你敢信？最近半年多，?？跇鞘械摹案吖鈺r(shí)刻”幾乎被一家房企“包圓”了！

沒(méi)錯(cuò)，TA就是中海地產(chǎn)。

4月22日，包括中海地產(chǎn)在內(nèi)的三家實(shí)力房企掀起了?？诮鼉赡曜罴ち业囊粓?chǎng)“奪地大戰(zhàn)”！

激戰(zhàn)2小時(shí)，284輪舉牌，成交溢價(jià)8520萬(wàn)！

最終，中海地產(chǎn)以5.008億元總價(jià)強(qiáng)勢(shì)摘牌?？诔俏髌瑓^(qū)D-1-07這一低密核心宅地，完成了又一輪?？诔鞘泻诵牡膽?zhàn)略加碼！

而把時(shí)間拉回更早，那個(gè)同樣由中海操刀的“地王”豪宅--中海｜南?！と?hào)院，早已用實(shí)力炸場(chǎng)：

入市半年，三開(kāi)三磬，創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄，?？跇鞘型淄椎腡OP1！

塔尖客群徹底陷入瘋狂：地段、會(huì)所、景觀、裝標(biāo)...幾乎把這個(gè)盤(pán)研究得比銷(xiāo)售還門(mén)清，排著隊(duì)等開(kāi)盤(pán)。

然而，“三開(kāi)三磬”的火爆背后，還藏著一個(gè)關(guān)鍵：這個(gè)盤(pán)，把所有戶型都賣(mài)成了爆款！

這是?？?，乃至海南近幾年唯一的樣本！

中海｜南?！と?hào)院實(shí)景

中海，到底做對(duì)了什么？

今天，我們以上月剛開(kāi)放全新景觀樣板間的168、239㎡戶型為例，好好聊聊這個(gè)頂流豪宅的戶型里，究竟藏了什么？

被迫“將就”，海口改善的隱痛

現(xiàn)在都在喊改善是市場(chǎng)的主流，小易最近盤(pán)點(diǎn)了一組數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)很有意思：

從2025年至今，?？诠灿?4個(gè)新盤(pán)入市，其中11個(gè)入門(mén)面積選擇了純剛需的90-110㎡；

在改善層面：同樣有11個(gè)項(xiàng)目覆蓋了140-150㎡左右的面積區(qū)間，占比接近8成;提供160㎡以上戶型的，有5個(gè)。

看起來(lái)，好像改善客群的選擇并不少。

但扎心的是：3個(gè)盤(pán)的入門(mén)面積，都被牢牢釘在剛需。

這意味著，剛需、剛改和高端改善的客戶，要擠在同一個(gè)小區(qū)！

能照顧到頂尖改善的，可能只剩下中央園林的景觀位和一梯一戶純板樓，社區(qū)氛圍和圈層要求差一大截，地段可能也不符合預(yù)期！你多花上百萬(wàn)買(mǎi)來(lái)的生活品質(zhì)，跟別人沒(méi)多少差別。

實(shí)際上，這不算真正改善，充其量是換大房子。

另一方面，如果向下兼容，買(mǎi)140㎡左右的產(chǎn)品，最大的問(wèn)題是空間不夠用！

來(lái)自海南環(huán)璟研究院的最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：

目前海口購(gòu)房家庭3+1房的需求占比達(dá)35%，4房需求達(dá)到32%，兩者合計(jì)占比接近7成，是絕對(duì)的需求主力。

而三代同堂+2孩家庭的結(jié)構(gòu)占比，也達(dá)到了53%。

也就是說(shuō)，140㎡左右的面積，必須塞下四個(gè)房間，以此滿足基本的功能需要。

這么做問(wèn)題很明顯：

其一，被擠成“雞肋”的次臥

為了給客廳和主臥騰出足夠空間，首先被壓縮的就是次臥空間。

不少項(xiàng)目的次臥面積只有8㎡左右，面寬僅2.7米左右，放下一張1.2米的床就已經(jīng)滿滿當(dāng)當(dāng)。留給孩子書(shū)桌的空間，甚至比學(xué)校的課桌更小，孩子要被迫忍受住“火柴盒”的委屈。

示意圖

許多家庭干脆打掉一間客臥聯(lián)通公區(qū)，客廳是大了不少，但也永久失去了一間臥室。折騰半天，還是三房。

其二，被晾曬擠占的陽(yáng)臺(tái)

在這個(gè)面積段，提供雙陽(yáng)臺(tái)的選項(xiàng)極少，多數(shù)只提供一個(gè)景觀陽(yáng)臺(tái)。結(jié)果買(mǎi)房時(shí)說(shuō)好的瑜伽空間和休閑茶室不見(jiàn)了，全被晾曬的衣被填滿；通鋪陽(yáng)臺(tái)更明顯，進(jìn)門(mén)第一眼，亂糟糟的，情緒價(jià)值給不了一點(diǎn)。

示意圖

其三，功能空間的無(wú)奈和將就

其他的功能空間，BUG也不少。

比如廚房：很多客戶發(fā)現(xiàn)，房子面積從100㎡換到140㎡，廚房面積基本“原地踏步”。只容一人做飯是常態(tài)，甚至連剛需的雙開(kāi)門(mén)的冰箱位也沒(méi)有。

示意圖

再比如客廳：豎廳格局面寬通常在4.3米左右，擺下沙發(fā)和茶幾，就只剩一個(gè)過(guò)道；如果選擇客餐一體橫廳戶型，看起來(lái)大了不少，實(shí)際用起來(lái)的局促，住過(guò)的人都懂。

于是，改善客戶抓狂了！買(mǎi)160㎡戶型，配套、檔次、圈層都不滿意；買(mǎi)140㎡左右戶型，客戶更不愿將就。

6倍供需斷層！中海，一開(kāi)始就抓住了高端改善的破局點(diǎn)

就在這個(gè)充滿供需矛盾的節(jié)點(diǎn)，拿著?？跒匙钜粔K燙金宅地的中海｜南?！と?hào)院，給出了破題答案：168㎡戶型。

這是中海的入門(mén)戶型，也是爆款個(gè)戶型。

但在小易看來(lái)，這個(gè)戶型是?？诟叨烁纳频钠凭贮c(diǎn)！

覺(jué)得夸張？看完你就明白了。

其一，真正給到了高凈值客戶想要的“圈層”。

這個(gè)面積段，徹底跳脫了供應(yīng)扎堆的140㎡的普通改善，客戶也不會(huì)花了“大價(jià)錢(qián)”而跟剛需、剛改客戶擠在一個(gè)小區(qū)。168㎡作為起步面積，最大限度保證了社區(qū)圈層的純粹性不被稀釋。

這一點(diǎn)，是高凈值客戶選房的一個(gè)核心指標(biāo)，同時(shí)也是當(dāng)下市場(chǎng)最難給的。

其二，不再“將就”，恰到好處的尺度感。

居住體驗(yàn)上，168㎡戶型完美找到了功能性與尺度感的平衡點(diǎn)。

南北雙陽(yáng)臺(tái)回來(lái)了，不必為了追求客廳尺度而拆墻改造；孩子的臥室不再憋屈，足夠使用到成年...那些140㎡左右戶型里的局促感，統(tǒng)統(tǒng)消失了。

中海｜南?！と?hào)院168㎡樣板間實(shí)景

其三，6倍供需斷層和不斷進(jìn)階的購(gòu)買(mǎi)力。

我們?cè)倩貧w市場(chǎng)層面。來(lái)自中指院數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前居民理想居住面積的峰值出現(xiàn)在120-140㎡面積段，這是多數(shù)人改善的“第一站”，也是目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品主力。

但值得注意的是：最大的供需缺口，出現(xiàn)在160-180㎡面積段！真正居住的人只有1%，想要住進(jìn)這個(gè)面積段的人卻有6%！

中海，抓住了這個(gè)改善需求的核心爆點(diǎn)！

而此面積段對(duì)應(yīng)的購(gòu)房?jī)r(jià)格帶，也在?？谟辛饲逦内厔?shì)變化。

預(yù)算320-500萬(wàn)和500萬(wàn)以上預(yù)算群體的占比，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。而中?！つ虾Ｈ?hào)院的價(jià)格門(mén)檻，正落在這個(gè)增長(zhǎng)的黃金區(qū)間。

168㎡戶型，解決了哪些痛點(diǎn)？

接下來(lái)，咱們一起看看至關(guān)重要的168㎡，表現(xiàn)如何？

盡管這是全盤(pán)的入門(mén)款，但承載的客戶需求，卻是最復(fù)雜的一個(gè)。

要滿足“2+2”的家庭人口結(jié)構(gòu)，尺度要舒服，還得有排面！

一推門(mén)，長(zhǎng)約4米的轉(zhuǎn)角玄關(guān)迎面而來(lái)，皇家畢加索石材的奢石背景墻和原木色飾面奠定了家的藝術(shù)格調(diào)；折疊開(kāi)啟的儲(chǔ)物柜兼具高顏值和大空間，收納干凈利落。

5.4米的大面寬客廳里，環(huán)形吊頂與簡(jiǎn)一大理石鋪貼的綿延紋路，形成極強(qiáng)的視覺(jué)沖擊。你可以從容擺下茶幾、電視柜，甚至轉(zhuǎn)角沙發(fā)，中間的過(guò)道還能輕松走人。來(lái)到巨幕落地窗前，140米的奢侈樓間距加持下，精致的熱帶園林景觀一覽無(wú)余。

中海｜南海·叁號(hào)院168㎡樣板間實(shí)景

南北通透的雙陽(yáng)臺(tái)也重磅回歸。很貼心的一點(diǎn)是：中?！つ虾Ｈ?hào)院考慮到了后期封窗的剛需和建筑立面的一致性，直接做了封窗交付，相當(dāng)省心?？蛷d和景觀陽(yáng)臺(tái)的承重墻，做了設(shè)計(jì)優(yōu)化，景觀面和采光度直接拉滿。

接下來(lái)，是頗具巧思的廚房。在廚房面積沒(méi)有明顯增加的前提下，中海做了一處鏈接餐廳的U型開(kāi)放式廚房。這樣一來(lái)，不僅廚房不擁擠了，以往只能一個(gè)人完成的晚餐，變成了男主人洗菜烹飪，女主人切配出菜的溫馨互動(dòng)，雙開(kāi)門(mén)冰箱位和通頂廚柜也沒(méi)缺席。

中海｜南海·叁號(hào)院168㎡樣板間實(shí)景

另一個(gè)極其重要的，是168㎡戶型借助16米的超級(jí)采光面寬，實(shí)現(xiàn)了居住空間的平權(quán)。

主臥和玄關(guān)旁的長(zhǎng)輩房，面寬都達(dá)到了3.5米及以上 ，主臥套房配置了衣帽間，還做到了南北通透對(duì)流；但并沒(méi)壓縮孩子們的次臥空間。

中海｜南?！と?hào)院168㎡樣板間實(shí)景

最小的次臥開(kāi)間，也達(dá)到了3米面寬。擺下床和書(shū)桌綽綽有余，不必再為節(jié)約空間做并不舒服的“榻榻米兒童房”。

整體看下來(lái)，這一戶型無(wú)論在空間體驗(yàn)、功能布局還是裝標(biāo)格調(diào)上，可以說(shuō)沒(méi)有短板。

也正是憑借這一點(diǎn)，中海｜南?！と?hào)院，打破了大戶型不夠賣(mài)，小戶型去化慢的魔咒。入門(mén)級(jí)戶型同樣在排隊(duì)搶房。

239㎡戶型，完全不同的奢享型邏輯

另外一個(gè)，是不少朋友都熟悉的239㎡戶型。

先問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)套總價(jià)來(lái)到800萬(wàn)的關(guān)口，這套房子怎樣與168㎡戶型做出差異，精準(zhǔn)對(duì)標(biāo)客戶需求？

通過(guò)調(diào)研，小易發(fā)現(xiàn)一些共性：這部分購(gòu)房者對(duì)空間、裝標(biāo)和藝術(shù)調(diào)性更加考究，社交會(huì)客屬性增加，購(gòu)買(mǎi)力年齡段相對(duì)集中在50歲左右，家庭結(jié)構(gòu)多數(shù)是夫妻兩人的一代居。

于是，小易在中海，看到了這樣的空間呈現(xiàn)。

不同于常規(guī)的“實(shí)用主義”一推開(kāi)門(mén)，是約5㎡拼花入戶玄關(guān)和整面的雪山藍(lán)奢石背景墻，奢華的氣場(chǎng)之下，是平墅般的歸家儀式感。旁邊還預(yù)留了放置魚(yú)竿、高球桿的儲(chǔ)物間。

中海｜南?！と?hào)院239㎡樣板間實(shí)景

考慮到塔尖客群的會(huì)客“排面”，客餐一體空間的公區(qū)面積達(dá)到了約94㎡的奢闊界面，有種方廳格局的氣派。

中海｜南?！と?hào)院239㎡樣板間實(shí)景

客廳一端連接約10米的景觀陽(yáng)臺(tái)，直面無(wú)垠的湛藍(lán)海面和蜿蜒的城市海岸。每天醒來(lái)，都是?？谠贫藭?huì)客廳的震撼。頂尖的YKK系統(tǒng)窗，透光性和開(kāi)關(guān)質(zhì)感都超一流。

另一端的餐廚區(qū)域，則是太太的社交主場(chǎng)。容納8人的大圓桌旁，是精致的酒柜和西廚島臺(tái)，調(diào)酒、西餐輕松搞定；獨(dú)立于餐廳之外的中廚里，私家主廚即使全力忙碌備餐，餐廳里也能安靜聊天。

中海｜南海·叁號(hào)院239㎡樣板間實(shí)景

并且在這一戶型中，配備了號(hào)稱廚電“勞斯萊斯”的嘉格納廚電7件套，市場(chǎng)價(jià)格達(dá)40萬(wàn)元，僅對(duì)開(kāi)門(mén)冰箱，價(jià)值就高達(dá)10萬(wàn)元。

同樣出彩的，還有面積約34㎡的行政套房主臥。

一線海景視野、洄游式衣帽間、梳妝臺(tái)、大浴缸、還有被天然奢石“包裹”的奢華主衛(wèi)，直接給你五星級(jí)酒店的尊崇感！

中海｜南?！と?hào)院239㎡樣板間實(shí)景

從尺度到景觀再到裝標(biāo)格調(diào)，無(wú)不透出對(duì)塔尖需求的精準(zhǔn)拿捏！任誰(shuí)看了都會(huì)邁不開(kāi)步。

產(chǎn)品之外，是完備的頂豪生態(tài)體系

中海｜南?！と?hào)院，作為?？谀酥梁Ｄ系暮勒瑯?biāo)桿，產(chǎn)品呈現(xiàn)還只是基礎(chǔ)層面。

TA提供的，是一套涵蓋地段、配套、園林、會(huì)所的完整頂豪生態(tài)體系。

在地段上：項(xiàng)目緊握海口灣城市極核之上的最后一塊宅地。面前是絕版的一線海景，背后的濱海大道，串聯(lián)起高奢購(gòu)物、優(yōu)質(zhì)教育、甲級(jí)寫(xiě)字樓和星級(jí)酒店的資源界面，包裹在千畝萬(wàn)綠園的綠色秘境之中。這種稟賦，是此后不會(huì)再有的稀缺。

?？跒硨?shí)景

低密畫(huà)布下的自然回歸：在城市中心，比土地更珍貴的低密。2.0的超低密度，可以說(shuō)是核心主城的王炸。在此之上，1.6萬(wàn)方的超級(jí)浮島園林自然鋪展，極致的建筑密度將大片熱帶綠植、疊水泳池、繆斯兒童樂(lè)園等高階配套納入其中，真正成為“隱于鬧市”的靜謐一隅。

中海｜南?！と?hào)院實(shí)景

還有凝聚圈層的高奢會(huì)所：在這所海南首創(chuàng)的2+8立體會(huì)所里，是充滿藝術(shù)格調(diào)和松弛感的圈層社交中心。

中海｜南?！と?hào)院實(shí)景

奢石、畫(huà)廊、DIOR風(fēng)格的基調(diào)之下，與濱海度假元素嵌的相當(dāng)契合。商務(wù)私宴、社交洽談、鄰里水吧、健身瑜伽、紅酒雪茄，這些凝聚塔尖客群的生活場(chǎng)景，都能在此同頻共鳴。

回到開(kāi)頭的問(wèn)題，中海做對(duì)了什么？才能把所有戶型都賣(mài)成爆款？

首先就是把產(chǎn)品做好。

從168㎡到239㎡再到325㎡頂豪，每一款產(chǎn)品都不是對(duì)市場(chǎng)的盲從，而是對(duì)高凈值家庭真實(shí)居住痛點(diǎn)的精準(zhǔn)回應(yīng)。

更以純粹的圈層、極致的尺度和高奢裝標(biāo)，真正定義了?？诘暮勒a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

以產(chǎn)品作為基點(diǎn)，進(jìn)而構(gòu)建出一套涵蓋地段、低密、園林、高奢會(huì)所與頂配服務(wù)的完整生活體驗(yàn)。

中海｜南?！と?hào)院效果示意圖

其實(shí)到這里，一座豪宅的“熱銷(xiāo)閉環(huán)”已經(jīng)完成。但中海依舊在加碼！

就在今天，中海全新200㎡一線海景樣板間重磅開(kāi)放。?？谶@座TOP1豪宅，也完成了所有在售戶型景觀樣板間的全線開(kāi)放。

這種以產(chǎn)品為核心的執(zhí)念，顆粒度來(lái)到了景觀層面！

我想，這就是中海｜南?！と?hào)院“三開(kāi)三磬”的根本，也是把每個(gè)戶型都賣(mài)成爆款的底氣。

在?？跒吵鞘蟹饷娴淖詈笠粔K宅地上，中海用一座沒(méi)有短板的“頂序恒產(chǎn)”告訴市場(chǎng)：真正的爆款，不需要將就。