大爆炸”再開發(fā)項(xiàng)目，直接拉動(dòng)天神片區(qū)商業(yè)、住宅地價(jià)持續(xù)走高。
2025年度福岡市基準(zhǔn)地價(jià)顯示，全市商業(yè)地均價(jià)漲幅達(dá)10.2%、住宅地漲幅7.2%，連續(xù)13年保持上漲趨勢(shì)，且漲幅已連續(xù)多年位居日本政令指定城市前列。
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投資品類呈現(xiàn)多元格局，核心商圈甲級(jí)樓宇空置率低位運(yùn)行，租金穩(wěn)步上行。新建寫字樓、商業(yè)商鋪、高端公寓三類資產(chǎn)收益穩(wěn)定，租售需求旺盛，疊加規(guī)劃放寬帶來的開發(fā)空間擴(kuò)容，不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值持續(xù)凸顯。
企業(yè)集聚加速，新興業(yè)態(tài)紅利凸顯
福岡“天神大爆炸”以硬件更新為載體，推動(dòng)企業(yè)“新陳代謝”，形成高附加值產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，為產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)造沃土。
城市更新帶動(dòng)企業(yè)加速入駐，IT、跨境商務(wù)、設(shè)計(jì)文創(chuàng)等高附加值產(chǎn)業(yè)不斷集聚。區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字科創(chuàng)、體驗(yàn)式消費(fèi)成為投資熱門，依托福岡區(qū)位與成本優(yōu)勢(shì)，新興業(yè)態(tài)落地提速，產(chǎn)業(yè)投資潛力持續(xù)釋放。
低風(fēng)險(xiǎn)、高確定性投資窗口期顯現(xiàn)
福岡市以系列政策降低投資門檻、強(qiáng)化收益保障，形成穩(wěn)定可預(yù)期的投資環(huán)境。通過“天神大爆炸獎(jiǎng)金（BBB）”制度，對(duì)符合抗震、環(huán)保、高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的重建項(xiàng)目，給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)、審批綠色通道、公共配套優(yōu)先建設(shè)等支持。
同時(shí)，政府聯(lián)合地方金融機(jī)構(gòu)推出專項(xiàng)低息貸款，開發(fā)企業(yè)融資成本降低1-1.5個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人投資可享受稅收抵扣、租金補(bǔ)貼等優(yōu)惠。
從投資周期看，2026至2027年項(xiàng)目集中竣工收尾，片區(qū)成熟度將進(jìn)一步提升，疊加人口與城市基本面優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期投資確定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出。
歷經(jīng)十余年推進(jìn)，福岡“天神大爆炸”再開發(fā)計(jì)劃即將迎來收官關(guān)鍵期。
從破解老舊城區(qū)發(fā)展困局、借力特區(qū)政策紅利出發(fā)，“天神大爆炸”再開發(fā)項(xiàng)目以民間活化、管制松綁為核心的實(shí)踐，憑借輕財(cái)政依賴的創(chuàng)新模式，不僅收獲了經(jīng)濟(jì)躍升、城市煥新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的豐碩成果，更成為日本地方都市更新與價(jià)值投資領(lǐng)域的標(biāo)桿典范。
伴隨竣工節(jié)點(diǎn)臨近與新興產(chǎn)業(yè)培育持續(xù)加碼，福岡將充分釋放都市再生紅利，進(jìn)一步夯實(shí)九州核心城市優(yōu)勢(shì)，在亞洲區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、地方自治革新與宜居城市建設(shè)中持續(xù)探索全新發(fā)展路徑。
對(duì)于投資者而言，核心商圈甲級(jí)寫字樓受益于企業(yè)加速集聚，空置率維持低位、租金穩(wěn)步上漲；再開發(fā)區(qū)域沿街商鋪因體驗(yàn)式消費(fèi)與跨境業(yè)態(tài)需求旺盛，租賃活躍度持續(xù)提升；而政策支持型公寓則可享受稅收抵扣、租金補(bǔ)貼等優(yōu)惠，收益穩(wěn)定性較強(qiáng)。整體來看，福岡的不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值在規(guī)劃放寬帶來的開發(fā)空間擴(kuò)容支撐下持續(xù)凸顯，為全球投資者的穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期投資選擇。
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