來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)鯨落）

龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在2021年至2025年間裁員70%（從11,762人銳減至3,520人），這一劇烈調(diào)整是中國房地產(chǎn)行業(yè)深度轉(zhuǎn)型期最具代表性的案例之一。

一、整體裁員規(guī)模與結(jié)構(gòu)

集團(tuán)層面：2021年末員工總數(shù)44,065人，2024年末降至28,364人，累計(jì)裁員15,701人，整體裁員比例35.63%。到2025年中，員工數(shù)量小幅回升至約30,954人，表明最劇烈的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已基本結(jié)束。

業(yè)務(wù)板塊差異：開發(fā)業(yè)務(wù)70%的裁員比例遠(yuǎn)高于集團(tuán)整體水平，清晰顯示開發(fā)板塊是此輪組織重構(gòu)中受沖擊最嚴(yán)重、收縮最徹底的部分。與此同時，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)（商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理等）的人員相對穩(wěn)定甚至有所增加，體現(xiàn)了公司資源重新配置的戰(zhàn)略意圖。

二、行業(yè)背景：房地產(chǎn)“黑鐵時代”的到來

2021年下半年起，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了歷史性轉(zhuǎn)折：

? 政策環(huán)境劇變：“三道紅線”融資監(jiān)管持續(xù)加碼，房企融資渠道幾乎全面關(guān)閉

? 市場銷售冰凍：行業(yè)從“瘋狂沖規(guī)?！敝苯忧袚Q到“保交付、求生存”模式

? 全行業(yè)收縮：2019年房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá)293.7萬人峰值，到2023年末銳減至200.2萬人，減少93.7萬人，降幅近三分之一。僅2023年一年就有44.44萬人“撤離”

? 同行對比：22家房企2023年減少5.6萬人，其中融創(chuàng)、招商蛇口、龍湖的員工數(shù)量都減少了超過5000人

三、龍湖的戰(zhàn)略主動轉(zhuǎn)身

這次裁員并非單純的被動收縮，而是一次深刻的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：

1. 戰(zhàn)略定位重塑

2022年創(chuàng)始人吳亞軍交棒給職業(yè)經(jīng)理人陳序平后，公司明確提出向“開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)”三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展的新模式轉(zhuǎn)型。長遠(yuǎn)目標(biāo)是讓經(jīng)營性業(yè)務(wù)（商場、長租公寓、物業(yè)管理等）產(chǎn)生的利潤和現(xiàn)金流占據(jù)公司主導(dǎo)地位。

2. 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

? 開發(fā)業(yè)務(wù)：從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精益運(yùn)營，聚焦高能級城市和價值區(qū)域

? 運(yùn)營業(yè)務(wù)：商業(yè)投資、資產(chǎn)管理等航道持續(xù)發(fā)力，2025年運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)267.7億元

? 服務(wù)業(yè)務(wù)：物業(yè)服務(wù)、智慧營造等形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，2025年服務(wù)業(yè)務(wù)收入125.8億元

3. 財務(wù)目標(biāo)調(diào)整

從追求“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動”的健康模式。2025年有息負(fù)債下降235.1億元，融資成本低至3.51%。

四、組織架構(gòu)的深度“手術(shù)”

為配合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，龍湖實(shí)施了一場被內(nèi)部稱為“減肥增肌”的深度組織變革：

1. 總部“做輕”

集團(tuán)總部進(jìn)行大幅度職能整合與精簡，從“管控型總部”向“平臺型總部”轉(zhuǎn)變，專注于戰(zhàn)略引領(lǐng)、資源協(xié)同和風(fēng)險管控，將大量具體經(jīng)營決策權(quán)下放。

2. 區(qū)域“做精”

通過大規(guī)模區(qū)域合并減少管理層級：

? 2022年7月：上海公司與蘇州公司合并為滬蘇公司

? 2022年9月：滬蘇公司合并蘇南公司，蘇南公司降級為事業(yè)部

? 2024年1月：南京公司與合肥公司合并為合寧公司

? 華南區(qū)域：深港公司與廣佛公司合并成立龍湖華南公司

最終形成10大地區(qū)公司新格局：滬蘇公司、浙江公司、合寧公司、華北公司、山東公司、東北公司、華中公司、華西公司、重慶公司、華南公司。

3. 流程“做簡”

通過合并區(qū)域、減少審批節(jié)點(diǎn)，極大提升從決策到執(zhí)行的效率。以前需要層層上報的事項(xiàng)，現(xiàn)在在合并后的大區(qū)內(nèi)就能快速解決。

五、財務(wù)與運(yùn)營影響

1. 成本顯著下降

? 2022年員工及相關(guān)成本同比下降約32%

? 2023年該項(xiàng)成本繼續(xù)降至54.34億元，同比再降18.65%

? 這為公司在行業(yè)冰河期儲備了至關(guān)重要的現(xiàn)金“彈藥”

2. 運(yùn)營效率提升

在員工總數(shù)下降的同時，龍湖的運(yùn)營性業(yè)務(wù)收入持續(xù)增長：

? 2025年運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高

? 經(jīng)營性收入占比顯著提升，2025年達(dá)285.4億元

? 連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)覆蓋資本性開支后的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流

3. 人才結(jié)構(gòu)“換血”

優(yōu)化并非一刀切。公司在縮減傳統(tǒng)開發(fā)人員的同時，持續(xù)加大對復(fù)合型、運(yùn)營型人才的招募和培養(yǎng)。組織通過“矢量組織、冠軍組織”等概念，更加強(qiáng)調(diào)一專多能和價值貢獻(xiàn)。

六、行業(yè)對比與啟示

1. 與保利發(fā)展的對比

? 保利發(fā)展2023年減員16%至56,259人，但商業(yè)管理部增員19人，顯示向運(yùn)營管理轉(zhuǎn)型的趨勢

? 龍湖減少開發(fā)業(yè)務(wù)人員22%，同樣體現(xiàn)了從開發(fā)向運(yùn)營服務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

2. 行業(yè)薪酬變化

? 2023年房地產(chǎn)行業(yè)體制內(nèi)/國企平均工資91,932元，同比漲1.8%（全國平均120,698元，漲5.8%）

? 私營單位平均工資56,119元，同比降0.6%（全國私營單位漲4.8%）

? 地產(chǎn)私營單位工資2022年降3.2%，2023年降幅收窄至0.6%，但仍落后于全國水平

七、未來展望

1. 龍湖的轉(zhuǎn)型路徑

? 開發(fā)業(yè)務(wù)：繼續(xù)聚焦高能級城市，打造“好房子”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

? 運(yùn)營業(yè)務(wù)：商業(yè)聚焦一、二線高能級城市布局，2025年新開業(yè)13座購物中心

? 服務(wù)業(yè)務(wù)：物業(yè)服務(wù)在管項(xiàng)目超2100個，在管面積約3.6億平方米，外拓占比約55%

2. 行業(yè)趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)正從“金融屬性”向“制造業(yè)屬性”和“服務(wù)業(yè)屬性”轉(zhuǎn)變。未來成功的企業(yè)需要具備：

? 精細(xì)化運(yùn)營能力

? 多元化收入結(jié)構(gòu)

? 健康的財務(wù)底盤

? 敏捷的組織架構(gòu)

八、總結(jié)

龍湖集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)70%的裁員，本質(zhì)上是中國房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”向“黑鐵時代”轉(zhuǎn)型過程中，一家標(biāo)桿企業(yè)為適應(yīng)新環(huán)境而進(jìn)行的深刻自我革命。這不僅是簡單的成本削減，而是一次系統(tǒng)的戰(zhàn)略重構(gòu)、組織重塑和能力重建。

核心邏輯鏈條：

行業(yè)下行壓力 → 現(xiàn)金流危機(jī) → 戰(zhàn)略主動轉(zhuǎn)型（開發(fā)→運(yùn)營+服務(wù)） → 組織架構(gòu)重構(gòu)（區(qū)域合并、總部精簡） → 人員優(yōu)化（開發(fā)業(yè)務(wù)大幅收縮） → 財務(wù)改善（成本下降、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正） → 新能力構(gòu)建（運(yùn)營服務(wù)能力提升）

這場“刮骨療毒”式的調(diào)整，用三年時間以犧牲短期規(guī)模和人氣的代價，甩掉了不適應(yīng)未來發(fā)展的組織臃腫，換取了一個更輕盈、更高效、更適配“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”新航道的肌體。對于整個行業(yè)而言，龍湖的案例提供了從規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的寶貴樣本。