4月22日，蘇州環(huán)貿(mào)廣場商場開啟試營業(yè)（下文簡稱：蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall），作為“新鴻基粉絲”，首周前往探班，先睹為快后淺淺來一個單篇探班報告。

選址

蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖湖東中央商務(wù)區(qū)，是新鴻基地產(chǎn)在蘇州首個城市綜合體蘇州ICC的商業(yè)部分，體量3.2萬㎡（項目整體還包含有高品質(zhì)辦公和住宅業(yè)態(tài)）。

該區(qū)位有兩個特性：

1、雖然片區(qū)不乏商業(yè)項目，但彼此間距離尺度較大，長期以來未形成良性的互推作用。

2、蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall反倒是因位于CBD“腹地”，周邊被眾多高端辦公樓、奢華酒店和住宅合圍，擁有明確的客群畫像，某種程度上成為了項目定位策略的重要決定因素（下文會詳解）。

交通方面，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall位于軌交1、8號線時代廣場站和星湖街站中間段，但B1層竟然能無縫銜接?xùn)|西兩側(cè)雙站（連廊即將開通），通達性變相提升，為未來引流提供保障，這一接近TOD導(dǎo)向的開發(fā)策略也秉承了新鴻基地產(chǎn)旗下項目的一貫準(zhǔn)則。

說起蘇州工業(yè)園區(qū)頗為感慨，從2015年新光天地和誠品生活開業(yè)后，我開啟了持續(xù)關(guān)注，這里幾乎詮釋了什么叫“開業(yè)即巔峰”，此后多年一直不溫不火。

我在此前寫蘇州商業(yè)相關(guān)評述時有提到：

蘇州市場不能只有蘇州中心商場等個別人氣項目，多方共榮才是城市、市場、消費者更喜聞樂見的局面。

工業(yè)園區(qū)商圈在現(xiàn)代商業(yè)競爭環(huán)境下能否重新起勢，對蘇州未來整體商業(yè)能級提升而言尤為重要。蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的亮相，不僅豐富了片區(qū)更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)選擇，更是為這輪商圈的整體升級和擴容打響頭陣。當(dāng)下商業(yè)環(huán)境依舊艱難，我打心底希望其能良性發(fā)展。

定位

“區(qū)位+體量”注定了蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall將會主打“小而精”的定位策略——在有限的商業(yè)空間內(nèi)首先達成高質(zhì)感的硬件、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并通過引入面向周邊核心客群的精準(zhǔn)消費內(nèi)容，為商圈乃至蘇州城市商業(yè)注入“濃縮精華”活力。

個人認為這一邏輯基礎(chǔ)在于，我們不能指望蘇州市場的項目個個都做成蘇州中心商場、龍湖天街這樣的一站式類型，況且工業(yè)園區(qū)前幾年的發(fā)展歷程也展現(xiàn)出主打廣域大眾消費的傳統(tǒng)商場未能獲取片區(qū)紅利。

因此對于蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall而言，獲取周邊核心客群日常休憩、社交的粘性，比覆蓋全客層這類不切實際的野心更簡明、務(wù)實。

此外，還是老生常談的一點，判斷一個城市商業(yè)的整體發(fā)展水平，除了品牌級次外，多元化的形態(tài)和內(nèi)容同樣重要。各類商業(yè)能夠共榮，并且發(fā)揮出各自特性，才說明消費市場整體成熟度的提升，而蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall則有望成為“小而精”特定類型的范本。

項目的“以小見大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”核心理念也在印證我的觀點——體量小只是項目采取精準(zhǔn)定位策略的推動力，但項目的原動力，則是突破體量的“枷鎖”，讓賓客感受到更多品質(zhì)化的消費體驗及內(nèi)容選擇，獲得美好的記憶，展現(xiàn)蘇州商業(yè)最高質(zhì)感的一隅。說得直白一點，就算喝杯咖啡，也要讓你獲得更好的環(huán)境、服務(wù)和體驗，亦或是感受一下咖啡豆原產(chǎn)地的故事……某種程度上也是開發(fā)商“慢工出細活”的價值觀體現(xiàn)。

設(shè)計

蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall由新鴻基地產(chǎn)的“老伙伴”Benoy操刀設(shè)計，以“城市綠洲”概念進行打造，旨在于CBD鋼筋水泥林立的建筑群落中建立一片能融合自然公共空間的“呼吸”場域。

顯性表達上，綠植空間是最為具象化的呈現(xiàn)，他們多布局于項目東側(cè)。

結(jié)合同側(cè)的下沉式廣場、步梯和觀景露臺，于垂直動線形成立體化的自然系公共空間組合。消費者可以在此休閑消費、小憩社交，甚至遛寵，詮釋了現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)計手法。

此外，例如主入口由青苔元素設(shè)計的門廊，既有新鴻基地產(chǎn)旗下項目一貫的結(jié)構(gòu)，又潛移默化中展現(xiàn)出蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的“城市綠洲”特色標(biāo)簽。

隱性表達上，則是在現(xiàn)代化的內(nèi)場空間同樣融入自然靈感。例如貫穿全場、不規(guī)則拼接的地磚設(shè)計，猶如對綠植葉脈的演繹，雖大小不一，但有序“生長”，是常見于頂級項目中的高配置標(biāo)準(zhǔn)。

細看還會發(fā)現(xiàn)這一具有獨特辨識度的拼接元素，被延續(xù)到了指示系統(tǒng)等各個細枝末節(jié)，設(shè)計語言的一致性在此得到了完美體現(xiàn)。

與上海多個項目有所不同的是，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall頂部和墻面多處采用了更具自然親和力的木質(zhì)元素，清清爽爽。

而個人最喜歡的，是項目的頂燈設(shè)計。凹凸間隔、錯落有致，如果說燈光亮度有“呼吸”一說，那此吊頂設(shè)計同樣散發(fā)出一種有節(jié)奏的“呼吸感”，再次呼應(yīng)“城市綠洲”理念。

“流線型”則是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的核心元素，它隱隱呈現(xiàn)于項目的外立面，同時貫穿于內(nèi)場的動線、中庭設(shè)計中。

此外由于項目體量不大，因此地上樓層平面結(jié)構(gòu)簡潔明亮，滴水型的環(huán)形動線幾乎能一眼望到頭，再次注定了項目要走“小而精”的定位基調(diào)。

內(nèi)場質(zhì)感總體而言“很新鴻基”，在蘇州市場排個前三是沒有問題的。

此外，類似“智慧衛(wèi)生間引導(dǎo)系統(tǒng)”、“雨傘除水器”等高端商場現(xiàn)代化設(shè)施均已配備到位，怒博好感。

因此，當(dāng)下項目首先是做到在軟硬件體驗方面給足配置，為進一步的招商升級調(diào)整建立底層基礎(chǔ)。

項目地上4層，地下1層，3.2萬㎡。作為參考，上海浦東嘉里城已算是小而精的典范，地上2層，地下1層，商業(yè)面積則有4.5萬㎡——對比可見前者單層面積不大。

在整體商戶數(shù)量不多的情況下，現(xiàn)階段項目招商策略主要瞄準(zhǔn)：

1、商務(wù)宴請（大餐飲主要位于高區(qū)）；

2、辦公樓白領(lǐng)的日常休閑消費（簡餐、咖啡茶飲等主要位于低區(qū)和沿街；日常穿搭、美顏健身等主要位于高區(qū)）；

3、品質(zhì)家庭消費（聚餐、咖啡茶飲、家居生活方式、日常用品等）。

其中不乏“首店”標(biāo)簽，按官方資料所示：

全場超60%為區(qū)域首店、90%以最新形象店或特色店，囊括3家全國首店、4家江蘇首店、1家蘇州首店及數(shù)十家區(qū)域首店。

在我看來，除了常規(guī)的零售及餐飲體驗內(nèi)容外，有幾個看點值得關(guān)注：

1、精準(zhǔn)消費內(nèi)容的轉(zhuǎn)化。

眾所周知，咖啡茶飲作為打工人剛需業(yè)態(tài)往往在辦公配套項目內(nèi)多到爆炸，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall具有類似觀感，且為蘇州市場帶來不少“新面孔”。

我在前往探班時，Grid Coffee人滿為患，中午時間段等待時間和上海有得一比，裕蓮茶樓、DRUNK BAKER也是“熱門點位”；午餐時段，地下樓層小餐飲已有不少周邊客人慕名而來，精準(zhǔn)切入剛需業(yè)態(tài)。

2、餐飲為先。

由于項目體量有限，因此較難短時間內(nèi)通過足夠的零售品牌組合形成氛圍。從時間維度看，餐飲依舊是前期納新的“主力軍”。

除了常見的連鎖品牌外，特色餐廳恰也是開發(fā)商的優(yōu)勢品類之一，且能打造出差異化特色。例如望潮頭、南園雅集·新蘇宴、淺鍋等均為全國或江蘇首店。如果說咖啡茶飲帶來是日常，那獨家大餐飲則能帶來目的性聚餐消費轉(zhuǎn)化。這些都將成為項目的基礎(chǔ)客流，從而為未來更多品類組合形成背書。

3、多元化空間的運用。

項目擁有沿街、下沉式廣場、露臺等多元空間形態(tài)，如何利用這些空間，引入特色商戶，打造社交場景，是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall與商戶共創(chuàng)層面需要持續(xù)思考的課題，也是我的一大關(guān)注點。

4、B1層的主題區(qū)域。

項目在B1層打造了一個名為“SOOO FOODIE酥食”的餐飲主題空間（區(qū)域命名又雙關(guān)了）。

并在中島區(qū)域采用了半統(tǒng)裝造型設(shè)計，為小餐飲商戶建立設(shè)計基調(diào)，有助于拔高獨立品牌的調(diào)性。這是優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的價值所在，期待該區(qū)域的完整版。

零售方面，雖然目前已引入了華為擎云授權(quán)體驗店、阿斯頓·馬丁等特色品牌，以及NIKE STYLE、周大福等市場熟牌，不過總體而言是有提升空間的，餐飲先行后，是項目未來的重點招商調(diào)整方向。

值得一提的是，上圖超大商業(yè)外立面的華為是一家“政企合作門店”，意味著店鋪會直接面向眾多企業(yè)用戶，是點對點的精準(zhǔn)服務(wù)，某種程度上也是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall經(jīng)營策略的縮影。

待整體更為完善后，我可以再跟進來一篇補完報告。

企劃

市場企劃方面，蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall在試營業(yè)期間涵蓋兩個維度。

一是視覺層面，主打一個中西結(jié)合。

個人非常喜歡的一則案例——項目聯(lián)袂法國跨界藝術(shù)家喬納森·蘇維（Jonathan SAUVE），在圍擋空間呈現(xiàn)出一場精彩的“東西方藝術(shù)對話”。

其中圍擋的平面畫面，來自藝術(shù)家?guī)淼摹爸袊幕盗小笔渍?，以其?biāo)志性IP“Magic People夢奇克”對《七賢圖》《山徑春行圖》等經(jīng)典古畫進行再創(chuàng)作。而項目則以蘇式窗棱為靈感，在畫前結(jié)合開業(yè)主KV，將畫作打造為框景，寓意著透過窗棱看世界，有點巧思的，未來定會收錄進我的“圍擋特輯”欄目中。

中式美學(xué)方面，項目則聯(lián)袂蘇州的非遺紋樣傳承人“辣人花”，擇取金雞湖錦鯉戲水、蘇州園林游園觀花等本土意象的非遺紋樣，加以創(chuàng)新演繹，呈現(xiàn)于外立面等公共空間。

此外，項目還聯(lián)合建筑師、策展人、作家史倫先生，在人文閱讀空間「樓下書屋」推出 「看見世界的1/232」環(huán)球映像展。以“用腳步丈量世界，以速寫記錄時光”為主線，呈現(xiàn)一場關(guān)于行走、建筑與內(nèi)心的真實記錄，讓觀者感受世界的遼闊與時光的溫柔。

到這兒，更易領(lǐng)會到“以小見大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”的理念。典雅的蘇式窗棱是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的自我映射，透過窗棱去看世界，正是上述開業(yè)策展所在表達的內(nèi)容。相信項目會在未來的招商、運營過程中，將更多國際化的視野融于蘇式古韻中，既能引入來自全球各地的品質(zhì)商戶，同時植入更多在地化特色；在營銷活動方面突破空間的局限，為客人在精神層面創(chuàng)造更廣闊的有趣體驗。

二是體驗層面，我探班時未遇到，但可以做個預(yù)告。

項目將于5月起推出為期近兩個月的首屆“蘇州E人節(jié)”，從跨界藝術(shù)展演到寵物市集、電音派對、運動觀賽夜，希望能夠吸引到更多客人前來共創(chuàng)體驗，認識一下蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall。

值得一提的是，“蘇E”在車牌中指代的正是蘇州，而“E人”則又有一層人文活力感，雙關(guān)巧思再次達成。

以上是蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall試營業(yè)后的首次探班報告，涵蓋維度是相對完整的，同時如大家所見，項目尚在“完整ing”。在五一重要節(jié)點率先亮相是情理之中，當(dāng)然期望項目能在今年下半年加速成型，率先為提振工業(yè)園區(qū)的商業(yè)活力做出表率。我會持續(xù)關(guān)注，并希望能盡快再次帶來關(guān)于蘇州環(huán)貿(mào)ICC mall的動態(tài)分享。