4月24日下午，中金普洛斯REIT（508056.SH）召開2025年報業(yè)績說明會。普洛斯中國區(qū)CEO趙明琪作為原始權(quán)益人兼運營管理機(jī)構(gòu)代表，與兩位基金經(jīng)理共同亮相，不僅分享了基金的底層資產(chǎn)運營策略、最新物流倉儲行業(yè)趨勢等大量干貨，還現(xiàn)場回答了當(dāng)前市場與投資者關(guān)切的問題。

針對未來的擴(kuò)募藍(lán)圖，普洛斯與中金基金在業(yè)績說明會上明確表態(tài)，目前正致力于遴選具備高潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，力求借助常態(tài)化的擴(kuò)募機(jī)制，推動產(chǎn)品規(guī)模擴(kuò)張與資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化的同步提升，從而為投資人帶來可持續(xù)的回報。

此次中金普洛斯REIT 舉辦的業(yè)績說明會兼具高規(guī)格與實質(zhì)內(nèi)容，不僅在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中彰顯了產(chǎn)品卓越的經(jīng)營韌性，更依托普洛斯專業(yè)團(tuán)隊的市場研究，向外界清晰而堅定地傳遞了對物流倉儲行業(yè)即將迎來新一輪上行周期的信心。

主動管理，以精細(xì)化運營穿越周期

2025全年來看，中金普洛斯REIT項目整體四個季度末簽約出租率維持約90%，EBITDA 利潤率保持在65%以上。期間，基金完成新擴(kuò)租約62萬平方米、續(xù)簽約31萬平方米，租賃活躍度和需求剛性在周期波動中得到充分驗證。

據(jù)業(yè)績說明會透露，中金普洛斯REIT十個園區(qū)覆蓋大灣區(qū)、長三角、京津冀及中西部地區(qū)，其中超過三分之二的面積位于一線城市及其周邊優(yōu)勢市場。2025年中金普洛斯REIT十個園區(qū)所處區(qū)域市場的凈吸納量達(dá)近1000萬平方米，且過去三年呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，2025年增幅尤為顯著。核心區(qū)位疊加旺盛的區(qū)域需求，為基金底層資產(chǎn)的租賃活躍度提供了堅實的市場基礎(chǔ)。

此外，租戶結(jié)構(gòu)的高品質(zhì)和分散性，也是其一大優(yōu)勢。截至2025年末，中金普洛斯REIT服務(wù)租戶約80家，涵蓋零售電商、第三方物流、快遞快運、醫(yī)藥及食品冷鏈等多個行業(yè)。租戶結(jié)構(gòu)上，自2024年7月起已無單一租戶收入占比超過10%，期末前五大租戶收入合計占比25.26%，集中度風(fēng)險有效分散。

縱觀其整體業(yè)績穩(wěn)健的表現(xiàn)，還有一組值得細(xì)看的數(shù)據(jù)：2025年中金普洛斯REIT十個園區(qū)運營成本同比優(yōu)化，其年報披露的全年資本性支出有所增加。

首先，運營成本的優(yōu)化是建立在其品質(zhì)與服務(wù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，這種效率提升來自數(shù)字化、體系化能力的沉淀，而非短期的預(yù)算削減，因此具備可持續(xù)性。據(jù)了解，普洛斯依托自身打造的數(shù)智化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了管資產(chǎn)、管客戶、管運營的一體化線上管理，實時把握市場動態(tài)并快速響應(yīng)變化，以數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)決策。

其次，資本性支出的增加表明普洛斯對REIT 旗下多個園區(qū)實施了針對性的資產(chǎn)定制化改造升級，通過資產(chǎn)煥新與服務(wù)提升，實現(xiàn) ESG 賦能、增強(qiáng)園區(qū)競爭力并優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，從而進(jìn)一步挖掘資產(chǎn)價值，提高對投資人的回報。

例如，普洛斯通州光機(jī)電物流園主動調(diào)整定位、定制化改造，疊加緊鄰北京亦莊國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向醫(yī)藥物流方向，簽約一家全球領(lǐng)先的高端醫(yī)藥物流企業(yè)。

這一優(yōu)一增的運營指標(biāo)，反映的其實是普洛斯同一套主動管理策略：通過數(shù)智化和精細(xì)化管理降低日常運營的成本、提升運營效率，從而重塑資產(chǎn)長期競爭力。兩者并行，成為其穿越周期的運營底色。

供需改善，物流倉儲市場上行周期將開啟

在這場業(yè)績說明會上，普洛斯還分享了其專業(yè)團(tuán)隊基于對全國49個主要城市的高標(biāo)倉市場監(jiān)測數(shù)據(jù)所展開的市場研究成果。

從供需兩端來看，上述主要市場高標(biāo)倉的凈吸納大于供應(yīng)增量，供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化已從趨勢變?yōu)閿?shù)據(jù)驗證的事實。據(jù)普洛斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年全年主要高標(biāo)倉市場新增供應(yīng)約1400萬平方米，同比下降12%；需求端則保持穩(wěn)健擴(kuò)張，全年凈吸納面積達(dá)1600萬平方米，同比增長23%。

反映到運營端具體指標(biāo)，截至2025年底全國高標(biāo)倉市場平均出租率回升至83%，已進(jìn)入上行通道，且部分區(qū)域的新簽租金水平企穩(wěn)向好。

更深層次來分析，市場需求的增長變化不僅體現(xiàn)在總量上，其具體結(jié)構(gòu)性變化趨勢同樣值得關(guān)注。據(jù)普洛斯市場研究分析，跨境電商仍是2025年物流倉儲市場凈吸納量的最大貢獻(xiàn)行業(yè)，但其增長已從華南向華東、華北區(qū)域擴(kuò)散；同樣作為主力的還有快遞快運行業(yè)，加速向下沉市場布網(wǎng)，貢獻(xiàn)占比從上年的8%升至17%；新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈帶動的倉儲需求從6%升至12%，這些行業(yè)共同構(gòu)成需求的增長來源。

與此同時，內(nèi)需消費成為租賃需求驅(qū)動主力，尤其是消費者越來越重視悅己經(jīng)濟(jì)、質(zhì)價比導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)，托舉起以潮玩、即時零售為代表的新業(yè)態(tài)，加上制造端國產(chǎn)智能制造崛起，這些趨勢一起為物流倉儲市場注入結(jié)構(gòu)性新增量。

今年一季度，這一市場供需改善的趨勢得到了延續(xù)。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年一季度GDP增速5.0%，內(nèi)需貢獻(xiàn)率達(dá)84.7%。中國物流與采購聯(lián)合會數(shù)據(jù)顯示，2026年3月物流業(yè)景氣指數(shù)較上月回升2.7個百分點，各分項指數(shù)全面回升。內(nèi)需提振和物流景氣度回暖，為倉儲市場的需求韌性提供了強(qiáng)勁支撐。

世邦魏理仕（CBRE）近日發(fā)布的2026年第一季度北京和上海不動產(chǎn)市場報告顯示，整體來看，倉儲物流市場率先回暖，REITs的基本面正在改善。上海市場，倉儲物流無新增供應(yīng)，空置率22.5%，連續(xù)三季收窄，且進(jìn)出口總值同比大增23.1%；北京市場，第一季度單季凈吸納量達(dá)19.8萬平方米，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

在此背景下，經(jīng)過過去三四年的供需調(diào)整，物流倉儲市場有望開啟新一輪上行周期。綜合此前市場預(yù)判，未來3至5年倉儲物流市場租金有望回到合理水平，對應(yīng)約30%至50%的上行空間。

分紅領(lǐng)跑，分派率穩(wěn)居行業(yè)頭部

就在幾天前，中金普洛斯REIT發(fā)布2026年一季度業(yè)績。報告期內(nèi)基金實現(xiàn)收入約9746.28萬元，可供分配金額約6888.87萬元，年化現(xiàn)金流分派率約4.74%，核心指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)健，展示出強(qiáng)大的經(jīng)營韌性。

分紅的兌現(xiàn)力度同樣值得關(guān)注。截至目前，自2021年6月上市以來，該基金已完成15次分紅，累計分配約14.61億元，歷年分紅比例保持近100%。其2026年公告并完成了第一次分紅，而2025年內(nèi)先后公告四次現(xiàn)金分紅，累計約3.42億元，全部以現(xiàn)金方式發(fā)放、免收分紅手續(xù)費，體現(xiàn)出高頻、穩(wěn)定、高比例的分紅特征。

對公募REITs投資者而言，分派率是衡量產(chǎn)品投資價值最直觀的指標(biāo)。中金普洛斯REIT 2026年一季度年化現(xiàn)金流分派率約4.74%。

拉長時間看，中金普洛斯REIT 2025年年化現(xiàn)金分派率為5.34%，在整個倉儲物流REITs板塊中位居行業(yè)頭部，且2023年至2025年連續(xù)三年按當(dāng)年末市值計算的分派率均保持在5%以上。

置身于市場利率普遍走低的宏觀環(huán)境之中，倘若將中金普洛斯REIT 所維持的可持續(xù)分派水平，與十年期國債收益率及傳統(tǒng)銀行理財產(chǎn)品進(jìn)行橫向比對，其相對優(yōu)勢便愈發(fā)凸顯。對于那些旨在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的投資者來說，該產(chǎn)品所具備的配置價值與吸引力，顯然無需贅述。

值得強(qiáng)調(diào)的是，長期維持高比例分紅并非無本之木，其堅實根基在于底層資產(chǎn)具備持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，而這一核心競爭力的源頭則深植于卓越的運營管理體系之中。伴隨著物流倉儲行業(yè)回暖向好，這種運營賦能能力有望在未來中金普洛斯REIT業(yè)績表現(xiàn)數(shù)據(jù)中得到直觀體現(xiàn)。