去年聊了一次剛需市場的供應(yīng)問題，時隔一年沒什么話題，就再來看看剛需市場，特別上個月剛需市場迎來數(shù)據(jù)反彈后。

話不多說，先看幾個主流板塊的剛需庫存情況，這里剛需盤的定義，就不具體以數(shù)據(jù)劃分，純粹個人定義。

剛需情況

首先是金山，這里10多個新盤，只不過在剛需盤的供應(yīng)上卻異常偏低。

萬科城市之光：

多年銷冠的進(jìn)入尾盤，目前連廊樓棟未網(wǎng)簽63套，其中剛需的89平的房源，僅10套，意味著已經(jīng)是清盤狀態(tài)，目前主力在132平。

建總流花溪二期：

項(xiàng)目合計648套，其中89平房源324套，占比50%，網(wǎng)簽83套也是最多的房源，目前還剩余241套，這也是金山剛需最大庫存的項(xiàng)目。

建總?cè)瓠Z：

項(xiàng)目連廊中間戶102平，算是剛需盤里面積偏大的產(chǎn)品，不過依舊套數(shù)去化最多28套，目前配合端頭103平，合計庫存144套。

至此，金山目前已經(jīng)上市的，存在剛需產(chǎn)品的項(xiàng)目就盤點(diǎn)完，其中103平以下的套數(shù)合計395套。

整個金山庫存6000套，剛需庫存目前占比5%左右。

至于剩余未上市的項(xiàng)目，最有期待的項(xiàng)目個人感受是奧體榕發(fā)拿下的宗地2025-44號，低密地塊，樓面價9892。

房企給出的項(xiàng)目信息：3棟小高層，規(guī)劃89㎡、103㎡、116㎡、119㎡商品房戶型共160套。

按套均103平計算，預(yù)計89、103平的房源占比在70%左右，不過套數(shù)依舊100套左右。

這個樓面價低，在奧體核心區(qū)的項(xiàng)目，相比于目前金山在售的剛需盤，個人感受優(yōu)勢更明顯，無非最終房企定價。

此外還有剛需預(yù)期的，建總拿下的宗地2025-57號，天翔最大的一幅，面積43畝。

這幅地塊預(yù)計也要等到建總?cè)瓠Z尾盤才可能上市，等待周期略久。

對于金山剛需，還有一點(diǎn)就是高新區(qū)的選擇，目前高新區(qū)新盤，即國貿(mào)江嶼原、國貿(mào)建發(fā)保利悅湖。

只不過兩個剛需盤，上個月銷冠的江嶼原，目前庫存也僅67套，其中小戶型合計43套。

至于悅湖庫存僅6套，已經(jīng)是清盤狀態(tài)。

這樣也就構(gòu)建了金山到高新區(qū)的剛需新盤選擇，目前能選的剛需產(chǎn)品450套左右，后續(xù)即便榕發(fā)奧體供應(yīng)，也就100套，預(yù)期體量大的建總天翔，短時間內(nèi)也看不到。

整個福州西，剛需都沒什么選擇。

聊完金山高新區(qū)，接著南二環(huán)，主力是四大金剛，看看情況：

新投映南臺：

項(xiàng)目近期走量偏慢，不過去化分化也很嚴(yán)重，項(xiàng)目的主力連廊產(chǎn)品占比高達(dá)78%，最終去化率也最高88%，也是準(zhǔn)清盤的狀態(tài)。

至于115平以上的剛改產(chǎn)品，即便庫存不大，但是去化率依舊不高，板塊購買力很極致的體現(xiàn)。

左海望悅：

項(xiàng)目另外一個地塊被回收，近期靠著現(xiàn)房+特價跑量明顯，從數(shù)據(jù)來看，連廊產(chǎn)品占比同樣高達(dá)77%，去化率達(dá)到64%，目前庫存257套。

其他戶型占比較低，其中最大的148平去化率最低，不過庫存也不高。

榕發(fā)北源云筑：

項(xiàng)目A地塊，去化率也是分化嚴(yán)重，77-114平的連廊產(chǎn)品，去化率最高，其中最主流的89平三房，去化率更是高達(dá)93%，準(zhǔn)清盤狀態(tài)。

作為對比，面積更剛需的77平三房，反而去化率偏低，僅51%。

此外，去化率低的也在117-148平的剛改產(chǎn)品，區(qū)別在于項(xiàng)目剛改面積占比偏高。

這樣是項(xiàng)目與上述兩大金剛的差異所在，去化分布差不多，只不過項(xiàng)目最好賣的剛需連廊做少了。

榕發(fā)云啟：

北源云筑的第二個地塊，上市不算太久，去化集中在85、99平的剛需段，不過去化初期，參考度還不算太高。

這個地塊的優(yōu)勢就是戶型占比更接近板塊的去化區(qū)間。

新榕江和閱：

項(xiàng)目算不上剛需盤，只不過由于定價低于四大金剛，所以也列入做個參考，項(xiàng)目產(chǎn)品定位剛改，從目前去化率來看，同樣是面積越小去化率越高，110平去化率70%，130平以上去化率9%。

榕發(fā)晴翠里：

對于板塊近期還有一個項(xiàng)目，即榕發(fā)晴翠里，定位與江和閱類似，106-130平，只不過110平以下占比46%，127平以上53%，去化估計類似江和閱。

對于南二環(huán)這個板塊，還有哪些供應(yīng)？

區(qū)位靠近江濱、以及老倉山的地塊，分別被建總、左海拿下，定位都是各自燈塔。

目前還未上市的，左海拿下的縵和公館，定位改善：165-230平，大概率夠嗆。

剩余的項(xiàng)目，最受關(guān)注的依舊是榕發(fā)，拿下宗地2025-69號，面積26畝，樓面價1.09W。

規(guī)劃9棟住宅，229套商品房，預(yù)計套均128平，大概率剛改定位，看效果圖還是抬板社區(qū)。

此外就是中駿三期云景臺，老規(guī)產(chǎn)品，戶型98-120平的連廊產(chǎn)品，有一部分剛需產(chǎn)品，不過預(yù)計吸引力不會太高，還有江和閱二期，就看新榕怎么定位，不過區(qū)位偏弱一些。

綜上，目前南二環(huán)，90平左右的庫存，478套左右，占比總庫存30%不到，后續(xù)的供應(yīng)上，也是主打剛改+改善產(chǎn)品，板塊的去化主力和看點(diǎn)也基本被榕發(fā)壟斷。

接著就是東區(qū)，這里就是部分老盤+三遠(yuǎn)新盤，可謂剛需主力。

榕發(fā)攬湖郡：

項(xiàng)目準(zhǔn)清盤狀態(tài)，不過去化率最低的反而是76平的產(chǎn)品，類似情況出現(xiàn)在榕發(fā)北源的77平，兩個戶型都是3房1衛(wèi)，戶型緊湊。

只能說對于剛需而言，相比于89平的三房兩衛(wèi)，10平的差距，總價25W，這個差價依舊抵不上居住體驗(yàn)的提升。

大東海璽悅：

項(xiàng)目去年初特價走量，目前去化率也是準(zhǔn)清盤狀態(tài)，89平去化最高，也是貼合剛需市場。

左海星悅頌：

項(xiàng)目近期靠特價走清盤路線，不同于其他剛需盤，項(xiàng)目的88平去化率最低，主要原因還是在于戶型設(shè)計過于另類。

戶型非常規(guī)的89平設(shè)計，3T2的設(shè)計，北側(cè)不通風(fēng)，然后兩部電梯就像門神一樣在中戶的門口，堪稱鬼才設(shè)計。

首開香頌：

賣了好幾年的安商盤，也是在走清盤路線，目前庫存主力在89、110平。

榕發(fā)湖樾：

晉安湖周邊其他尾盤后，就2個新盤供應(yīng)，其中一個即榕發(fā)湖樾，網(wǎng)簽啟動沒幾個月，從去化率分布來看，依舊是面積越小去化率越高。

此外還有一個未網(wǎng)簽的福厝瀾湖悅宸，純剛改盤定位，119、132、149平，合計224套，其中119平占比50%。

福厝遠(yuǎn)山拾里：

三遠(yuǎn)的代表項(xiàng)目之一，最早上市，靠著劃片做賣點(diǎn)，從去化來看，89平的邊戶最突出，去化率最高，套數(shù)也是最多的。

原因很簡單，89平邊戶切中剛需市場，又區(qū)別于89平中戶的設(shè)計，足夠有市場優(yōu)勢，只不過占比不高。

目前庫存主力還剛需中戶，以及117邊戶，去化率一般，優(yōu)勢在于剛需產(chǎn)品占比較高。

新投映萬合：

三遠(yuǎn)的安商房，從去化率來看，依舊是剛需面積去化率最高，優(yōu)勢也是剛需產(chǎn)品定位較多。

榕發(fā)城啟未來：

項(xiàng)目最晚上市，不過去化尚可，從去化率分布來看，項(xiàng)目不同于其他剛需盤，其中板樓的產(chǎn)品，去化率反而最高，連廊中戶去化套數(shù)最多，連廊115平反而最低。

原因無非是板樓對比連廊優(yōu)勢過于明顯，然后面積段又沒拉開，就吸引了這個區(qū)間購房者優(yōu)先選擇板樓。

對于東區(qū)，大部分項(xiàng)目都已經(jīng)上市，加上三遠(yuǎn)兩幅地塊被回收，剩余僅榕發(fā)鼓韻公館，千套的大盤，其中2T4的產(chǎn)品預(yù)計492套，占比45%，剩余即第四代+小高層2T2，剛改+改善。

對于剛需的庫存而言，100平以下，688套，三遠(yuǎn)（524套），占總庫存37%。

最后聊聊北區(qū)，這里項(xiàng)目并不多：

新榕云和悅：

項(xiàng)目是西園舊改唯一上市的新盤，目前去化也沒什么可參考的，從戶型占比來看89平的剛需產(chǎn)品僅110套，占比13%，剩余都算剛改產(chǎn)品，不過除了樓王外都不是2T2的設(shè)計，也是逆天設(shè)計。

新投映悅湖：

相比于新榕的反常態(tài)設(shè)計，映悅湖相對貼合剛需，其中75、89產(chǎn)品占比73%，劣勢無非是周邊配套缺失，最大賣點(diǎn)是有個湖，但是對剛需吸引力偏低。

建總云璟未來：

項(xiàng)目算是目前北區(qū)剛需盤跑量最優(yōu)的，從產(chǎn)品定位來看，79、89平的剛需占比77%，依舊是貼合剛需市場，從去化率來看，項(xiàng)目79平去化率最高，89平略低。

主要原因之一是79平占比89平少了一半，去化套數(shù)差不多。

其中79平相比于其他板塊的同面積產(chǎn)品，去化率沒有偏低，個人感受可能還是戶型設(shè)計，做了三房兩衛(wèi)，雖然很緊湊，但是滿足了功能性。

對于北區(qū)的后續(xù)供應(yīng)，主要就是前幾年的新店東區(qū)舊改，只不過這里除了云和悅外，回收了兩幅，剩余項(xiàng)目也基本沒有動靜。

綜上，這里剛需產(chǎn)品占比不算低，但是盤太少，能選的實(shí)際也就云璟未來，在供應(yīng)上雖然有大舊改，但是大部分地塊都沒有動靜。

外圍情況

對于剛需盤的情況，除了東區(qū)、金山、南二環(huán)、北區(qū)外，還有它們的外圍板塊，只不過目前的市場實(shí)際對剛需吸引力也不大。

首先金山的外溢高新區(qū)，上面盤點(diǎn)了，已經(jīng)清盤狀態(tài)，南二環(huán)的外溢，城南三江口等，這幾年福峽路供應(yīng)多幅地塊，被幾家國企拿下，但是很明顯，房企都不會有太大動靜，未來就是等著回收或者回購。

其中福厝在帝封江的福厝江上拾里，就是最好的案例。

至于東區(qū)的外溢，鼓山邊，要么做別墅不是剛需，做剛需的左海望麓，實(shí)際也不吸引剛需，實(shí)在沒配套。

至于北區(qū)，上面聊過，新店大舊改，與城南類似，都是沒動靜，剩余的就是泉頭的熙悅府等。

這種情況也構(gòu)造了目前的剛需選擇，即便要外溢，能選的也非常少，無非是幾個賣了多年的超級大盤，比如榕耀之城、大東海江山府、以及后續(xù)上市的榕發(fā)云潮頌。

盤點(diǎn)總結(jié)

通過市場庫存盤點(diǎn)，其實(shí)能發(fā)現(xiàn)剛需在新盤市場，實(shí)際能選的確實(shí)不算太多。

從105平以下的庫存來看，即便算上部分待上市的項(xiàng)目，合計庫存也不過2700套，其中100平以下2250套左右。

從四大板塊來看，金山就是建總留花溪二期，東區(qū)是福厝遠(yuǎn)山，以及還未上市的榕發(fā)鼓韻，南二環(huán)榕發(fā)北源+望悅，北區(qū)建總云璟未來。

只能說部分有庫存的，每個板塊也就1-2個新盤，后續(xù)的供應(yīng)來看，大部分即便不是做改善，也是剛改盤起步。

至于更下游的板塊，除了多年在售的超級大盤外，剩余供應(yīng)目前都是拿地沒動靜的表現(xiàn)，這也說明了這些區(qū)域被市場拋棄。

這樣一來，對于剛需要在新盤市場買房，實(shí)際要想?yún)^(qū)位尚可，比如要個地鐵，離市區(qū)近一點(diǎn)的，可能選擇都沒幾個。

從這些項(xiàng)目的去化來看，大部分項(xiàng)目都呈現(xiàn)戶型越剛需，去化率越高，80平以下的極剛?cè)?，去化率卻相對一般，其中89-95平如果做到邊戶，那基本是市場最熱銷的選擇。

此外連廊邊戶超過110平，由于目前市場剛改產(chǎn)品下壓面積，部分110平起步，2T2的優(yōu)勢直接壓制了2T4的邊戶。

所以對于剛需買房，本就選擇也不多，無非是盯著相對優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品看，配套+戶型，剛需盤的最大流通性保障。