一塊磚頭從天而降，整棟樓和物業(yè)都要賠？

文 / 物業(yè)管理的那些事

2024年2月，潘某（化名）在某小區(qū)（化名）單元樓下散步時，被墜落的水泥磚頭砸中頭部，當(dāng)場受傷。

小區(qū)沒有監(jiān)控，找不到磚頭是誰家掉的。潘某把二樓及以上十戶業(yè)主和物業(yè)公司一起告上法庭，索賠18167.15元。

庭審交鋒：三條辯解，全部駁回

二樓業(yè)主顏某（化名）："我家住二樓，不算高空"

業(yè)主劉某（化名）："事發(fā)時我不在家"

物業(yè)公司（化名）："合同寫了不負(fù)責(zé)，且已盡管理義務(wù)"

法院一條都沒采納。依據(jù)是《民法典》第一千二百五十四條——

《民法典》第1254條（核心內(nèi)容）

從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未采取必要安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

翻譯成人話：找不到人，可能肇事的住戶一起分擔(dān)；物業(yè)沒做到位，也要賠。

二樓算高空嗎？法院認(rèn)定，二樓高度超過3米，符合"高空"標(biāo)準(zhǔn)，且無法排除墜落可能性，舉證不能就得補(bǔ)償。

"不在家"管用嗎？口頭說不算數(shù)。同案業(yè)主龍某（化名）因提供了完整的不在場證明，成功免責(zé)。法院要的不是借口，是證據(jù)。

物業(yè)協(xié)議能免責(zé)嗎？"不承擔(dān)業(yè)主人身財產(chǎn)保險"屬于格式條款。根據(jù)《民法典》，免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任的格式條款，無效。安裝監(jiān)控、做好巡查是法定義務(wù)，不是寫進(jìn)合同就能推掉的。

判決結(jié)果

原告主張損失 18,167.15 元

法院認(rèn)定實際損失 13,186.94 元

免責(zé)業(yè)主 龍某（有不在場證明）

九名業(yè)主各補(bǔ)償 1,025.65 元

物業(yè)公司賠償 3,956.09 元

物業(yè)賠了近四千，占總賠償額的近30%。這個比例值得整個行業(yè)掂量。

物業(yè)人該想明白什么？

這個案子的核心不是"誰扔的磚頭"，而是沒有監(jiān)控這件事本身。

算一筆賬

一套監(jiān)控系統(tǒng)的硬件加安裝大概幾千到一萬多。這個案子里物業(yè)賠了3956元——這還只是一個受傷老人、不到兩萬的案子。如果砸到的是孩子呢？后果更嚴(yán)重呢？

很多物業(yè)公司的思維誤區(qū)：把監(jiān)控當(dāng)"花錢"，而不是"省錢"。從法律風(fēng)險角度看，監(jiān)控恰恰是最便宜的"保險"。

日常安全巡查有沒有做到位？樓頂、外墻、陽臺有沒有定期排查？公共區(qū)域的護(hù)欄有沒有檢查維護(hù)？這些不起眼的工作，一旦出事，就是法庭上"有沒有盡到安全保障義務(wù)"的關(guān)鍵證據(jù)。

格式條款不是擋箭牌

"免責(zé)條款"寫進(jìn)合同也未必管用。法律明確規(guī)定——免除己方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款，無效。與其在合同上做文章，不如在管理上多下功夫。

高空拋物被稱為"懸在城市上空的痛"?！睹穹ǖ洹返?254條的立法本意，不是為了"連坐"懲罰無辜業(yè)主，而是倒逼兩個主體：建筑物使用人自查自糾，物業(yè)管理者履職盡責(zé)。

與其事后被動應(yīng)訴賠錢，不如事前主動作為——完善監(jiān)控、加強(qiáng)巡查、做好記錄。這些工作不僅關(guān)鍵時刻能保護(hù)自己，更是對全體業(yè)主安全的負(fù)責(zé)。

畢竟，一塊磚頭的代價，遠(yuǎn)比一套監(jiān)控系統(tǒng)貴得多。

案例分析 · 行業(yè)思考

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