4月29日，西安土拍市場(chǎng)迎來(lái)一波集中供地。

在推出的7宗303畝建設(shè)用地中，6宗共181.841畝住宅及商服用地集中掛牌，起始總價(jià)16.94億元，覆蓋曲江大明宮、未央湖、長(zhǎng)安大學(xué)城、蓮湖等核心及潛力板塊。

而本次供地的核心看點(diǎn)，集中在曲江大明宮、未央湖（后村城改）、長(zhǎng)安大學(xué)城三大板塊，其余地塊體量較小。

曲江大明宮板塊供地：

曲江大明宮推出2宗合計(jì)81.452畝地塊，地籍編號(hào)分別為WY18-10-183、WY18-7-78，均為住宅、商服共用宗，容積率僅2.0，屬于二環(huán)內(nèi)稀缺的低容地塊，也是板塊近年來(lái)少有的改善型宅地供應(yīng)。

WY18-10-183地塊：位于西瑞北國(guó)之春項(xiàng)目以南、經(jīng)九路以西，占地17.795畝，容積率1.2-2.0，起始價(jià)1.86億元，折合地價(jià)1045.24萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)7839.27元/㎡。

值得注意的是，這宗地塊是“回爐重拍”，去年9月底曾以QJ10-10-260編號(hào)出讓，最終終止，此次不僅起始價(jià)下調(diào)1800萬(wàn)元，還放寬競(jìng)買條件，可單獨(dú)競(jìng)買也可聯(lián)合競(jìng)買，門檻大幅降低。

WY18-7-78地塊：北二環(huán)以北、紅旗鐵路線以東、經(jīng)九路以西，占地63.657畝，起始價(jià)6.59億元，折合地價(jià)1035.24萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)7764.27元/㎡，同樣容積率2.0，建筑密度不超過(guò)25%。但要注意，

但是，該地塊需配建一條218米長(zhǎng)、20米寬的市政道路，實(shí)際地價(jià)必然會(huì)略高于表面數(shù)據(jù)。

目前在售新房以改善為主（如中國(guó)鐵建西派天著、大明宮金茂府），而此次2宗2.0低容地塊，與華潤(rùn)明德潤(rùn)府同為板塊最低容積率，具備打造高端改善樓盤的潛質(zhì)。

且競(jìng)買門檻放寬，大概率會(huì)吸引品牌房企入局，后續(xù)入市將填補(bǔ)板塊改善供應(yīng)缺口。

未央湖板塊供地：

未央?yún)^(qū)推出的WY6-24-181地塊，屬于后村城改項(xiàng)目用地，也是板塊近年來(lái)少有的住宅供地。

地塊占地60.729畝，與26.989畝劃撥安置用地為共用宗，住宅、商服共用，容積率1.2-2.81，起始價(jià)5.082億元，折合地價(jià)826.83萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)3092.63元/㎡。

地處未央湖板塊核心區(qū)域，生態(tài)、教育、交通配套亮眼。距未央湖、浐灞國(guó)際濕地公園最近僅500米，最遠(yuǎn)1.5公里；東側(cè)700米即浐灞第十學(xué)校啟源校區(qū)（陜師大浐灞教育集團(tuán)管理）；距地鐵10號(hào)線未央湖站約1公里，可換乘8號(hào)線通達(dá)全城。

未央湖板塊曾是樓市熱門板塊，吸引金茂、龍湖、招商等房企進(jìn)駐，如今多數(shù)項(xiàng)目已交付，僅龍湖江宸府在售，供應(yīng)缺口明顯。

根據(jù)用地指標(biāo)，未然必然會(huì)打造成剛需+剛改產(chǎn)品項(xiàng)目，依托成熟配套，入市后會(huì)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。

長(zhǎng)安大學(xué)城板塊供地：

推出1宗CA6-10-1761地塊，占地17.935畝，住宅、商服共用，容積率1.2-3.35，起始價(jià)8500萬(wàn)元，折合地價(jià)約474萬(wàn)元/畝，定位剛需+剛改，精準(zhǔn)貼合大學(xué)城板塊需求。

位于建業(yè)二路以南、建業(yè)三路以北、高陽(yáng)三路以東、高陽(yáng)一路以西，最大優(yōu)勢(shì)是南側(cè)緊鄰長(zhǎng)安一中實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)、長(zhǎng)安一小實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西北大學(xué)附屬中小學(xué)等，均為“名校+”資源，周邊還有陜西師大附屬中小學(xué)、西北大學(xué)長(zhǎng)安校區(qū)，教育氛圍濃厚。

板塊已建成社區(qū)較多（如長(zhǎng)安金茂府、中海長(zhǎng)安府、海亮），存量房市場(chǎng)現(xiàn)狀明顯，在售新房稀缺，此次供地正好填補(bǔ)剛需+剛改供應(yīng)缺口。

但由于地塊體量小、容積率偏高，大概率打造高層產(chǎn)品。

在以上三大板塊之外，本次蓮湖區(qū)還有2宗地塊，體量偏小，以住宅+商服為主，定位偏向剛需，主要作用是補(bǔ)充區(qū)域居住和商業(yè)配套，無(wú)明顯亮點(diǎn)，大概率由本土房企或小型開(kāi)發(fā)商拿下。

對(duì)于房企而言：大明宮2宗低容地塊，門檻放寬、配套成熟，適合品牌房企打造高端改善項(xiàng)目，大概率會(huì)引發(fā)搶地?zé)岢保?/p>

而后村城改地塊，成本偏低但有城改屬性，適合有城改開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企；長(zhǎng)安大學(xué)城地塊，穩(wěn)健剛需定位，適合追求低風(fēng)險(xiǎn)的房企。

對(duì)于購(gòu)房者而言：大明宮后續(xù)新增改善房源，適合預(yù)算充足、追求核心地段和低密居住的改善群體。

地塊出讓后，續(xù)補(bǔ)位的未央湖、長(zhǎng)安大學(xué)城地塊打造的剛需+剛改房源，適合剛需、剛改群體，尤其是看重教育、生態(tài)配套的購(gòu)房者，尤其值得重點(diǎn)關(guān)注。